编者按 持续创新、快速迭代一直是互联网行业发展的显著特征，房产电商也不例外。继2011年竞拍、秒杀，2012年超级E金券、品牌旗舰店之后，2013年6月18日，新浪乐居正式对外宣布，推出新一代阳光电商平台——E信通，火热的房产电商营销由此开始进入3.0时代。
据不完全统计，E信通已成功覆盖全国近五十座城市，上千个房地产项目表达了尽快合作的强烈愿望，近百个房地产项目已经成功签约，众多国内一线品牌开发商也将全面采用新浪乐居“E信通”。电商3.0广受欢迎，引领整个房地产行业创新方向。第108期《华南城市论语》专家组与新浪乐一起探讨电商3.0。
时间：2013年7月30日下午4:30-5:30
地点：新浪乐居
主持人
姚育宾：广州新浪乐居主编
论坛嘉宾：(排名不分先后)
王 瀚：华南城市研究院生态环境与低碳城市研究所所长
胡 刚：暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员
谈锦钊：广东省房地产行业协会专家委委员、广州社科院高级研究员
杨 刚：广东三正律师事务所合伙人律师、法律硕士
贡立华：广东省省情调查研究中心城镇经济运营研究所所长
吴新坚：华南城市研究院研究员
朱秋利：房产高级职业经理人
黄穗诚：广东省房地产协会纠纷处理专家、广州市房地产协会专家委委员
申格联：广东工业大学房地产高级经济师、中国数字艺术设计工程师资格认证专家
钟 炬：华南城市研究院地产文化研究所所长、研究员
阳 文：广州新浪乐居电商产品总监
----------(以下为直播实录，专家观点不代表本网站立场 )---------
新浪乐居电商3.0论坛专家合影
姚育宾：首先，欢迎各位专家参与华南城市论语活动！本期主题是《房产电商引领楼市创新之路》。
众所周知，在过去的两年中，房产电商已经成为了整个垂直互联网行业最大的创新，并彻底改变了中国房地产行业的传统营销格局。短短两年多的时间，整个房地产行业从对房产电商“乐见其成”，迅速发展到了“无电商，不营销”。
进入2013年，新浪乐居率先推出E信通，开启了电商3.0时代，再次引领整个房地产行业创新之路。“E信通”已成功覆盖全国近五十座城市，上千个房地产项目表达了尽快合作的强烈愿望，近百个房地产项目已经成功签约，众多国内一线品牌开发商也将全面采用新浪乐居阳光电商3.0平台“E信通”。
那么，电商3.0究竟是何“神器”？吸引了众多房企竞相“触电”，接下来有请新浪乐居广州电商产品总监阳文为大家介绍“E信通”。
阳文：各位好，我是广州新浪乐居电商产品负责人，现在向各位讲一下E信通，我们把它称之为新一代的阳光电商平台。我们主要给开发商增加一些营销的手段，房产电商发展历经1.0、2.0、3.0三个时代，E信通是我们升级的一个版本。我们主要都是持续更新换代的发展，新浪乐居房产电商产品自诞生以来，在全国各种合作的品牌开发商，包括绿地、中海、华润等，目前广州这边合作的我们现在已经开展了一些项目，3.0已经有雅居乐、恒大、保利都跟我们有过合作。
这是我们大概的一个情况统计，去年年底的时候，通过我们这个平台，开发商通过咱们这个平台进行交易大概是328亿，Q1我们已经通过这个平台212亿，Q1之前我们还是属于2.0这个阶段，Q2预计成交超270亿。
对于开发商来讲，他们基本上很认同电商这个东西，我们一直强调O2O的模式，因为卖房子跟卖商品稍微有点不一样，房子金额和总量都很大，我们单纯的通过线上卖不出去，离不开线下。线上我们拥有了新浪、百度、新浪微博，这三大平台是别的媒体所不具备的，现在我们有一个第三方支付平台——银联平台，因为我们需要帮购房者通过新浪乐居这边跟开发商去争取到独家的优惠，锁定这个折扣，这个是线中的一个东西，线下我们会提供一些服务，包括我们拥有上百万的数据，进行一个CALL客，跟代理公司有合作，他们也会帮我们带客进行服务，包括一系列的名企合作，线下的很多CALL客的手段，这是我们线中，线上、线下三个立体的营销模式。
首先可能各位都是这行业的专家，都知道资金流是很重要的，如果没有一个稳定的合法的透明的平台的话，我们跟银联合作，它有一定的品牌效力，对于网友和购房者来说，它的品牌认可度也很高，而且操作也很方便，我们承诺的时间都是根据经销商的营销节点来走的。
接下来回顾了一下从2011年以来，我们做电商三大步，从2011年4月份到2012年5月份，是1.0的时代，我们主要的是通过电商概念活动和集中式广告投放，顺便把电商的理念传递给投放者，这是一个事件营销电商1.0的阶段。
电商2.0的时候，去年全年包括今年上半年，我们电商发展已经很成熟了，已经不单纯通过事件帮他做广告宣传了，更多的是通过渠道的东西，给开发商带实实在在的用户购买者，更多的是通过我们给开发商增加营销的手段，包括线上、线中、线下的手段，把开发商的购房者、人群更加扩大化。
比如说选资源定排期到投放期间的效果检测，从广告推广到短信发送，从电话CALL客到线下拓客，2.0的阶段更多的是以我们媒体的身份来主导引导开发商，我们来协助他卖房子。开发商合作过都非常认同我们这种合作模式。但是这种模式存在一个问题，在某一个阶段的时候，可能开发商必须把它所有的销售压力给到我们，如果我们卖好的话，大家就会觉得这个电商做得很好的，如果开发商这个产品有问题或者市场销售存在问题，就直接导致卖得不好了。
电商3.0时代，整个房产电商环节透明和可控。原来是媒体主导型，E信通更多的是引导开发商来进行销售营销策略的改变，后续的是更多把主动权给开发商，我们把平台和服务分开，单纯提供平台给他。至于服务这块，比如说广告投放，比如说短信，我们都给它分离开，这一部分，开发商需要就提供给他，如果他需要别的媒体参与，没问题，我们让他自主来，我们不会干预到他，我们只会提供这么一个平台的东西。
我后面会讲到平台，EJU房产电商交易系统，一体就是房产电商交易系统，我们引进了第三方居间服务，我们是通过居间公司跟购房者签了一个居间服务，居间公司各个证明都会有，第三个就是第三方银联服务，其实我们收的钱并没有收了之后直接到我们这边或者是开发商这边，这个钱就像淘宝支付宝一样，只有购房者确定购房了以后这笔钱才会周转，我们这边是冻结在这边，如果购房者对房子没有兴趣，他只要提出需求，我们会给他进行操作，一些工作日后，这笔钱会原路返回。
购房者购买了一个优惠服务，可以打折多一点，这个是我们独家的，别的媒体没有谈这个合作的话，他们是没有这个优惠服务的。如果，他先看了这个觉得这个项目不错，交了1万块钱，但是最后没有签约他又看中了另外一个项目，只要他没有签合同我们可以全额返还。
如果我有意向的话我个人先交一笔钱，表示我愿意拿这个钱来购买这个优惠的东西。我确定我购买这个房子，我决定花这笔钱来购买这个来结算。
我们针对开发商一个是自主平台就是E信通这个东西，管理系统包括结算、渠道、联动，核心是超常安全有效蓄客和虚拟营销费用自主分配。
对于代理公司来讲，刚才我提到了中介来帮助开发商销售新房的话，有一些额外的奖励，推广我们的渠道百度、新浪微博，额外的奖励主要还是取决于开发商，它比如说有现金奖励或者是通过其他的一些手段，对于媒体，因为我们这个是平台和服务分拨开，2.0平台和服务都统一在一起，但是这个服务我们的微信微博推广都是绑定在一块，但是对于媒体来讲，开发商用了这个平台，我们不限制它跟我们的竞争对手、包括搜房、焦点网易搜狐合作，这个我们是不限制的，对于他们来讲是通力合作的，只不过开发商用了我们的平台，至于他需要广告投入等等开发商愿意找谁都可以，我们没有特别的限制。如果把某一阶段，把开发商的销售压力全部承接到新浪乐居这边，对于我们自身来讲压力也是很大的，我们会把这些剥离开，对于自己来讲，可能更加需要专业更有效因为对于开发商来讲，他用了我们这个平台，但是把服务剥离开，他对其他平台会有竞争比较的东西，对开发商来讲会更加的灵活。
后面就是我们口袋乐居的二维码，各位如果扫的话可以看一下，通过这个我们可以有一个移动的方法，包括下载APP，里面可以看到我们有找房源的、 估房价、包括房贷计算器这些，很实用，大家可以看一下里面包括很多新浪乐居新的东西，里面包括我们最新的一些楼盘，最新的一些新的东西。
口袋乐居里面有一些包括算房贷的东西，很好用，我们每周都有看房团这些信息都会在里面。
这个是我们微信和微博的东西，我们说的是一站式买房服务，尽在新浪乐居，网址是www.eju.com。
我们的购房者必须是实名的、身份证和手机号会对照，如果限购一套房的话，必须姓名存在。
我们也考虑到了这个现象，如果200套房有200个优惠券，我一个人就购买了200个，我们必须有限制，必须是实名、必须有身份证，而且要限购。
姚育宾：我们今天的主题主要就是房地产的创新，新浪乐居E信通最大的特征是平台和服务是分离的。在些之前是捆绑在一起的，比如说A楼盘跟我们合作，在合作期内，所有的销售业绩指标，或者销售压力全部由一家媒体来承担。而现在我们把服务和平台分离开来，原来我们提供一个电商平台，再加上各种业务服务，现在我们照样给你提供一个电商平台，但是我们的服务是分开的，你可以和其他方合作，比如报纸媒体、电视媒体、代理商、广告公司等，通过这种开放平台，调动各方服务，为客户提供解决方案。
王瀚：实际上电商是跟房地产结合这个本身是一种创新。我记得最早的时候，我们的电子商务是卖很小的东西，从卖书到现在卖房子，如果从卖一本书10块，到卖房子百万元级的规模，从这里可以看到电商的成长，在成长的过程当中结合了很多我们的各种产业因素到里头去，而且这次我看了，给我感觉好象是从原来的广告营销为主现在慢慢的也向交易平台、交易渠道这个方向去拓展、拓宽。
王瀚：华南城市研究院生态环境与低碳城市研究所所长
我记得，去年，广州市科信局有一个座谈会提到电商也可以卖房子，因为传统意义上房子这个东西是所谓大众传统的商品，一般要眼见为实，但是引入了我们的电子商务或者信息的渠道之后，至少在当时来说又多了一个了解的渠道，现在又多了交易的渠道，我当时跟他们说了好几家房地产网站，也谈到现在的电子商务已经不仅仅是原来的卖小的很琐碎的东西，卖到房子的话，那不简单是长尾理论了。一套房子就很贵了，至少是几十万、上百万都有。走到这一步，以前的长尾理论还不能概括我们今天的创新，实际上是一个更创新的创新，当然原来可能电商卖房子这个主要是营销广告上面的价值，可能以后的方向除了营销广告作用以外，以后还会向交易这个方向走，未来可能会有开发商、中介商还有银行的参与。
姚育宾：王总提到电商由广告营销为主现在慢慢的也向交易平台、交易渠道这个方向去拓展、拓宽，这也高度概括了我们电商从1.0向3.0进步的发展过程。接下来有请申老师为我们解读电商与房地产创新之间的关系。
申格联：电商3.0引领房地产创新！我一直关注房地产市场如何创新，在销售手段让如何创新，以前就是大家集中起来去看房，随着电子信息的发展，电子商务给我们在购物方式提供新的模式，这种模式是世界潮流！大家知道最近很时髦的说法，叫做大数据时代、云计算，我们现在这个时代已经处于大数据时代，是信息时代，很多东西它是通过电子所有的互联网以及电子这种数据的储存把整个购物或者整个供需。
申格联：房地产估价师经济师 中国数字艺术设计工程师资格认证专家
在世界潮流走向，我们用钱最早是用现金，现在大家都刷卡，现在到国外没有人带钱的，都是一张银联卡，世界通行，以后买东西，我们买东西不要看房 子是贵重商品，买房子要通过比较，要去各个楼盘比较，起码要半年的时间，但是如果有了这个电商提供这个平台，我们可以在一个星期内解决这个问题，这个世界潮流，我举个例子，我要买房子，我首先上新浪搜有关的信息，现在购物在改变模式，世界潮流是电商时代。
房地产创新方面不管开发商还是购房者都要转变观念。
适合国家的产业政策，我觉得做这种东西有前瞻性而且还有国家支持，国家支持电子商务，可以通过一些手段来申请经费，国家必须有产业支持信息发展，有这个经费，所以他们做这个平台也符合国家的产业政策，因为世界的潮流是在电商方面，我们知道现在这个时代已经不是工业时代、而是信息时代。
适合年轻人的消费模式。现在年轻人很多都是在网上完成的，买东西都是通过电子商务，所以以后的年轻人下一代他们买房子他们不会说天天跑，肯定是先上网，通过电商来了解，有哪些可以给我提供更多的优惠，你这个电商给我提供优惠多，通过电商节省很多的成本和中间的损耗，可以提供这个优惠，通过这个了解比较后再真正去看房子，锁定了这个房再去看，适合年轻人的消费模式。
电子商务这个东西很多数据是很真实的，你要注册，有多少注册客户，一注册很多人就可以储客，可以给开发商提供很多的数据，方便购房者，也可以通过比较，我们知道电子商务这个东西确实是很好，可以比较，节省了很多大量的时间，对我们这些购房者来讲，应该说它给我们提供很大的方便。
电商确实是给开发商带来很大好处，而且也给我们购房者带来很大的好处。
姚育宾：申老师主要从世界电商潮流的角度出发，阐述电商是在大数据、云计算背景下应运而生，这会给开发商、购房者都带来巨大好处！好，接下有请黄穗诚老师点评。
黄穗诚：前几年包括新浪乐居以及其他网络媒体都邀请我们对于房地产的电商进行评说，总的来说，作为房地产企业也好，作为我们的网络媒体也好，谁先“触电”，谁就抢占了房地产市场销售的一个阵地的先决权。电商3.0的出现，让新浪乐居先掌握了制高点，我觉得这个是非常关键，已经胜券在握。
我感觉现在在市场上，全部的经济力量、全部的生产力量、全部的购房力量已经转为年轻人，现在如果我们的网络媒体不尽快占领这个阵地的话，那真是存在着极大的问题，我很欣喜的看到新浪乐居这么快就从事件营销到渠道营销。这个阶段我最佩服的是媒体与平台分离，这个分离正是我们3.0的特点。如果说之前是小农经济、计划经济时代，那么，电商3.0诞生，代表房产电商进入“市场经济”时代，这种市场经济的特点就是充分调动各方积极性，围绕项目本身做营销。
姚育宾：黄老师一针见血，重点指出电商3.0核心在于服务与平台分离，从而使平台更加开放，有利于项目营销。胡老师，您对此有何看法？
胡刚：其实新浪乐居从2011年开始电商，当时也说过电商发展，好多人利用电子商务网上购物，这么大的商品往上放有什么好处？这也是我当时的疑问。
这次的平台跟服务分开，原来有一种比较固定的模式，首先要肯定的是，广州这么多的媒体里面只有新浪乐居这么的开放。从媒体营销的角度，每一个开发商营销的角度不一样，而且每一家开发商的文化不一样，这也必然导致营销模式不一样，所以你用一种营销模式去套很多家开发商肯定是行不通。
新浪乐居提供平台，大家来参与，你们多了一个渠道，不管这个渠道行不行，原来的渠道还继续做。原来2.0的时候线上线下也做得很好，但是现在除了你们自己做之外，现在其他的媒体也可以介入，这样就开放了。原来是比较单一的，开发商自己也搞营销，但只能利用你们的平台，这就有局限性。
对于网站来说，你提供一个平台，也可以顺方向做，也可以反方向做，最终你这个网站它的目的很明确，大家来做就行了，这样销量就会上去，我觉得这样把接入口多元化，互相借鉴，它的活力就出来了。现在终端越来越多，电子商务的分量越来越大，这肯定是一个趋势。
因此，我觉得平台和服务分开以后等于是扩容了，是多元化了。
姚育宾：胡老师认为平台与服务分离，带来了营销渠道多元化。钟总有什么不同看法？
钟炬：我记得几年前，当时有网络媒体来找我，问电子商务卖房子未来怎么样？我记得我当时持反对意见，肯定做不好，我说举个例子，买房子要看风水，你电脑上怎么看风水，当时他们讲的是1.0时代，我否定它，1.0时代绝对是做不好的。1.0时代是亚马逊模式，2.0时代是团购模式，3.0时代我觉得是平台模式，就是阿里巴巴模式，4.0时代就是大数据 云计算 平台模式。
如果从这个趋势来说的话，我预计未来成功电商有可能只有两家，其中的一家就是新浪，因为新浪有微博，能够带来巨大流量，这个是很重要的。
钟炬：华南城市研究院地产文化研究所所长、研究员
大数据 云计算是什么呢？我通过你的浏览，再通过微博或者微信你的言论，我通过这个去推测你是什么样的人，什么东西适合你，这个东西所谓的云计算很快的能够把它推算出来，然后很准确的放出来，算准了，你这个客户一定喜欢这种房子，我就算好了，只要你通过我这个平台对接，解决效率问题，对于购房者来说解决效率问题。
升级以后信息会对称，对称以后会令消费者跟开发商都离不开这个平台，甚至更重要的是消费者离不开这个平台，包括银行也是这样的，如果你信息对称，如果你是买这个房子的，我看好这个平台，我肯定会信任，新浪是一个很有前景的大电商之一。
姚育宾：新浪之前的微博跟阿里巴巴也有了电商的合作。微博跟电商这一块合作的话，新浪今年已经在启动，这个大数据基本上我们像微博的数据也会引进过来。
谈锦钊：首先，应该意识到现在真的是信息时代，这意味着我们面临的市场环境跟以往有所不同，我记得有句话，马克思说过，商品的生产和销售，一个产品出来能不能卖出去？生产出来，市场是否接受，这是一个惊险的跳跃，所以市场经济当中，现在是信息时代，信息时代怎么去做呢？以往纸媒的广告，最早是口口相传，这个东西好，大家都传开了，酒香不怕巷子深，通过纸媒通过广告，现在有网络了就通过网站，微信、微博这个形式多了，电商其实它要做的就是在信息时代要搭建一个平台，这个平台就是做好这个信息，卖到市场上需要的人手里，需要的人又能通过这个平台，通过网站能找到合适的房子，找到性价比高的房子。
谈锦钊：华南城市研究院副院长、广州社科院高级研究员
这两者，买和卖，生产者和消费者之间搭建这个平台这就需要电商，因为这个信息时代已经进入了我们通常说的大数据时代，很多信息，很多数据搞不清，各个开发商、各个楼盘都说自己天下第一，是最好的，到底怎么好？不用说，你就到现场看，这是一个途径。
姚育宾：有请杨律师从法律的角度帮我们解读。
杨刚：刚才各位专家都已经讲了很多，实际上都已经分析得很深刻了，我接着马克思来讲，他提出，一、他没有解决信息不对称，他假设买卖双方都是在信息完全对称情况下的交易，二、他交涉买卖双方都是在信息对等的情况下进行买卖，但是现在这个时代其实不是这样。
杨刚：广东三正律师事务所合伙人律师、法律硕士
新浪乐居他们在解决这个方面有他们的优势，因为新浪本身是国内首一的门户网站，在其下面有十分多的资源和品牌号召力还有人气，另外正是因为这样，有很多的开发商通过这个平台进来，这里面变成信息大的集合体。现在电商3.0的推出是大的体系，会吸引到更多的买卖双方进入这个平台里面，让信息不对称得到更好的解决，另外新浪3.0的关于与发展商协商获得优惠券在里面建立帐户，我觉得是很好的东西，刚刚也说了马克思理论里面没有考虑不对等的问题，普通消费者跟发展商在进行交易的时候也存在不对等的问题。
有新浪在这里面可以起到中立的作用，对于买房人有一个保障，对于合理的东西有所限制，而且可以依据自己本身的地位在开发商那里获得优惠，对开发商也是利益的平衡，平衡之后对整个交易也是有作用的。
我们相信在3.0之后肯定会有4.0整个体系会一步步的更加开发和完整，在这里面解决更多的不对称和不对等，给买卖双方提供更多的服务，能够使他们得到更多的实惠，这样各方面都能够得到发展。
姚育宾：杨律师提的这几点都是我们E信通产品已经解决的问题，有空也请多支持论坛活动。再请吴总从楼市营销的角度，分析对房地产企业的影响。
吴新坚：我了解电商也有几年了，不同的媒体网站都在做电商，因为我也是做开发商几年、卖过楼、做过策划，我对电商可能从销售角度来说，它会考虑一个法律风险，假如你是没有很好的平台去保障消费者和开发商这一块会存在法律风险，新浪乐居提供的平台就是既保证了消费者也保障了开发商， 开发商交了钱之后，我给你审房，给消费者准确的数据。
吴新坚：华南城市研究院研究员
新浪乐居是目前网络未来发展最大关键点就是一个安全性和诚信的问题，中国目前来说很多不诚信，网络交易和电商交易最大的一个问题就是诚信，新浪乐居能够以中立开放性做平台就是可以保证消费者和开发商的利益，新浪乐居做这种平台省了开发商很多的开发成本。
从营销角度，它是一个共赢。在现在成本很高的情况下，这是开发商售楼、卖楼的一个渠道。乐居电商把这个平台做起来，让开发商看到精确的数字，看到我的客户是多少，我投了多少钱，我的效果是很明显的，这个它也做到了。这里最大的优势在于，电商3.0为开发商节省大量营销成本，这种实实在在的成本控制，将会获得老板的认可。
另外说一个生态性，中国现在经济要从工业经济走入市场经济，实际上市场经济最初就是一个公平竞争，现在大家为了某一方面的利益在恶性竞争，导致行业不健康，我认为媒体之间还有我们社会行业之间是一个生态平衡，我们这个系统生态，不同的个体，不同的行业能够和平相处，大家和谐一起发展，推动这个社会经济的发展，并不是恶性竞争，不同的媒体不同的定位，不同的角度，但是我们让这个行业有一个健康标准去推进发展。
姚育宾：贡老师您参加广东省情调研，有没有重点研究过这个话题？
贡立华：这是一个新生事物，关于电商，其实我是在90年代曾经关心一个事情，交易双方取决于一个信任。现在国内有很多商业问题，电商解决了买卖双方的信用，你不合适可以退款，在这里面消费者是一个弱势，在乐居里面解决了消费者和开发商的一个平等作用。
贡立华：广东省省情调查研究中心城镇经济运营研究所所长
新浪乐居电商平台具有广泛性，大家选楼盘，信息不对成也好，通过这个平台广泛性也出来了。
交易的快捷性。以后大家买楼大家拿个IPAD就可以解决了，还有你们可以推进的就是可以在里面的平台里面解决交易标准合同的问题。
安全性。平台提供了最重要的对消费者来讲，他不是一个弱势了，他可以通过这个平台跟开发商解决店大欺客的问题。
未来如果里面可以增加非常好的交易模式，全社会更广泛的交易可能会更好，发展商也希望它的销售渠道，销售网络、销售人员越多越好，你们这个平台不仅建立一个消费者跟开发商的问题，其实可以全社会都来参与。
我觉得这个平台的前景非常的好。
申格联：新浪乐居开启电商3.0，引领房地产创新，房地产创新具体表现在什么方面？我归结一下。
申格联：房地产估价师经济师 中国数字艺术设计工程师资格认证专家
1、供给方营销模式创新。
2、需求方消费模式创新。
3、供需双方互惠模式创新。
4、与第三方合作模式创新。
5、责任方责任模式创新。
我相信作为中国首家房地产电子商务平台的开创者，新浪乐居始终引领市场发展趋势，而且未来也可能成为中国房地产电商新纪元的开创者。
姚育宾：由于时间关系，本次华南城市论语到此暂告一段落，再次感谢各位专家老师到来，下次再会！
