◆导报记者 吕文 济南报道
“我昨天刚参加了一个网站举办的关于轨道交通与城市发展的论坛，发现不少业内人士特别是开发商对城轨房产有过度炒作的迹象。”23日，山东省科学院战略研究所研究员、山东师范大学房地产系兼职教授吕兆毅接受经济导报记者采访时不无忧虑地表示，“这种炒作对抑制房价上涨不利，各方应当理性对待。”
就在5天前，济南市城市轨道交通近期建设规划环境影响评价第一次公示。根据规划，济南市城市轨道交通将由R1线、R2线和R3线三条线路组成，总长约98公里。消息一传开，开发商们纷纷通过各种方式渲染对房地产市场的影响，部分楼盘也借机酝酿甚至已经涨价。对此，山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗也表示，轨道交通对于房地产的影响目前有些夸大 ，购房者需要谨慎考虑。
开发商迫不及待
“房地产业内有个说法叫‘城轨一开，黄金万两’。”济南一家房地产公司负责人说，一些研究表明，距离轨道交通站越近的项目，价格提升越为明显。特别是在大型轨道交通的接驳口，在其他因素不变的前提下，站点辐射范围内，楼盘每靠近地铁站点1米，每平方米价格就上涨4.64%，一个富裕的、人口密集的地区，其站点所蕴藏的商机是不言而喻的。
也许正是看准了这一点，济南已经有不少楼盘打出了类似“轨道线就在家门口”的宣传口号，更将楼盘的价值提升空间与轨道交通挂钩。比如，位于高新区国际会展片区的一个楼盘就宣称：(城轨)1号线直通家门口，这一明显的交通优势使得我们成为泉城年底升值潜力最高的楼盘。位于王舍人片区的某楼盘宣称：坐拥两条轨道线，大盘升值在即。
导报记者注意到，在济南市某平面媒体上，已经罗列出3条城轨线路附近的众多楼盘。导报记者粗略计算了一下，这样的楼盘接近30家。其中，有的楼盘价格已经有所上涨，有的楼盘价格则“待定”，以伺机上涨。更有许多开发商通过举办各种活动，大肆渲染城轨对房地产市场的巨大“发酵”作用，引导舆论“为我服务”。
应理性对待
“客观来讲，轨道交通作为一座城 市的交通工具，在改善交通条件的同时，还可以为沿线房地产开发带来新的商机，但炒过头就不合适了，在济南，这样的炒作还太早，也不太现实。”吕兆毅分析，按照规划，济南市的轨道交通大多建在地面上，这与许多城市的“地铁”有很大区别，将难免带来噪音和污染问题。“以基本横穿济南市区的最被看好的2号线为例，据说线路很可能与胶济铁路平行建设，有谁愿意住在这样的铁路旁边，整天忍受噪音和污染呢？”
至于1号线和3号线，由于分别位于远离市区的西部和东部，相当于城郊铁路，缺少必不可少的人气，希望以此带动房地产开发更有些一厢情愿。况且，轨道交通从报批到建成使用需要7-10年的时间，目前相关规划还在发改委“待批”，离正式开工尚早，开发商就急于炒作着实有些太“超前”了。
“交通只是影响房地产的因素之一，不能过度夸大其作用，购房者购房时还是要仔细分析，切勿盲目投资。”李铁岗说，轨道交通对区域价值的提升，最早发挥效应的是在交通线的重要节点上，其他地方需要等待配套完善之后才会有明显变化。比如，济南城轨南北走向的两条线路经过不少农村地区，基础设施和配套措施不完善。只有这些问题逐渐解决了之后，才能带动房地产的发展。况且，轨道交通对于非站点楼盘可能还会有负面影响。
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