新浪房产讯(编辑 杨乐)2013年可谓郑州保障房“元年”。自1月1日起，郑州开始全面推行“三房合一”住房保障管理新机制，这一重要决定让郑州保障房机制走在了全国的前列，也赚足了眼球。
一向低调示人、保持中庸的郑州何以成了“排头兵”？“三房合一”制度各环节具体如何推进？现行保障房市场中还存在哪些问题？新浪乐居记者近日通过采访业内人士、走访保障房社区，对郑州保障房政策改革进行深入调查，并发现了存在于现行市场中的诸多问题。
【专题：2013郑州保障房年终探访】
各地屡现骗购保障房事件
腐败促成的改革
2007-2008年，济南、广州等地发生多起经适房弃购事件，“经适房退出保障房体制”一说开始被提起。而各地发生的一系列骗购事件，更是暴露出经适房资格审查难、易滋生腐败、操作中易失误的弊端。
2011年，郑州市确定保障房“三房合一”的思路；2012年4月，郑州市政府宣布停建经适房，同年8月，河南省住建厅负责人称，2013年全省将全面取消经适房，原因之一是，经适房资格审查比较难，容易滋生腐败，在操作过程中容易有失误。
2012年12月，郑州“房妹”曝光，原二七区房管局长翟振锋的女儿被曝有11套房。随后，网民又举报翟振锋一家四口均有两个户口，共有29套房，其中20套房位于经适房小区。“房妹”事件“一石激起千层浪”，此后的一段时间里，“经适房退出”、“三房合一”等字眼屡次见诸于郑州各大媒体。2013年5月23日，《郑州市人民政府关于进一步完善住房保障制度的通知》正式出台，对“三房合一”相关政策进行了明确，即停止新的项目选址建设廉租住房、经济适用住房，新建保障性住房及已建和在建廉租住房统称为公共租赁住房。
在“三房合一”政策实施之前已取得《经济适用住房购房资格证》的家庭，仍可按原经适房政策，利用存量经适房计划建设的房源，实施轮候购买，解决其住房困难。同时，政策规定符合公租房保障条件的经适房对象也可申请纳入公租房保障范围，放弃经适房购房资格。
由少数人利益到更多人获益
长时间以来，分配不公一直是保障房面临的老难题。经适房小区出入豪车，廉租房住户多为租客等现象屡见不鲜，原本用来解决中低收入群体住房困难的保障房，已然成了部分人群谋利的工具。实施三房合一后的公租房市场的公平性同样备受关注。
郑州市房管局规划和住房保障处处长冯荣智介绍，郑州市公租房将按照属地化管理原则进行配租，由各辖区住房保障部门可根据房源筹集情况，自主确定具体的配租对象和数量。与此同时，郑州市房管局把关申请入口、建立定期检查、实行信息公开、畅通举报渠道，力保分配的公平公正。
“凡出现虚报、瞒报家庭资产并已经查实的，其行为将计入住房保障诚信档案，五年之内不得重新申请纳入住房保障，已购、租保障房的家庭再购买其他住房的话，须办理保障房退出手续。”冯荣智称。
除了分配公平，公租房定价科学与否也是这一社会保障制度成败的关键。在上海、昆明，一度曾出现租金高于市场价，导致公租房遇冷空置的情况。而定价过低如天津的“1元公租房”，也引发了对公平分配的质疑，客观上也加重了公共财政的负担，并不具备可持续性。
新浪乐居记者了解到，郑州市房管局、市物价局、市财政局于2012年12月联合下发《关于公布郑州市区公共租赁住房租金标准的通知(试行)》，将全市公租房按地段分为五类区域(详见表格)，租金最低为5元/平•月。
郑州公租房收费标准细则
此外，郑州市房管局保障性住房办公室交易科科长王书江介绍，承租人还可根据家庭人均月收入情况分四个层级进行补贴：对持有《城镇居民最低生活保障金领取证》的，在住房保障面积标准内可补租金的97%；持有《低收入家庭救助证》的，在住房保障面积标准内，可补90%的租金；家庭人均月收入低于最低生活保障金4倍(380元×4=1520元)，在住房保障面积标准内，可补50%；家庭人均月收入介于最低生活保障金4倍—6倍(1520元到2280元)之间的，政府将补租金的30%；如果申请者家庭人均月收入较高，超过2280元，或者提供的收入证明不能准确对比，将完全按照市场价收取公租房租金。除了租金补贴外，公租房还将根据家庭情况补贴最低50%的物业费。
记者算了一笔账，以正商城5号院公租房为例，该项目公租房主力户型面积为40平㎡，租金标准为10元/㎡•月，每月租金合400元，按高层1.1元/㎡•月的物业费标准来算，每月还需缴纳44元的物业费，在不享受任何补贴的情况下，承租人合每月需缴纳444元租金。据了解，项目附近小区一套80㎡的房屋月租约为1800元，公租房租金要明显低于市场价格。
公租房申请由冷到热
尽管是一项保障中低收入阶层住房需求的利民政策，但公租房申请之处曾遭遇“门前冷落车马稀”的景象。数据显示，2011年11月-2012年2月期间，郑州市金水区住房保障中心只收到了30多份申请表。不少网友表示，申请门槛过高、房源位置偏僻成为阻碍他们住进公租房的“绊脚石”。
“为方便住房困难群众就业、生活，郑州市在保障房建设方面确定了‘四个优先’原则。即优先在开发区、产业集聚区进行统筹规划布局建设公共租赁住房，优先落实商品房项目配建公租房政策，优先推进重要交通节点和畅通郑州工程建设相关的公租房建设，优先中心城区改造提升和城中改造相结合，进一步优化保障房建设布局。”冯荣智介绍说。
为防止再出现把保障房“建在喜马拉雅山上”的情况，2012年11月19日，河南省政府出台《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》，要求各地要将廉租房和公租房建设项目安排在公共服务设施齐全、生活便利的区域，对选址距离中心城区过远、缺少配套基础设施的保障房项目将不予立项、不予审批。
随着各项政策逐步完善与改善，公租房市场也逐步经历由冷清到火热的转变。尤其是2013年5月23日出台的《郑州市人民政府关于进一步完善住房保障制度的通知》，不仅明确了“三房合一”政策，同时又规定，从7月1日起取消公租房申请过程中的收入门槛。
这项被称为“史上最宽松”的公租房新政执行一周的时间里，仅郑东新区就有1045户申请；在9月26日市房管局举办的“公租房面对面”活动中，短短一个小时的时间里，就有76位市民拨打热线电话了解详情。
管理模式的改变
目前，郑州市住房保障政策体系框架已基本形成，“三房合一”住房保障新机制也在有序推进中，关注焦点又落到了管理上。为规避保障房前期和后期各环节出现障碍，郑州市提出 “实施先租后售，探索租售并举，创新后期管理”的办法。
据了解，郑州的“三房合一”并非简单的剔除经适房、廉租房，保留公租房，在前期将根据不同类型区别对待。其中，政府持有产权的公租房只租不售；三环之外商品住房项目配建且由开发企业持有经营的公租房，可以有选择性的面向已取得经适房资格证的家庭或符合政府规定条件的保障对象实施供应，探索“先租后售、购买自愿”的管理新途径；优先将符合棚户区改造政策的城中村改造、旧城改造中的多余安置住房纳入公租房管理，从而确保公共租赁住房房源数量的相对稳定性。
在后期管理上，政府产权的公租房原则上按照每100套公共住房配1名专职管理服务人员，或按照本市上年度城镇人均可支配收入标准向实际受托管理单位划拨工作经费。租金收入在扣除相应的分级补贴资金后，专项统筹用于房屋的修缮维护、设备维修更新、租金补贴、物业服务补贴、房屋租赁价格调查费和管理费用。
据冯荣智介绍，郑州还将尝试住房保障卡制度，卡上应显示保障家庭的住房保障信息，卡内补贴金额仅限于支付公租房租金，租金收取实行“先补后缴”的办法，市住房保障部门每月5日前将补贴金额拨入住房保障卡，承租人在每月10日前将住房租金通过银行代收系统缴入市级财政国库。
“不断规范公租房退出管理，不断创新公租房后期服务管理，在加快满足更多住房困难群体的住房需求的同时，努力实现保障性住房建设管理的可持续发展。”冯荣智说。
新政策下的老问题
尽管郑州的保障房事业已经取得了不少受人瞩目的成绩，但在前期制度不完善的情况下积累的问题依然存在。在新浪乐居记者年底对郑州市17个保障房项目的走访及街头采访过程中，我们发现问题主要集中在：个别项目不能如期交房、配套不能满足住户需求、房屋出现质量问题、保障房流入“暗渠”。
经适房中鼎花园二期2014年6月方可交付
由房管局提供的资料显示，五大公租房项目会于今年交房，新浪乐居在近期走访中发现，除正商城【详细】正在安装窗户外，其余四项目中，鑫苑世纪东城【详细】、通和盛世【详细】已交房，全威花园【详细】已有租户入住，尚书苑2号院【详细】内部已装修完毕，但还未交付使用。原定于今年交房的经适房项目中，豫景园【详细】、博瑞盛和苑【详细】、金牛水岸国际花园【详细】均有业主入住，而中鼎花园【详细】、静香园【详细】仍在施工建设中，据工人介绍，两项目分别要在2014年6月、10月才能交付使用。
一些已交付的项目中，地段偏僻、配套落后成为困扰业主和租户的最大问题。经适房项目——中鼎花园、金牛水岸国际花园、芳草园【详细】，公租房项目——正商恒钻配建【详细】、鑫苑世纪东城配建、全威花园、通和盛世，均要依靠社区底商或周边小商铺，缺乏大型商业超市。以位于东风路北、电厂路东的经适房项目全威花园为例，该项目虽然6月份已经交房，但目前的入住率并不高，5号楼的廉租房则更少。据已经在此社区内经适房居住的两位业主说，小区除交通稍显便利外，其他方面均欠缺，商铺无商家进驻，每天做饭买菜都需步行到很远的菜市场。小区中间位置至南边的路据说要打通，但到目前为止仍处于废墟状态，严重影响了居民的出行和社区环境。
以全威花园为代表的一批保障房项目仍缺乏必要的生活配套
同样让人窝心的还有经适房豫景园项目。业主母先生于2010年申请成功，当时以2400多元/㎡的价格买进一套80多平米的小三房，低价享受国家住房保障的好心情却被收房后的种种遭遇打破。母先生说：“大部分家庭都有有线电视的插头，但我的房子里没有。交房后长达20多天的时间里，屋里都不来水，门、电表箱也都是烂的，我向物业、售楼处反映了这些问题，但迟迟没有给予解决。”带着母先生反映的问题，记者来到项目售楼部，工作人员并未对不作为给予解释，只是告知记者会把业主反映的问题交给物业、开发商及时进行处理。
在已经于2011年8月交房的经适房项目中鼎花园一期小区内，记者随处可见停放在路边的私家车辆，其中不乏别克、大众等品牌。此外，该小区部分业主已着手售房，在新浪乐居二手房网站上记者看到，中鼎花园一期56㎡一室一厅标价46万，99㎡两室两厅标价83万，94㎡-132㎡三房标价在42万-85万不等。对上述现象，小区一业主说：“我们院里停放的名牌车确实挺多，一般申请经适房的家庭收入都不高，虽然经适房价格相对于市场价来说很低，但还是一笔大开支，入住后短期之内买车或者转手房子的可能性都不大。那些开着名牌车或者卖房买新房的家庭，不排除是不符合申购资格的人员通过特殊手段骗购的情况。”
【豫军长基花园】【盛世之都】【紫荆苑】
一位网友在“郑州新浪乐居”官博下留言评论道，“希望郑州保障房尽快推出，要不高涨的房租足以压垮一大批外来务工人员，喝的高价水，用的高价电，拿的低收入，房租连连涨，我们已无力承担太多，请关注一下几百万外来务工人员的生活，现实在继续延伸，我们将何去何从？”
仍存在的种种问题和普罗大众的心声预示着，保障房仍走在一条备受争议的是非之路上。“三房合一”，仅仅是个开始，“大庇天下寒士俱欢颜”仍是一段需要“上下求索”的漫漫长路。
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