一、县域经济有待发力，县域地产空间巨大
房地产是国家经济的“晴雨表”，与地方总体经济发展密切相关。广东总体经济实力居全国前茅，但县域经济却欠发达。美国华盛顿中国研究中心公布的2012年中国经济百强县中，广东只有增城(第5名)、南澳(第31名)、梅县(第44名)、博罗(第52名)等11个县级市榜上有名，远落后于江苏25个、浙江22个和山东20个。
从2007-2012年广东县域经济发展情况看，GDP名义年均增长率为15.6%，占全省比重由17.76%提高至19.95%，提高2.19个百分点；社会消费品零售总额及在岗职工平均工资年均增长率分别为16.5%和14.1%，呈现平稳发展态势。
为加快和促进县域经济发展，近年广东省委省政府先后出台了一系列扶持政策，如：《关于加快县域经济发展的决定》、《关于推进产业转移和劳动力转移的决定》、《关于推进省直管县改革试点的实施意见》和《关于富县强镇事权改革的指导意见》等，为县域经济发展加速提供了良好的政策环境。作为经济的基础性和先导性产业，未来县域房地产将伴随其经济实力的不断增强而加快发展。且城市土地资源稀缺，房地产开发逐渐趋于饱和，县域的土地资源价值也将随之彰显。
表1 2007-2012年广东县域部份经济指标情况
年份GDP(亿元)社会消费品零售总额(亿元)在岗职工平均工资(元/年)
占全省比同比增速同比增速
2007年5520.6017.76 75.84 ——17171.1——
2008年6601.0018.49%50.9022.9392.312.9%
2009年7186.8818.20004.79 17.8!556.911.2%
2010年8647.4718.79559.1418.4$064.911.6%
2011年10166.8619.11B15.9718.5(142.616.9%
2012年11384.4319.95D61.055.83140.517.8%
年均增长率15.6.5.1%
数据来源：广东统计年鉴
二、县域地产发展强劲，部分问题仍待突破
2007年以来，广东县域房地产市场发展蓬勃，呈现较快的增长势头。房地产投资、销售金额等年均增长率高达30%以上，占全省总量的比重提高6-7个百分点；商品房施工面积年均增长也高达28.1%，比重提高约9个百分点。其中，房地产投资占GDP的比重由2007年的3.7%提高至2012年的6.8%，作用日益彰显。商品房销售均价相当于全省均价的一半，年均增长率为11.4%，涨幅较为平稳。
尽管近年来县域地产发展势头强劲，但存在的问题也不容忽视。县域地区住宅投资占总投资比重一直维持在约70%-80%的较高水平，始终高于全省总体水平，说明广东县域房地产开发仍处于初级阶段，仅以满足居民居住需求为主，未能配合经济、产业的发展而呈现多元化发展。
待售面积方面，除2010年、2012年外的其他年份涨幅较大，最高达53%，且各年份涨幅波动较大，表明县域房地产受外围市场影响较大，自身抗风险能力相对较弱；自2010年以来在全省商品房待售面积中所占比重均达20%以上，高空置率的问题较为突出。
表2 2007-2013年1-8月广东县域房地产市场主要指标情况
项 目2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年1-8月
完成房地产投资额(亿元)205.19332.15352.96463.58753.41773.54575.29
占全省比重8.2.3.9.7.4.5.2%
商品房施工面积(万㎡)2373.383387.083934.745427.767249.798185.378514.00
占全省比重11.8.7.9.6 .0 .8 .7%
商品房新开工面积(万㎡)1222.651467.121470.422654.723153.992604.982201.59
占全省比重17.0".6#.5&.8&.4$.5$.1%
商品房竣工面积(万㎡)714.78863.691090.791367.741572.801535.92833.09
占全省比重17.7.8#.2&.1'.1$.2#.8%
商品房销售面积(万㎡)904.81869.141337.821582.331886.102020.261336.11
占全省比重14.5.0.0!.6$.3%.6#.3%
商品房销售金额(亿元)240.64241.24424.45596.23828.39921.53679.49
占全省比重6.6%8.4%9.3.9.4.4.9%
商品房销售均价(元/㎡)2660277631733768439245615086
占全省比重45.1F.5H.7P.4U.2V.2U.4%
商品房待售面积(万㎡)202.64289.01401.53417.76639.04691.66880.58
占全省比重12.8.8.7!.0$.2 .0!.0%
数据来源：广东省统计局
表3 2007-2012年广东县域房地产市场主要指标年均增速
项目完成房地产投资额商品房施工面积商品房新开工面积商品房竣工面积
年均增速(%)30.428.116.316.5
项目商品房销售面积商品房销售金额商品房销售均价商品房待售面积
年均增速(%)17.430.811.427.8
表4 2007-2013年广东县域房地产完成投资相关情况
项目2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年1-8月
房地产完成投资205.19332.15352.96463.58753.41773.54575.29
住宅完成投资158.08256.54280.38364.08583.43600.35447.16
县域GDP5520.606601.007186.888647.4710166.8611384.43--
总投资占GDP比重3.7%5.0%4.9%5.4%7.4%6.8%--
住宅投资比重77.0w.2y.4v.3w.4w.6w.7%
数据来源：广东省统计局，广东统计年鉴
三、多重因素利好，理念创新赢取先机
县域房地产发展的前景是美好的，但我们也应清醒地看到快速发展的背后，存在商品房建设总量偏大的隐忧，待售面积增长速度较快，占全省比重的提升速度也高于其他指标。此外，产品单一、综合品质不高，盲目“复制”，地方特色不明显，项目定位有待优化等问题值得我们思考。
作为县域房地产开发，需牢牢把握行业发展的新方向，精准定位，实现县域地产与中心城区的差异化发展，方能在这块方兴未艾的热土中赢得后发优势。
第一，县域地产需与产业发展相结合。在新型城镇化战略之下，县域房地产应重点发展与产业密切相关的业态，服务于产业发展，促进经济和人口聚集。
首先，未来随着广东产业和劳动力转移的“双转移”政策的推进，城市传统产业让位于高端新型产业与服务业，县域则成为承接实体经济产业和劳动力转移的重要基地，工业地产、园区地产等业态将有极大的发展新机遇。
其次，县域房地产可以与农业现代化相结合，参与家庭农场、农产品规模化生产及精细化深加工、农业现代化产学研销基地等方面的建设乃至营运，推动农业现代化步伐。
再者，《国民旅游休闲纲要(2013-2020年)》提出：加强特色旅游村镇建设，鼓励开展城市周边乡村度假；鼓励社会力量投资建设旅游休闲设施，开发特色旅游休闲线路和优质旅游休闲产品，鼓励和支持民间休闲设施和业态发展。随着人民生活水平的不断提高，旅游消费支出也随之日增，拥有好山好水好空气的乡村旅游、休闲景点，将越来越受城市居民向往，县域房地产可根据当地自然、人文特色，发展休闲旅游地产。
第二，投向新农村和名村名镇建设。2013年中央一号文件明确指出，鼓励社会资本投向新农村建设。可以预见，传统的单家独户的村落布局将逐步合并汇集，今后农村人口的聚集程度将更高，这为基础设施和公共服务的集中建设布局奠定了基础。根据中央文件精神，县域房地产可投资农村医疗卫生、教育培训、社会福利、社会服务、文化旅游体育等各类事业以及农村生产生活基础设施，参与新农村建设。另外，广东省委《关于打造名镇名村示范村带动农村宜居建设的意见》决定，从2011年起打造名镇、名村、示范村，到2015年底实现全省30%的行政村完成示范村建设。《广东省城镇化发展“十二五”规划》指出，到2015年要实现县域经济实力显著提升， 5万人以上的中心镇数量达120个；打造110个名镇、1900个名村。根据省委省政府的文件精神，县域房地产可结合相关政策利好，参与县城、乡镇的“三旧”改造和名镇名村示范村建设。
第三，住宅仍有市场，但须精准定位。此前县域住宅开发曾掀起一番热潮，透支了部分需求，出现不少空置房。但目前中心城区过高过快增长的房价，对城市购房群体产生明显的“挤出”效应，县域将作为主要的承接地带。且随着城镇化进程的加快，基础设施的建设力度不断加大，尤其是对交通设施建设的推进，大大降低了往来于城市间、城市与县域间的时间成本，空间距离不断缩短，为跨区域置业创造了良好条件。未来随着县域房地产开发建设品质的提升，加上相当于全省均价一半水平的价格“洼地”优势，价廉物美的县域地产将吸引越来越多的投资者及返乡置业者。因此，县域住宅市场仍有需求，但企业需找准自身定位，突出县域优势，与中心城区差异化发展。
