博慧置业总经理詹宇
近日，房地产资深人士詹宇先生造访防城港，并在百忙之中抽空接受了我们的采访。作为博慧置业公司总经理，一位驰聘于商品房销售市场最前线，有着丰富市场阅历和冷静趋势判断的职业经理人，詹总对时下的楼市走势及防城港楼市的发展表达了自己的观点。
新浪乐居：房地产策划代理机构既不同于房地产开发公司，又不同于一般的房地产中介公司，但是在楼市发展中却起着重要且特殊的作用。请问您是如何看待这个行业？
詹宇：房地产代理机构行业主要从营销版块来定义，从大范围来讲，营销版块需要从城市发展的方面考虑去做房地产，房地产是一个城市推进城市化进程的先行军，在推动城市的发展方面有着至关重要的作用。从小范围来看，代理机构掌握市场最新信息，了解消费者的心理需求和物质需求，能够从户型、环境、立面、风格以及单价的设定到总价的配比等方面，来进行可行性的研究分析，提供符合市场且有价值的合理化建议供开发商借鉴。代理机构最主要的作用是通过丰富的执行经验和具有前瞻性的眼光，降低房地产投资的风险，通过市场行情来判断未来几年的发展趋势。
新浪乐居：谈谈您对防城港房地产业的看法。
詹宇：首先从市场方面来看，防城港房地产业起步起点较低，但发展速度飞快，这从销售量和房价可证实这一点。再者从房价方面来看，防城港整体均价已逼近4000元，由于本地城市收入水平和房价上涨速度的脱钩现象，因此在针对本地刚需方面，可能会造成销售不太乐观的现象发生；但防城港是个外向型城市，这个价格对外来人口来说并不高，且近两年房价均发生较大的涨幅，每年涨幅都不低于15%，因此必将吸引大量外地客户群前来购买。最后从入住率方面来看，防城港部分新区域入住率偏低，目前不能简单用利弊来说明这一现象，一个城市的发展，如果没有新区，城市就得不到发展，所以这个问题需要时间去消化。防城港作为外向型的城市，以“候鸟度假型”客户群为主导，不可等同于刚需饱满的大城市。
新浪乐居：2013年防城港楼市走向如何？
詹宇：防城港近两年的楼市情况都不同于国内其它城市，它的楼市判断相对自成一个系统，不受国家调控的影响。防城港相对其它城市而言就像是一个洼地，投资门槛包括投资途径已实现多样化，楼市的量、价方面不会出现太大问题，而且还会稳健上涨。至于开工面积方面，今年也不会受影响，但会在明后两年产生部分影响。目前在防城港的楼盘达100多个，随着恒 大、阳光海岸、CBD等实力楼盘的增多，竞争环境逐步成熟，竞争压力日益加剧，因此，至于今后采用什么样的销售模式将根据市场而定。当流动人口转换成固定人口之后，就会采用正常的销售模式，但是销售渠道还是会有所创新的。
新浪乐居：限购政策持续下，防城港还有多少潜在客户可供挖掘？
詹宇：防城港房子人均基数偏低，但是外向型城市的优点就是可让流动客户转变成本土客户。这部分人可产生新的购买力，是未来长期强劲刚性需求的基础。
新浪乐居：贵公司代理的楼盘2013年有什么新进展？
詹宇：我公司代理的新项目正在做新调整，主要在总评、规划、建筑等方面进行变动。商业是项目一个主要部分，因此，我们现在已开始和大型商场洽谈，致力于打造集居住、商务、办公、娱乐、餐饮、会所、购物、休闲运动于一体的城市综合体；另一项目清华蓝湾二期开年后将开始动工；另外，位于北部湾大道的项目前期规划也已经开始着手执行。
