wework创造的财富神话，加上“大众创业、万众创新”的宏大背景下，神州大地的众创产业如雨后春笋般飞速发展，记者日前就众创话题采访了柯罗尼资本亚太区董事总经理、上海帷迦科技有限公司(WE+)董事长兼首席执行官CEO 刘彦燊。
在“WE+”的三年计划中，2015年12月前将在北京、上海要完成五家店，而到2018年年底，一二线城市将会达到200家店，实际上等于三年增长40倍的概念。对此刘彦燊显得信心满满，其坦言，未来三年内行业将会是个爆发式的增长，而“WE+”在拥有资源、资金、团队的基础上，能够迅速布局发展。
以下为采访实录：
【聊发展】上海下半年连开5店
记者：从5月份开始成立了上海这家公司以后，现在WE+的项目在上海的落地情况是怎么样的能介绍一下吗?
刘彦燊：5月份成立了之后我们现在有五个地方已经签约了，已经动工的有两个地方，我估计第一个出来的应该是8月底投入使用，是在新天地旁边的上药大厦，我们有两层，我估计是我们第一个投入使用的。我们的旗舰店是在金钟广场五楼，那里有2000多平方，那个我估计是在9月底10月初开张，下面是同乐坊、田子坊，还有淮海路的一个小洋房，这几个我估计在12月之前投入使用。
记者：目前来说，项目都在逐步落地，现在你的客群找到了吗?
刘彦燊：因为我们第一个还没出来，所以招商还没有正式开始，但是现在已经有很多来咨询的，大家都对这个有很大的兴趣。我觉得招商这一块以我们在地产这么久的经验，包括上海实业本身就是一个很大的国企，我们的人脉，我们的资源，我觉得在上海这方面的招商从起步开始我倒不是很担心。
但是每个空间营造出一个什么样的氛围这个是需要时间的考验，人们第一个眼光首先能够吸引人家的是很多东西，包括这个空间的设计，所以我们在设计方面还是下了一定工夫的。比如说我们的旗舰店金钟广场我们请的是程绍正韬，应该是华人里面数一数二很知名的设计师，也是东方派的领军人物，他是台湾人，他做我们金钟的这个旗舰店的设计。其他我们找了一两个新锐的设计师。我觉得首先我们吸引人家是我们空间的设计，能不能有人文，那种创新，那种有活力的感觉，有一种分享的感觉，这种比较潮的，比较有个性的，比较性感的这种空间，我想这是第一个，硬件的要求。
第二个就是看我们的团队，怎么把里面的这种氛围做出来，就好像WeWork为什么做得好?大家都很开心，它的创始人说不管你昨天有发生什么很郁闷的事情，第二天你来到WeWork你还是一个很轻松的心情。我们希望的心态，在生活跟工作之间做出一个和谐，而且我们以我们的空间里面一个我们空间的特点去吸引这些用户，他来了之后，我们下一步是通过我们给他提供的一些增值服务，包括对他的办公智能化的管理，行政，财务，还有以后怎么报税、法律、融资等等，希望他能够感受到在这里的社区氛围的感觉。
大家都可以这么说，能不能做得到那就看自己团队的功力了。比较有幸的是我们有一个团队已经做了两年，就是我们北京的联创空间项目已经做了两年时间，在酒仙桥那里有3000平的空间。你说那个项目成不成功，举个例子，这个项目附近平均一平的租金，是4元/平方，我们那里的空间是租到7.5元左右。所以如果以这个来衡量的话，我觉得这个团队还是比较成功的，从整个布局、设计到里面所吸引的创业团队，到目前我觉得是做得比较好的。起码我们有资源，有资金，有团队，起码从开始这个基本的条件我们是具备的。但是这个世界是千变万化的，今天所计划的事情三个月之后是不是这样，六个月会有什么样的变化，那就靠我们怎么去很快地接受这种新的改变。
【谈梦想】我有一个颠覆传统办公的梦
记者：我也看了你的一些介绍，你提到三年计划，15年12月份北京、上海要完成五家店，到18年年底一二线城市应该要达到200家店，实际上等于三年增长40倍的概念，目前来说除了北上广深这种一线城市以外，对于二线城市有哪些城市最感兴趣?
刘彦燊：我们第一年集中的几个地方是北京、上海、广州、深圳、杭州、青岛、南京，这是我们第一年要铺的点。其他的下一步的是成都、武汉，这也是我们主要的布局。因为广州包括广深。
记者：会不会有一定的比例?
刘彦燊：我觉得将来基本上一线城市是60%，我们讲的一线城市包括北上广深杭州都是一线城市，二线城市是青岛、南京、成都、武汉，这些是我们的二线城市，还有是西部的西安，因为它有很大的学院氛围，长沙也是我们的二线城市。
记者：是什么给你这么大的信心，三年可以发生40倍的改变?
刘彦燊：我觉得它是一个爆发式的增长，当前面这20家、30家做完的时候你的增长就不是一家一家起来，是五家六家一起出来，是有一个爆发性的增长。因为我们讲的第一个是布局，第二是你的品牌，如果你的品牌效应出来，你的服务到了，reputation出来了之后，就好像星巴克前面五年的发展是非常辛苦的，到后面它的发展是非常快的，是一样的道理。因为当这个品牌出来的时候跟你合作的人就很多，很多时候到最后可能就不是我们自己做，可能我们只是输出一些感觉的概念，我是用一个智能办公的概念去颠覆一个传统办公的概念。
记者：这个时候你会不会担心你的团队跟不上，因为你出现了爆发式增长的话，你的团队会不会出现滞后性?
刘彦燊：这个是我每天常常睡不着觉的问题，您说的非常对，团队是我现在最担心的一个问题，因为在这么但的时间去做这么大的增长，团队是最重要的。但是我觉得我们团队虽然说我们的点是很多，但是基本上是几个大城市的辐射，比如说上海、杭州是一个辐射，上海就可以辐射到杭州跟南京，这是一个团队;北京可能是辐射到大连、青岛，这是一个团队;南方，广州、深圳是一个谈对。所以看到我们的布局都是一个一个的出去，我挑的点是一个区域里面有几个不同的城市，是这种布局出去。因为我们这个不是一个重人力的，为什么我们现在联合办公这个概念可以这么火的突然大家对这个这么有信心，其实我想有几个因素：第一个因素就是技术的发展，移动互联网的发展让我们可以用技术去控制。很简单，联合办公就等于这里20家公司在同一个空间里面，但是可能只有三间会议室，以前员工要订会议室要到前台打电话，我什么时候要订，这个时间前台可能有两三个人都忙不过来。现在不用了，手机拿起来，app一看，明天几点到几点这个地方是空的，我先订，付费什么的都可以一气呵成，在移动端完成。这个是我们所说的技术改变造成了智能办公的出现的可能性比以前大大增长。
第二是新的一代网生代，80后、90后已经成为了社会的主流，他们对新事物的接受程度远远比以前那一辈要快，因为他们本身就是伴随互联网出生的，随着互联网长大。所以这两点是很重要的因素，外面的因素就是政府的政策现在是特别支持创业，所以可以预测到创业的人要大大的增长。这个也是整个宏观经济的改变，因为当经济发展到一定程度的时候它需要这些中小企业的成长去弥补这种重工业重大国企的不足，这是整个宏观经济所决定的一个事情。
这几个因素让我觉得联合办公将来发展的空间一定是很大的，我们不要只是局限于现在所说的众创空间，现在这个概念非常火，但是我觉得众创空间是联合办公其中的一个部分，将来可能就是两边分开。一个是孵化器的模式，那就跟资本有相当大的关系。比如8月份我们在硅谷就做了一个WE+孵化器，我们是因为成立了一家天使基金，跟当地的硅谷的一个天使基金做了一个合作，这个天使基金非常出名的几个人，包括谷歌第一个华人工程师朱会灿博士是这里面的其中一个创始人，还有浪潮之颠的吴军也是其中一个合伙人，我们通过这个天使基金就可以在硅谷做一个孵化器，我们希望通过硅谷的模式看看怎么把中国跟硅谷之间的联动更上一个层次，把它带动。我这边可以到硅谷去学习，硅谷的技术可以到我们这里来，这就变成一个生态社区的概念。
一个是孵化器的方向，另外一个是去颠覆传统办公的概念，我觉得这里的空间会更大，因为灵活办公、个性办公慢慢一定会成为潮流。每个人住在一个小的cubicle里面太压抑，不适合年轻人，致使有创意也变得没创意，有动力也没动力了，一到5点钟赶快下班了，4点半就在想。但是来到WE+空间，6点、7点，我留在这里跟我的同伙们在外面喝杯啤酒，喝杯咖啡，在阳台抽根烟，这就是生活的一部分。
【评竞争】红海竞争靠你的快速反应能力
记者：还有一个问题，您说的WE+模式实际上对于很多的房地产公司也在做，比如说SOHO的3Q，WE+和3Q之间有什么区别?你的三年计划已经描述出来了，我觉得再好的东西里都会有风险，一方面风险是什么，第二方面你觉得哪些环节是现在不是很有把握的?
刘彦燊：第一个问题，我跟3Q有什么区别。我觉得他们有他们的做法，我们有我们的做法。一个麦当劳一个肯德基我想很难作比较，每一个投入做联合空间的都有他们自己的想法，他们的模式。潘石屹(微博 博客)我也认识，大家也是好朋友，他太太跟我也是好朋友，他有一个名人效应，但是3Q是因为他的存量房太多了，他要想一个办法盘活。但是他同样有一个问题，他的主业是卖房子的，所以将来他的物业，他里面的工位肯定要比别人贵，因为如果他的工位价格下来的话，对他卖房子就会产生影响，那你要考虑到SOHO有多少的收入是卖房子来的，有多少收入是3Q来的，我想这里他有他的优势，但是他也可能有他的掣肘。
跟我们也是一样的，可能我们的存量房比他们的多，但是也不一定，因为我们的合作伙伴上海实业是上海最大的国企之一，所以这个空间也是非常大的，它下面四个上市集团两个在香港，两个在国内，上药、上实发展、上实集团还有城开，有两个是专注做房地产的，所以我觉得从资源上面我们是可以起码从起步来讲有优势。但是我们有个好处就是我不需要受我自己产业的局限，这一点跟毛大庆(微博 博客)有点像，但毛大庆毕竟还有比较重的万科的色彩，我们WE+没有，我们没有附属在任何一个地产的集团下面，所以等于我没有那个负担，我也没有这个包袱，所以我的变化可以很快，我想这是我们的优势。
但是我们的计划会不会有这种风险，我想创业肯定都是有风险的，如果创业没有风险，那我们每个人都是马云了，互联网做了这么多也就出来个BAT，所以我想风险是肯定有的，做创业就要有这种承担风险的心理素质，就是宠辱不惊这点素质很重要。我们会不会有挑战?将来竞争对手多了这是肯定的，竞争对手多就等于你的房源来的价格会高。就好像前几年像汉庭、如家、莫泰168风风火火，有好几年变成了资本市场的宠儿，但是过了几年回头看他们的价格是越来越高，因为同业竞争太厉害了，因为大家之间没有太多的不同，如家跟汉庭跟莫泰168真正来讲价格跟里面的设施没有太多的区别，所以在这种情况下竞争会非常激烈。我估计众创空间联合办公也会经历这么一段时间，最后就是互联网的年代你的变化快不快，你能不能接地气，你知不知道消费者就是你的租客需要什么东西，而再根据他的需要做出一个很快的反应，这一点是很重要的。能不能做得到就看我们的团队能不能做得到，我的团队也比较特别，我们是60后、70后、80后、90后都在这个创业团队里面，起码从一开始的定位我还是有信心的。
但是有没有风险?有，自从创业之后我常常晚上都思考，我们的团队经常一两点钟还在碰撞，这也是创业的一种激情，也是一种快乐，但是也是一种我们要承担的风险。至于说有没有风险，肯定有，我能不能100%做得到我不知道，但是起码我是有信心，因为从我的团队，从我的资源，从我的资金角度，我觉得这里面起码客观的条件我们是有的，但是市场的变化是我们不可以预估的。
常常我的团队也跟我说，你说我要给你个两年计划这只是一个计划，真正能够看到的可能就是下面三个月，六个月之后我都不能100%地跟你打保票我的计划会不会有变化，这就是互联网年代，就是很快速的。如果我的团队没有这种修养或者这种结构，那注定我们是要失败的，不管你的客观条件怎么好，市场变化的时候如果你没有及时的反应，你是做不下去的。
记者：怎么样锻炼你的团队的快速反应能力?
刘彦燊：我想是几样东西，一个是我们对实体经济的操控能力，我们这个团队里面包括了长期做投资的人，做地产的人，做互联网的，做众创空间的，所以从经验方面我们是已经有的。对新生事物的接受程度，为什么我们常常晚上一两点钟还在有思维的碰撞，是60后、70后、80后、90后之间的碰撞，这一点是必须要的，因为80后、90后他们的想法很快很活跃，但是在实体操作的时候他们可能有他们的不足。我们这个团队刚好做了这样一个补充，60后、70后是比较保守派跟激进派的经常会有一个碰撞，我觉得如果是一个健康的环境我们要鼓励这种碰撞，这样才能保证我们不断地在学习。我自己也是在学习，因为我以前一直做投资，起码我是有这方面的经验，我看过很多的企业，我做这个大概四五年了，从顾问到私募基金，到地产基金，我看过很多很多的企业在不一样的阶段所产生的一些挑战，有些成功了，有些失败了，起码我们在这方面对这些的了解还是比较多，分析可能会比较多。我的团队里面年轻人很多，就好像我的COO，他是80后，他做这个空间做了两年，他的想法就很快，他对新生事物的接受肯定比我要快。但是我想这是一个互补，60后、70后跟80后、90后之间怎么能够配合，这也是我们的一种挑战。我觉得到目前为止我们的碰撞还是挺好的，挺有火花。
【说实惠】5亿天使基金来了
记者：因为您刚刚提到了创客空间是有政府方面的支持，我们WE+在这方面会不会和政府有些合作?你觉得哪些层面的合作对你来说是可以很好的切入进去的?
刘彦燊：因为现在政府对于众创空间提出了很多的政策，我们因为上实的关系，其实跟上海政府也是非常密切的。北京也是，因为我的COO是香港人，美国华侨，明天统战部副部长就要过去参观WE+空间，我们跟政府的关系还是比较密切。相应的政策我们一定会利用，特别是对于在我们空间创业的团队是有帮助的，比如说租金的补贴，研发基金的补贴，我想对他们这种新的产业来讲是有帮助的。我认为一个企业不能够靠政策而发展，没有一个很牛的公司是因为靠政府政策走出来的，外国没有，中国也没有，没有经过自己的锻炼，什么东西都送到你前面，这个团队不可能有大的作为。所以这一点我们也应该保持一个清醒的头脑，政策是在一个人努力，他要爬过墙，爬到一半的时候政策可以推他一把让他翻过去，但是他还没起步，在后面怎么托他这个政策也是没有用的。这一点我们应该很清晰，我们WE+希望得到政府的支持，因为我们也是提倡创业的概念，但是我们心里也很清楚，政策不能帮我们成功，它可以帮我们一把。
记者：不能完全依赖政策。
刘彦燊：是的，是一个锦上添花的事情，不是一个雪中送炭的事情。
记者：刚才你也提到了整个创客空间是往孵化器走的一步，目前来说实际上有这方面想入住创客方面的需求基本上是那种初创期的企业，但是实际上也是有很多资金方面的需求，因为我刚才听到你的服务体系里面没有过多的阐述你在金融方面对于你的客户有什么样的支持，未来我们在上海开的5家店或者是未来的200家店里会不会有这方面的服务?
刘彦燊：肯定会有的，刚才我们讲到我们的服务是一步步加上去的，募资这一块肯定是我们的重点，因为本身我是做资金出生的，柯罗尼资本是全球第七大的地产基金，有500亿的资产管理规模，上实本身有30个基金，大概有10个是创投，20个是地产，所以在资金方面我们不缺。这也是为什么我们首先在硅谷就成立了一个天使基金，我们这个基金的规模大概是5000万美金，做天使的，我们是其中一个GP。因为我是做PE出身的，我们在天使上还要依赖一种新的经验，所以我们一定会跟中国国内的一些创投团队这种基金团队会有很多的互补合作，比如说启明创投，我们就会跟它有一个战略的合作，它可以在我的空间里面我会挑选一些给它优先考虑。我们除了美元资金马上也会做一个WE+人民币基金，对我们空间里面的初创团队，我们觉得是有前景的，给予资金的支持，前提是你必须是有前景的。因为我不是政府，我不是创业园区，政府做了很多你进来我给你补贴，我们不是，我一定要筛选你。我觉得做孵化器将来只是盲目地给钱是没有用的，你一定要知道这个团队需要什么，你这个资金到位是不是真正帮了他，否则的话只会害了他。资金的投入是必须有一个很职业的经理人去做，我们在这方面是强项，我们是很有优势的，而且在资金方面我们也不缺。所以这方面我们肯定会有，但是前提你必须是有一个有前景的公司，而不是随便一个人拿着两个PPT就到我这里拿钱，我觉得这不是我想做的事情。
记者：今年在上海的会不会就会有基金的落地?
刘彦燊：我们会有一个WE+创投基金，我们估计规模是在5亿人民币左右，因为天使本身就不应该太多，不像PE，像柯罗尼基金一个基金是40亿美元，这个太大了，因为做创投的不应该是这种，创投的支票应该是几百万以内，这才叫天使基金，我们可能会做的就是一个天使基金。如果当他成长的话我们会用柯罗尼扬子基金再进去，这是再下一步，但是初创企业我们应该有个天使基金，这是我们准备要做的事情。
记者：到今年8月底上海有5个店开了之后，目前你预估工位的价格是多少?
刘彦燊：我们是在1500到2500之间，看地段。
记者：按你的预估来说收益率和你的投入产出第一年就能够盈利，还是准备有一个消化期?
刘彦燊：我们要求每个项目有每个项目的评估，但是我要求是三年到四年收回，所以我们的租约一定是五年到八年，就是5+3这种租约，基本上前期投资应该是在四年，最迟不能超过48个月收回，其他的就是你的利润。这只是租金方面，后面还会有很多其他的增值服务，这个空间就不可想象了，互联网的空间想像就在这里，但是从最起码来讲我是不要亏，我是要求每个项目在三年到四年之间收回。
