羊春GO房区域观察:关起门来成一统之南市区

??新浪乐居讯（编辑 李俊蓉）南市区一直被昆明人称作富人区，由于环境、地理位置等多重原因，南市区的房价一直都相对偏高，但是南市区同样也在2014年经历了楼市的“寒冬”，羊年开春并且即将入夏，南市区楼盘和房价又有什么样的悄然变化呢？

??不依赖市中心集群效应 城市综合体成为首选

??南市区开发建设有一个最大的特点就是不依赖市中心的集群效应，因为南市区越远离市区环境越怡人，这也是为什么南市区房价普遍偏高的一个重要原因。虽然环境怡人，但是南市区有一个和其他区域一样都无法逃离的问题——交通通达度，随着远离城区的距离加大，交通通达度以及基础设施的完善性就会降低，时间成本就会上升，那么如何利用南市区环境怡人，但又要突破交通通达度低的瓶颈呢？

??海伦国际是南市区靠近世纪城的一个城市综合体，住宅是他们的主营项目，但是由于周围的交通及基础设施不够理想，于是他们就在自己的项目内不仅设立商业、学校，还在项目内修建了永中路，方便住户的出行。

海伦国际

??海伦国际位于昆明市官渡区五甲河，世纪金源旁，占地2600亩，近5600万方的体量，以住宅和商业为主，商业有100万方的体量。除此之外，海伦国际有17所甲级双语学校，其中有8所幼儿园，3所小学，4所初中。除此之外，还有100万方的商业，5家银行及2家派出所。

??海伦国际并没有走富人区的高端路线，它的主要客户群是刚需。海伦国际2014年8月就已经开盘，而在今年3月20日18点30分将进行一次加推活动，，在次期间均价为6800-7800元/㎡，主力户型有98㎡-165㎡。

海伦国际

??海伦国际已经接近世纪城商圈，以后会逐渐与呈贡区域进行融合，虽然不能算作成熟的城市综合体，但是通过自己的占地面积，海伦国际将在这一地段形成自己的区域，这一区域的形成直至完善还需要一定的时间，但有一定的前景。

??像这样的城市综合体还有位于彩云北路新螺蛳湾国际商贸城一期对面的中望城，中望城集公寓、写字楼、商铺与一体的正式综合体。由于交通的限制，中望城的选择和海伦国际一样，都将自己所在区域做成了城市综合体，以方便小区住户，能不受交通因素限制在所在范围内获取基本的生活所需。

??中望城项目占地1490亩，住宅建筑面积3707.97亩，商业总建筑面积1041.82亩，其中，住宅项目优惠后的价格为6800元/㎡。项目配建多所小学、中学、幼儿园，农贸市场，另外派出所、交警大队、消防大队等配套公建一应俱全。

??“整合”是南市区抢占二环的关键词

??二环一直都是在昆开发商的抢占之地，南市区无论再高冷，依然不愿放弃这个热门之地。然而，随着城市的发展、扩张，以及土地利用的饱和度，让未来能在二环新开盘的楼盘越来越少。如何将南市区的高冷姿态与二环便利交通优势相结合，“整合”资源成了这中间的关键词。

鑫都韵城

??鑫都韵城整合了南窑、老螺蛳湾和民通商场这三个商圈的资源，将自身建设为南窑片区最大的城市综合体。整个项目体量为97亩，容积率5.5，建筑密度32%，绿化率为45%。

??鑫都韵城住宅的主要户型，主要户型面积有89㎡—148㎡，同样针对刚需住户，整体均价近9000元/㎡。鑫都韵城6号楼为写字楼，整层面积为1019㎡，均价为11000-12000元/㎡，商业分为商场和商铺，商场均价为44000元/㎡-5500元/㎡。

??从配套来说，鑫都韵城自带一所幼儿园，占地2825㎡，有12个班，周边还有明通小学及昆铁三中；附近医院有昆明市第一、第三医院，周边还有佳华酒店和金龙饭店。

??然而鑫都韵城最大的优点也是它的缺点，因为处于交通集散地，所以生活环境相对复杂，并且南窑、老螺蛳湾和民通商场属于昆明较老的商圈，如何在这基础上推陈出新，成为鑫都韵城的必修课。

??这样的“整合”资源不仅只存在与鑫都韵城，位于昆明市中心黄金地段的汇都国际，处于中央商务区、白塔路商圈的核心位置，虽然汇都国际处于东风巷、尚义街等商业街以及区域内的地铁商铺范围内，商铺投资运营者面临激烈竞争的风险，但是集群的商业资源也是不可小觑的。

??汇都国际现在三期商铺目前限量加推，项目返租型商铺有5万/套，10万/套和50万/套三种类型，其中，5万级和10万级商铺平均每年返利12%，50万商铺平均每年返利15%，8年后原价回购，预计2016年年中开业。

??没有区域优势 品牌效应来助阵

??如果没有得天独厚的区域优势，南市区还能拿什么吸引购房者呢？恐怕就只剩下“品牌”这两个字。随着购房人群对楼市、买房基础知识的增加，一个楼盘是不是品牌开发商，是不是有品牌的物业都成为购房者的关注焦点。

魅力之城

??万科魅力之城就是这样的一个楼盘，该楼盘位于昆明市官渡区老昆洛路与广福路交汇处。此项目主要针对刚需改善客群。目前在售为二期及三期产品，剩余房源300套左右目前项目按揭总房款最高可享7.2%优惠，一次性全额付款额外再享2%优惠，优惠后均价8100元/㎡左右。

??俊发魅力之城得益于万科品牌，目前销售进度良好。教育资源方面，魅力之城引进三所幼儿园（2所私立、1所公立）、云大附小、云大附中，方便孩子上学。

??魅力之城的品牌效应在房价点评网得到了认可，4月3日，房价点评网昆明站发布了2015年一季度昆明房地产企业及项目的销售排行榜。万科魅力之城在商品住宅销售面积排行榜跻身前十，一季度共销售2.78万方。

??可以看出，影响南市区房价和销量并不是单一的因素，但是交通、便利程度以及环境等因素依旧是考量区域的重要指标，并且没有哪一个楼盘可以做到尽善尽美，因此开发商只能结合自身及所处的区域优势来取长补短。而对于购房者来说，通过楼盘的比对，买房时更应该多关注哪个因素是自己最在意，最关心的，以此来选择自己心仪的楼盘。