新盘入市踊跃却扭转不了供需失衡 改善型购房需求成为“新刚需”
8月30个新盘预计入市 通州冒出8个
虽然7月北京的二手房成交下滑明显，但新房似乎并未受到明显影响，不但多个新开盘项目入市即告售罄，而且更多的新房住宅开始排队入市。根据最新统计数据显示，8月份大约有30个新盘计划入市，新盘数量连续多个月维持在30个以上。业内人士分析，二手房的冷淡和商住房的受限制，让更多普通住宅看到了机会，急于入市填补市场空缺。这类项目往往会在8月份亮相蓄客，以求在“金九银十”期间热卖。
30个项目预计入市
根据亚豪(微博)君岳会统计数据显示，8月北京住宅市场预计将有30个项目入市，其中包括电建·金地华宸、都丽华府(楼盘资料)等9个纯新盘，以及包括江南府(楼盘资料)、香江别墅、首创中心(楼盘资料)等在内的21个老项目后期。而在这其中，普通住宅再次成为主力，上半年风光无限的商住项目仅有7个，其余23个均为普宅或别墅项目。
亚豪机构(博客)市场总监任郭毅分析认为，进入7月份之后商住成交已出现快速回落，截至7月20日，7月商住类产品仅实现成交3709套，相比上月同期减少56%。成交的回落也使得商住供应对应下滑，7月已入市的20个项目当中商住项目仅有5个，商住产品的供需热潮也暂告一段落。不过虽然商住入市量锐减，整体市场月度开盘量仍能够维持在30个左右，这其中，普宅项目开始接棒发力。郭毅认为，这一阶段普宅项目的发力，一方面是抢占商住退出之后的市场空缺，另一方面则是受到市场需求与价格因素的拉动。
新盘不断入市 供需比却越拉越大
虽然新盘供应量连续多个月维持在30个以上，但很多项目都采用了少量推货、多次开盘的策略，导致楼市的实际供应始终赶不上需求。根据亚豪君岳会数据统计显示，虽然受到商住类产品的挤占，但2016年(截至7月20日)普宅类产品仍实现成交403.19万平方米，相比去年同期增加16%，不过供需比却从1：1.3跌落至1：1.7。供不应求的局面也拉动了普宅价格的上涨，2016年(截至7月20日)普宅市场成交价格高达34851元/平方米，同比上涨25%。
不仅是价格上涨，同样是受到供给端的限制，新房的成交量也是同比缩小的。上半年北京新建商品住宅(含保障房、自住房)38571套，同比下降20%。然而在交易价格上涨带动下，北京的新建商品住宅交易额持续上涨。上半年总交易额1928.43亿元，同比上涨73%，达到历史最高值。进入销售额前十名的门槛从21.3亿元上涨到30.08亿元。
郭毅认为，今年来住宅项目普遍入市即热销的现象，证明目前市场需求仍较为旺盛。需求旺盛并且价格已攀升至历史高位水平，两方面的原因刺激着更多的普通住宅开始加快入市步伐，并且也刺激着入市价格的继续攀升。例如江南府、天恒金融街公园懿府(楼盘资料)等项目均为前期热销之后继续加推，而其中江南府项目7月入市价格为50000元/平方米，8月预期售价已上调至53000-55000元/平方米。不过郭毅同时也提醒，考虑到二手成交已转向下行的影响，新房市场的去化也将开始受到一定制约，尤其是价格涨幅过快的老项目后期，一旦性价比不敌周边二手，就会造成客户流失，其去化速度也将受到一定影响。
