“金九银十”第一炮——长沙第35届房交会
编者按 “自从2011年开始调控，楼市就基本不存在什么‘金九银十’了。”这句颇无奈的抱怨，是开发商在期盼连续失约两年的“金九银十”。
而进入2013年以来，一方面，是长沙楼市量价同比大幅上涨，一方面，购房者表达着充足的置业热情，还有土地市场的火热，高溢价地块频现……种种迹象似乎都在宣告着今年的“金九银十”一触即发。据了解，2013年上半年长沙土地市场揽金172亿，同比上升279%，7月、8月分别成交15、11宗地块，而9月也将有20宗地块挂牌拍卖。
据不完全统计，仅9月份，便将有近40项目开盘推新。很显然，长沙众多开发商准备甩开膀子大干一场。有楼盘举办高峰论坛，有楼盘举行相亲会，有楼盘直接打出高优惠……营销方式各不相同，但目的都一样，为的就是吸引客户，建立销售网络，为开盘做准备。而今年的房交会，也一扫过去两年只有二、三十家楼盘参展的低迷，共有75家项目参展。
但值得注意的是，进入下半年，长沙各大银行都出现了贷款收紧的情况，不少购房者的贷款放款时间因此都拉长到了3个月甚至更长。这又给金九银十是否会“失约”添加了一重不确定性。
其实，楼市是否火热，房价是否上涨，最终还是取决于购房者的置业信心是否充足。有房产业内人士认为，长沙楼市将进入黄金季，刚需产品将继续挑大梁，但短期内房价不会有大的上浮。长期看，地价一路向上，楼价也必然被带动。那么，长沙楼市是否还将保持均势？房价会否会打破现在微涨的态势，出现大幅上涨？本期会客厅，新浪乐居、长沙晚报邀请著名财经评论员 陈真诚，探讨2013的长沙楼市“金九银十”是否还会“失约”。
著名财经评论员陈真诚做客广厦会客厅
议题一：过去两年，所谓楼市“金九银十”几乎成为伪命题，但今年开发商积极推盘一扫低迷，“金九银十”是否还会持续“失约”？
陈真诚：湖南省住建厅每个季度都会有一个全省11个部门的联席会议，这是一个很重要的会议。我所了解的数据，现在第三季度还没有到，7月份出来了上半年的数据，湖南省在建、施工、完工、销售，各项数据均高于全国数据，在中南地区也是比较高的，官方说湖南的房地产形势不错。但是，存在几个结论性的问题。
比如，湖南到底有多少家开发商？可能没有一个人能够真正说准。以前说8000多家，去年我在住建厅那边，每个市都做了调研，发现湖南省真正的开发商有5000多家，有1/3的企业在做新的项目，1/3的企业在做老的项目，1/3的企业还活着。然后，有50%左右的企业集中在长沙，长沙市开发企业数量占全省50%以上，长沙市开工面积也占全省50%以上。那么，长沙市的房地产市场，潜在着一个很大的问题，各类数据都很大。
在湖南这个市场，很多开发商都知道，尤其在近三年左右，大量的购买需求在地州市，长沙本地购买需求并不是太大。现在面临的问题是，地州市城市的水被抽得差不多了，这个问题值得重视。
应该说，今年8月份的峰会之后，我也在全省走了一下，我去了一个县。这个县在全省人口排第三，据我了解的数据，2013年通过正规手续办的房产手续是600套，去年开工量是85万平方米。有些市县的成交量在萎缩，也会给长沙市的房地产市场带来一定的压力。但是，我们要看到一线城市的房价确实在涨。
房价为什么会涨？
前面说到市场份额的时候，大的品牌企业所占的份额越来越大，拿地份额、开工面积、销售面积越来越大，而往往是这些品牌企业把房价拉上来了。由于这几年房地产市场比较火，不管是什么企业都能赚一些钱，有些本土中小企业或者是因为竞争的需要，或者是想把品牌升级，纷纷做豪宅，所谓的豪宅又把价格拉上来了，但这些房子确实不好卖。据我了解，有个楼盘从5月份到现在就卖了一套。有一句话说，一说到豪宅，应该说是小众产品，不是主流产品，而现在的豪宅应该说是非小众了，动不动就是豪宅，也拉升了价格。
上市公司每年年度要有绩效考核，他们会有一个相对比较稳定的开发周期，今年上市的产品相当一部分是07年左右高价拿的地，土地成本上来了。再加上融资成本，08-09年是宽松货币政策，融资成本快速上涨。上一届政府对房地产市场的管控力度比较大，十八大之后，大家不知道新一届政府到底会怎么做，有一种预期，也有一种惧怕在里面，加上上一届政府的常务会议又出了“新国五条”，说白了那段时间整个市场比较保守。后来，到了“新国五条”，大家一看不是那么回事，市场又开始火爆起来了。上一届政府做的事情，这一届政府不认，到下一届政府又会怎么样呢？大家认为这是一个新的信号，整个市场的信心又起来了。
那么，今年上半年，尤其是3月份之后，4月份以来，到现在应该是相对比较热的一年，虽然不是非常火爆，但是比较热的一年。基数点大了，再加上市场供应量大，个人认为今年的“金九银十”价格降的可能性是很小的。但是，“金九银十”要有很好的效果的话，我认为也很难，“金九银十”市场表现面应该和3月份左右差不多，但价格要涨的话确实很难，理论上上涨的空间很大。但是，供应量很大，下级市场抽水的部分也在萎缩，希望大家不要盲目乐观，要理性分析市场，把握好市场。
市场供应量大，大户型占比太大，目前消化难度很大。大家都说刚需，长沙市有几个开发商在做刚需产品？没有几个。产品结构，确实有很大大压力。
议题二：未来房地产市场的发展趋势是怎样？
陈真诚：现在，大家都在找客户，很多企业谈得最多的是找圈层，圈层说白了也是客户，销售压力还是蛮大的。李嘉诚要抛售大部分资产，这个问题关注度很高，牵涉到金融形势的问题。说到金融形势，政府在总量方面比较明确，现在是利润市场化，有变化的是贷款利率，存款利率没有变。中国的银行业是一个非完全的市场，是资源高度垄断的东西。在这里是内部交流，像万科这样的大企业还有一部分融资利润，但其他很多企业根本谈不上融资利润。
最近还有两条重大新闻，一是印度货币贬值很厉害；二是中国的流动性总是在放水，这几个月一直外流。李嘉诚抛售中国的一些资产，没有得到他的肯定答案，我们分析是基于他对资产价格和形势的判断，也有可能担心金融市场形势产生变化。金融市场形势，总体来说是宽松的，一定要认识到金融的压力。但是，除此之外，还有一个乐观的因素，货币政策对房地产市场从紧。但是，自从2010年之后出现了一个新的情况，房地产私募投资基金兴起之后，近两年大量的房地产私募投资基金进入到市场，私募基金的增长速度非常快，主要体现在地方融资平台拿地方面。但是，对于房地产的开发投资来说，私募基金的兴趣越来越大。银行金融形势不容乐观，但整体金融形势没有那么糟糕，市场有大量的资金。
另外，土地比去年同比增长了50%，可是湖南省卖的地主要在省城，地州市没有卖多少地，政府根本不知道怎么定价。你说到处火，很多市州很久没有开张了，不火吧，地价又猛涨。
议题三：对于购房者而言，供应量大涨也容易挑花眼。各位认为什么样的房子能在竞争中取胜？
陈真诚：对于房地产而言，市场整体向好。我建议研究一下市场营销，虽然市场营销不能改变市场的本来，但可以改变销售速度和市场方向。说到底，价格在很大程度上是一种心态，是一种预期，如果预期有所改变，心态就会有很大的改变。
最后，建议大家，存货多的时候，赶紧想办法出存货吧。当然，存货是一把双刃剑。但是，长沙市真的抛出100万平方米新区建设，那就很难讲了。(文字整理∕朱艳)
