??昨天新闻最热闹的必然是社科院的胡咧咧，“断崖”，这次词，除了现在没房的，其他人肯定都不乐意见到。
??从理性角度看，这个可能性的确不大，毕竟资金面放水还会延续，何况的确还有大量的购房需求，各地政府持续的刺激还有。
??但不可否认的是未来楼市的发展方向已经从过去的单边上涨，发展到了双边调控：
??供给侧避免疯狂卖地，去库存；
??需求侧持续挤牙膏式，增需求。
??2016年主要城市最可怕的其实有两大软肋：“小弟”和“小弟弟”。
??下面谈谈伟哥浅薄的分析：
??一、现在的库存到底多少？
??统计局数据显示：10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。
??住宅库存为：43654万平米，4亿多的库存，如果从同期住宅销售面积83713万平米看，并不恐怖。
??但需要注意的是：这个库存数据，是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
??而从期房现房的对比看，一般1-1.5年的期房期如果未能销售，转现房后基本已经很难再去化。
??另外整体看，现在的最大问题是，不知道库存数据到底多少，到底分布在何种级别城市。
??二、对于一些城市最可怕的两大问题
??小弟：非常简单，在一二线地王频繁出现的时候，有些过去的老地块项目，很可能以令人发指的价格销售。
??小弟弟：当然指的是资金链，在持续放水的情况下，2015年出现了暖冬，企业债的资金成本也持续降低，但经过6次降息后，还有多少降息空间，资金明年会不会成为最大的变数？
??1、拖累地王的小弟：
??这种项目其实很多，以北京为例：2015年截止日前，年内楼面价超过3万的，地块多达25宗，这些地块未来肯定都是豪宅，而且分布区域基本都非传统豪宅区，其中很多甚至在一些偏远区域，那么这些邪乎的小弟弟就非常可怕了。
??举例来说：
??A、奥北阿喀琉斯之踵：多少年房价徘徊在2万多，虽然出现了北七家地王，但千万不要忘记，在地王的不远处，有一个独栋别墅动辄卖800万的奇葩项目。
??B、顶豪的眼泪：在五环内纷纷顶豪的时候，在三四环也有个项目，数百亿货值，成本低，在南四环要卖15万的时候，他可以动辄卖几套特价房。
??C、海淀的梦魇：在海淀稀缺的背景下，包括如园、万橡府等项目已经纷纷开始破7，但不远处有个项目，BW，依然以3万多的价格慢悠悠的出货
??D、丰台的悲哀：这个终于可以点名了，在地王纷纷出现的情况下，鹏润家园虽然老旧，核心位置居然便宜的令人发指，可怕的是，你不知道明年会不会还有这样的项目？
??E、东坝的伤：东坝地王频繁出现，未来肯定是个豪宅区了，但不要忘记了，去年前年拿的地王，一直等着一个老项目CQT清盘了才敢面市。未来会不会还有这样的项目？
??F、望京的门槛：望京也有一个项目，拖累了整个区域的顶豪化，降低了区域的门槛。
??2、拖累地王的小弟弟：
??截止11月，全国前11月成交的住宅土地总价地块前50名分布主要在一二线城市，但从拿地企业分布看，其中有29宗地块由国企或者国企参与获得。
??50宗地块合计成交土地金融为2449.15亿，其中国企参与的29宗地王地块的成交额高达1497.2亿。占比达到了61%。
??从全国典型城市看，以北京为例，其中的超过80亿的三宗地块全部为国企获得，其他城市的优质土地也大部分进入了国企手中。
??在2015年北京已经成交的44宗住宅用地中，只有10宗地块为民企独立获得：分别为：国瑞、恒大、阳光城、旭辉、万科等。而另外的34宗地块，已经全部或者大部分参与者都是国企、央企。
??从2015年北京住宅类土地的联合、单独拿地情况看，77%已经为国有企业，而且从参与企业的积极性看，土地市场竞争参与的大部分已经以国企央企为主：
??从全国一二线城市拿地金额对比看，国企化也非常明显，能够在主流城市拿到优质地块的民企越来越少。
??这些地王的资金链未来能够如何？特别是民企拿地。
??从过去十年楼市发展看，有个规律，地王拿地之后的第一年都是凄凉的，希望结果不会。
??装着走的移动楼书——乐居广州买房_微房产(微信号：gzkanfang)官方微信服务号，为各位广州街坊提供最新、最全面的楼盘资讯服务，包括新盘营销信息、折扣优惠，另外还定期免费提供专业线下实地看房接送服务。扫描二维码立即关注，获取更全面、更专业、更优惠的买房信息。
