??在房地产市场几近消失三年的投资客，忽然再次出现在深圳。3.30新政后，深圳多个项目均价暴涨30%-40%，全市整体成交均价则有10%左右的上涨。在很多开发商及业内人士看来，此轮深圳房价暴涨透着些诡异。因为无论是从房价水平还是真实的供求，都不支持如此幅度的涨势。
??变量来自于投资这一特殊的需求和投资客这个特殊的群体，以及自住型购房者的“投资”心理，3.30新政释放了投资需求重新入市，而正是他们的存在，大大增加了供求关系中的“需求”数量，追涨追高，导致供不应求。
??美联物业研究中心人士指出，当前深圳楼市需求已大量透支，预计二手房市场6月份将进入调整期，新房市场年中以后或进入稳增长期。
??多个片区火热
??自“3.30新政”出台以来，深圳房价一路高歌猛进，衍生出来的话题占据了各类房产新闻最显眼的位置。
??据美联物业全国研究中心的统计数据显示，深圳一手住宅新推、在售项目价格升幅显著，助力5月成交均价非结构性走高;二手住宅市场成交价格稳定上涨，4月成交量环比上涨48.95%，蓝筹价格上涨3.44%;5月成交量上涨12.94%，蓝筹价格上涨2.16%。
??一手住宅推盘中涨势较快的片区包括西丽、龙华、龙中等片区，其中最引人注目的是龙华区域，今年3月以来该区域推出的三个项目星河传奇、钢铁天颂、中海锦城均价接连上涨，单价越过了4万。
??相关数据显示，龙华区域中涨幅为23.08%的中海锦城二期项目，推出的719套房源以4万/平的均价在开盘后两个半小时内皆已售罄。
??区域配套提升可能是房价上涨的原因之一。被称为龙华刚需楼盘价格标杆的中海锦城，主打地铁上盖物业，项目商业二层将直接连接龙华线，交通便利;随着项目所在上塘片区楼盘增多、红山片区入住率增高，商业、生活配套也日渐齐全。
??西丽片区5月23日开盘的博林天瑞，当天推出480套房源，均价5万/平方米，创下片区新高。开发商方面表示，所推房源已全部售罄，临时加推80套房源也已清光，收金40亿。
??刚刚过去的上个周末推出的万科云城，公寓价格均价为5.5万元/平方米，当天销售额达20亿元。
??与一手住宅市场对比，二手住宅市场对“3.30新政”的反应显得更迅速。“3.30新政”对二手住宅免征营业税的期限由超过5年下调为超过2年，更是推动了二手房市价的上涨。其中，罗湖的翠竹、福田的农科、香蜜湖，南山的后海、蛇口，宝安的龙华等片区皆录得高位涨幅。
??以南山后海的招商海月为例，3月-5月其涨幅高达12.65%，5月价格达到44870万/平方米。招商海月位于蛇口自贸区内，大幅涨价时点便在在自贸区挂牌前后。
??另以福田片区竹子林香诗美林项目为例，该项目在年初单价约4万出头，但6月初便冲高到6万多/平方米。附近中介门店电源表示，由于该项目放盘极少，目前仅有两套在售，一套单价5万多，有人前去看房;另一套业主叫价6万多，目前还无人应价。
??“投资”入市下的供需失衡
??绝大多数接受采访的业内人士，均将深圳此轮房价暴涨归因于供求关系，他们称深圳的土地供应太少了。
??但事实是，根据美联物业数据，近年来深圳的供销比一直大于1，按前推8个月的销售速度计算，2014年9月，深圳的一手住宅库存去化周期高达17.96个月，而至年底已降至12.04个月，今年以来则持续走低，5月底低至7.05个月。
??从深圳中原的数据来看，截至2014年底，深圳新房库存超过400万平方米，达到近5年来的最高水平。2015年一季度也基本保持这一水平。如果说供应基本稳定，就表明需求一方出了问题：需求瞬间增大了。
??这个突然出现的需求即是投资客。在2012年限购限贷出台后，投资客基本已被剔除出住宅市场。但3.30新政后，首付最低可至两成，二套房可还清贷款变首套，且限外政策取消，现在这部分人群又入市了。
??据中原最新数据显示，截至5月26日，今年深圳共卖了16118套房，一二手房成交同比去年5月均翻番。值得注意的是，今年以来投资置业占比逐月上升，5月占比为18%，环比上涨18.01%，同比上涨9.81%。
??另据中联链家地产统计，近期投资客重返市场势头明显，深圳二手房成交中投资客比例已近三成，达到28.1%。而在去年市场低迷期，投资客的比例只占一成。
??除了专业投资客，中联链家二手房研究院总经理肖小平认为，深圳此次房价热中，刚需者表现出了投资客般的特性，为了能在不可预测的未来中买到真正适合长期自住的住宅，刚需者也开始以投资的眼光先买“够得着”的住宅，再在未来看涨时将房子套现，换一所更大、更适合自住的房子。因此，刚需也开始追逐热点项目、关注房价预期和升值。
??肖小平指出，在深圳此轮房价暴涨中，购房者普遍的“投资”心态加剧了住宅供需的不平衡，即普通购房者正以投资的心态在买房。
??“这种心态是非常可怕的。”肖小平表示，“3.30新政”中使用住房公积金贷款购买首套普通自住房的首付最低可降至20%、降低二手住宅免征营业税期限“5改2”等政策的出台，放松了购房者的心理负担，但也使需求在一定时期内变得非常集中。当所有人都追求利好的片区，就会让这个片区的供需变得不平衡，从而推高了热点片区及其项目的价格，热点片区的榜样作用又会领导周边项目甚至是整个楼市的跟随，最终可能引发全市楼市的暴涨。
??肖小平表示，根据中联链家二手房研究院对二手房市场的调查分析，现在的市场需求主要来自三个部分，一是当前市场的正常购房需求，二是去年楼市低迷被抑制了的那部分需求现被释放了出来，三是出于房价上涨预期而将购房计划提前了的需求。与此同时，深圳的供应并没有同步地放大，因此进一步加剧了供需的不平衡。
??楼价涨幅或将放缓
??接连的暴涨之后，深圳业内人士均在担忧：上涨速度太快了，应该缓一缓。据最新数据显示，5月深圳一、二手住宅成交量高达19484套，接近2009年的峰值。深圳规土委数据显示，5月新房价格创下历史新高，环比上涨8%，达28487元/平方米。
??深圳二手房成交量已连增3个月，5月份再创新高，共成交13378套，环比增长28%，同比更是增长181%，创下2013年3月以来的新高，接近2010年楼市调控前的高峰;二手房均价更高达35741元/平方米，环比上涨6.02%，同比上涨19.82%。
??如果从房价历史来看，深圳房价一直保持在高位。即使在市场低迷的2014年，深圳新房成交均价也为23973元/平方米，同比仍上涨11.0%;2014年深圳中原统计样本二手房均价达到30322元/平方米，全年累计涨幅6%，为全国最高。
??如果再与北京作对比，深圳房价与北京已经持平甚至稍微高了一点。2014年北京新建商品住宅(不含保障房)价格为24143元/平方米，比2013年上涨6.2%;另据伟业我爱我家市场研究院统计，2014年北京二手房成交均价为29964元/平方米，低于深圳的3万单价。
??如今，深圳房价经过了两个多月的疯狂上涨之后，似乎有收敛的迹象。上周末，位于前海片区的万科云城、龙岗的颐安都会中央二期开盘，吸引多名购房者到场。但到场购房者看到价格后，出现了弃购现象。
??与此同时，福田、南山等成熟区域的二手房挂牌房源，由于业主动辄涨价百万，也开始“有价无市”了。
??美联物业研究中心人士指出，3.30政策以来，深圳部分区域的楼价的确出现了跳涨现象，而40%的涨幅也确实存在于少量楼盘，数据面上一直领涨全国，且由于供求关系、经济规划等原因，深圳的优势有望持续。
??但另一方面，部分楼盘或区域的增速并不存有普遍性，3.30政策以来，除了新推项目外，一手在售项目的涨幅多在10%左右，而美联物业监测的月度蓝筹住宅价格环比涨幅亦有少许放缓。“一线城市成交已达近年新高，大幅上涨的局面或不存在，但整体趋势在短时间内掉头的可能性也不大”，美联物业预计6月份二手市场或将进入调整期。
??此外，考虑到深圳楼价在2014年长期处于平行通道，而年底虽成交走好，但房企意在冲量，普遍未做出相应价格调整，可以说近期楼价的上涨部分程度是源于2014年以来的补涨需求。此轮提价过后，楼价涨幅或将放缓，有望于年中以后告别快速增长，进入稳增长期。
??上述美联物业研究中心人士认为，限购政策作为最后的有力防线，有继续存在的必要，年内深圳松绑限购的几率极小，亦必然会发挥其重要效用。
??房价还能涨多久：部分地区已完全丧失投资价值
??《财经》今年4月以来，房地产市场已出现结构性回暖。
??2015年4月，全国商品房销售额和销售面积分别为5716亿元和8131 万平方米，同比增长13.3%和7.0%，相比3月这两项指标-9.2%和-8.8%的同比数据，四月楼市可谓逆转。5月的数据还没有出来，但量、价两个指标都应高于4月。
??楼市和股市一向是最大的投资资金蓄水池，牛市已经持续半年，现在已有许多在股市获利颇丰的居民转而投资楼市，但他们的选择并不多，因为除了需求极有保障的一线和部分二线城市之外，其他地区的房产在可预见的较长时期内，已然完全丧失投资价值。
??即便一线城市，也没可能重现过去那样每年两位数的投资收益率，但一线城市的房产至少可以起到保值作用。换句话说，作为资金的避险去处，一线城市房产对投资者仍有很大吸引力。
??把全国性的数据切开来看，真实市况就会浮现出来。一线城市以北上广深为代表，价格和成交量出现最为明显的上涨，链家数据显示，北京5月份的二手住宅成交均价为3.6万元/平米，环比上涨2.2%，同比上涨4.6%。
??而二三线城市成交量虽也在反弹，但在4月份，二、三线城市新建商品住宅价格仍然环比下降0.1%和0.3%。少数二线城市如佛山、东莞、合肥、惠州等出现价量回升，但是绝大多数的二线城市房价与三、四线一样无明显起色，甚至还在不断下行。
??巨额商品房库存加上经济发展不均衡、公共资源缺失、产业布局空心化等因素，导致多数二三线城市楼市吸引力不足、开发商去库存的压力巨大。
??过去几个月楼市的回暖，首要原因是政府的政策红利正在兑现。为了帮助行业缓冲调整、避免经济硬着陆，中央政府在政策和货币上不断松绑。5 月11 日，人民银行宣布再次下调基准利率25个点。至此，五年期贷款利率将下降至5.65%。
??央行已在半年内完成三次降息(共下调贷款利率90个基点)和两次降准(共下调准备金率150个基点)，这样的货币放松速度，已经超过了2012 年。而市场预计，2015 年剩下的时间里还将有200个基点的降准空间。
??降准和降息政策既投放货币、又降低利率基准，商业银行已经再次出现最低7折的贷款利率，杠杆率提高意味着增强了居民的购买力，这对楼市复苏起到直接推动作用。
??在地方政府层面，限购城市由以往的全国46个缩小到北上广深以及三亚5个，即便继续实施限购的城市，也已经开始微调，或者通过其他途径变相降低购房门槛。特别是“3.30”新政之后，二套房首付六成降为四成，大大促进了改善性需求的入市。
??此外，以北京为例，2015年一季度以来，先后简化房产赠与环节的手续、加速出台居住证制度，目的为了小范围降低房产交易成本，让更多的人享受同城同权购房资格。同时，通过上调公积金贷款额度、下调贷款首付款比例，均有效提升了市场购买力。
??与之对应，各大房企开启去库存大战，营销手段花样迭出，无论是恒大的“无理由退房”，还是保利的“5P战略”，亦或万科的鼓励员工辞职创业、通宵售房，房企正在抓住政策窗口和楼市回暖之势加速出货并回笼资金。
??2011年以来，越来越多的开发商将开发资源配置在一、二线核心城市。与三四线城市相比，这里人口流入稳定、潜在需求旺盛，并且人口结构年轻，甚至金融机构也愿意给这样的土地和项目更多的融资便利。
??与往常一样，本次回暖仍然以北上广深为首，其中深圳成为黑马。2015年4月，深圳新房价格同比上涨1.09%，二手房价格同比上涨6%，是全国价格上涨幅度最大的城市。
??这首先是因为深圳近年新房土地供给较少、用地紧张。近三个月，深圳住宅土地新增供给为零。wind资讯显示，深圳的可销售商品房资源仅不到400万平米，而北京是1021万平米，上海和杭州更高，分别为1265万和1218万平米。
??其次，受益于互联网和金融行业的进步，深圳市政府并不太依赖土地财政，作为移民城市，人口年轻、产业根基扎实。而且落户深圳比上海、北京难度小，需要的社保缴纳和纳税年限都较短等等，都加速了深圳的人口增长。
??但是，一线城市的房价上扬并不是开发商的护城河。一来，这里的优质土地资源已十分稀缺，竞争惨烈;二来，土地溢价不断挤压企业的盈利空间，价格高不等于好生意。
??上市房企正在陆续公布一季度财报，前20名房企中，仅6家业绩同比增长，而大多开发商销售与净利润均同比大幅下滑，企业生存面临考验。
??2015年一季度，土地出让金降到2009年4月以来的谷底，开发商新开工项目、新增投资额都降至冰点，显示出整个行业对长期形势的不乐观预期并未改变。而政府近期虽然频出利好政策，但货币政策并非具体针对房地产行业，其它的政策目标则是帮助企业去库存，由此降低与房地产相关的金融风险，绝不是刺激房地产价格再次上涨
??2008年以来，房地产市场经历了刚需累积、投资性需求爆发、政府密集调控降温、房价稳定上涨等几个阶段。2014年，房地产市场进入全面调整期，众多中小型开发商将退出历史舞台。而对于大型、优质的开发企业来说，今年二、三季度的回暖将是他们加速转型的窗口期，未来的道路已然非常明确——要么转型，要么衰退。
(编辑 李佳)
