编者按：2013年9月24日，由州市规划新闻中心主办、苏州新浪乐居承办的"寻找苏州的根——平江新城发展高峰论坛"在苏州市规划展示馆举行。全国房地产经理人联合会(上海)首席经济学家、易居房地产研究院发展研究所所长李战军先生发表了关于“如何做好老城与新城传承”的主题演讲。
文/新浪乐居 李力
“万达广场的模式已经走到尽头了”，在平江新城发展高峰论坛上，李战军发表了自己对于新城开发的见解。
“万达广场的模式已经走到尽头了”
“在新城开发过程中，很多地方都犯了错误”。李战军表示，“首先是要慎重投资办公楼”。现在很多地方领导在新城开发过程中热衷对于写字楼的开发，期望以此来提高区域产业发展水平，但是在李建军看来，这一做法并不实用。“上海的办公楼就是一条线，真正有生命力的就只有小陆家嘴、外滩、淮海东路、南京西路，今天包括虹桥、徐家汇都已经没有了希望。”
与此同时，在新城开发过程中对于商铺的投资也不被李战军所看好。此时，他更是直言“万达广场的模式已经走到尽头了”。
9月22日，万达集团青岛东方影都影视产业园项目正式启动。该项目总投资额500亿元，为全球投资规模最大的影视产业项目。在万达集团2013年上半年工作会议中，其明确的指出，旅游文化产业将成为其支柱产业。到2020年，万达房地产收入占集团总收入的比例将降到50%以下。
李战军分析称，“随着电子商务的发展，目前商业购买方式、消费模式都已经发生了颠覆性的变化，所有到商场里面的叫做体验式的消费。因此万达也在进行着转型改变”。在他看来，“今后的大商场做餐饮、儿童乐园和电影是有前途的。凡是掏钱买消费品，特别是衣服、手表等产品都不是货真价实的消费。”
“火车站周边难以形成商业集聚”
“历史上的火车站，都是城市的屁股，又臭又脏”。在此次高峰论坛上，李战军语出惊人。“作为交通枢纽的火车站，旅客都是匆匆上车、匆匆回家，所以在火车站周围难以形成商业的集聚”。
李战军提出了自己的担忧，“随着地铁和私家车的发展，铁路交通、大巴公共交通在城市中的历史地位逐步下降。交通枢纽现在的功能是要保证人流大量的进出、疏导。如果是大量的人流、办公资源在此沉淀，那么交通枢纽的作用得不到保证。”
李战军以上海火车站旁边的环隆广场为例，“那里就是一个人口快速导入和到处的地方，但绝不是城市的副中心。所以以上海的开发经验看来，在火车站周围难以形成城市的副中心”。
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