北京市住建委网站显示，霄云路8号最近一期拿到预售证的时间为2011年9月24日，批准预售部位为D-1#住宅楼(2~27层)，批准销售套数为104套，批准销售面积为46571.82平方米。
然而，在拿到预售证后的15个月，霄云路8号D-1#住宅楼仅售出17套，而且项目成交价格一直在走低。北京市住建委网站信息显示，D-1#住宅楼拟售价格为80036元/平方米，而成交均价仅为54400元/平方米。
实际上，在市场回暖的情况下，并不是所有的豪宅项目都面临滞销与降价。亚豪机构统计数据显示，11月北京市套均总价千万元以上的产品共实现成交196套，占全部豪宅成交比重的近30%，环比上升了15个百分点。
15个月销售4.1亿元
霄云路8号所在的燕莎使馆区是北京近年爆炒的高价楼盘集中地，周边有CBD、亚奥、丽都、798、空港等多个经济文化核心圈层，各路开发商通过炒作该区的商业价值和文化价值，不断刷新北京高层楼盘的价格。
但土地资源的稀缺性，并没有转化为霄云路8号项目的竞争优势。自拿到预售证后，该项目仅出售17套，按照均价5.44万元/平方米计算，销售金额为4.1亿元。
国土部网站显示，该项目地块朝阳区霄云路京润水上花园二期A区(I地块)、A区(III地块)抵押金额为30亿元，土地抵押自2010月3月31日到2015年3月30日共5年。根据银行3至5年(含5年)贷款年利率6.40%估算，该项目抵押每年需要支付银行利息1.92亿元。而D-1#住宅楼15个月的销售额仅约4.1亿元，仅够支付两年多的利息。
成交价格或进一步走低
“目前霄云路8号的销售和资金压力较大。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，该项目的销售并不支持公司快速实现利润。
对于霄云路8号的市场前景，韩长吉分析认为，未来该项目为了提升销售额，加快资金周转，促销降价的概率较大。有业内人士告诉记者，霄云路8号最大的缺陷在于“精装豪宅”有硬伤。10月16日，有媒体报道称，业主周女士在霄云路8号小区内两套住房的卧室甲醛数值分别是0.27和0.29，超标近两倍。
实际上，近期北京市场豪宅销售并不冷清。
亚豪机构统计数据显示，11月北京市套均总价在千万元以上的产品共实现成交196套，占全部豪宅成交比重的近30%。从成交均价中可以看出，11月单价8万元/平方米以上的共有4个项目实现成交，成交套数为16套，其中仅长安太和一个项目即成交11套，均价为95175元/平方米。
与合生霄云路8号形成鲜明对比的是，远洋万和公馆2012年8月30日取得预售证的1号住宅楼，批准销售套数为92套，不到4个月的时间已签约38套，成交均价为50800元/平方米，销售额高达3.7亿元。
合生霄云路8号销售缓慢的原因究竟是什么？销售缓慢会不会影响集团未来的净资产收益，令本就偏低的股价雪上加霜？截至记者发稿时，尚未得到公司方面的回应。
“质量门”、“拒售门”、多地楼盘滞销……2012年对于合生创展来说，显然是多事之秋。据业内人士分析，合生创展的上述问题由来已久，在调控深入的这几年尤甚。
在产品定位、项目布局以及营销策略已定型的情况下，坐拥超过3000万平方米土地储备的合生创展似有“骑虎难下”之势。
项目滞销与合生创展的产品定位以及项目布局不无关系。
今年半年报数据显示，上半年合生创展实现合约销售额58.2亿元，其中北京和天津、广东、上海三大区域的合约销售额分别为17.07亿元、29.89亿元和11.24亿元，其销售来源几乎全部在一线城市。
房地产市场的持续调控，一线城市和高端产品首当其冲。相关分析认为，合生创展多个项目滞销与其产品过多追求高端和布局过分集中在一线城市有直接关系，这和土地储备构成也有很大关系，合生创展面临“尾大难掉”的困境。
对于东紫园“拒售”的消息，曾有知情人士公开质疑，事情的导火索是其一线营销负责人与决策层在市场判断上出现了偏差。
众所周知，合生创展的决策层对高利润率的追求堪称执着。有分析认为，这导致合生创展偏爱大城市和高端项目，因为在大城市里做豪宅的利润率显然要高于在二三线城市的项目或者刚需产品。
但合生创展似乎尚未找到实现高利润的途径。2007年~2011年，合生创展净利润最高值仅为58亿元，2011年创下14亿元的新低。从近3年的净资产收益率来看，2009年至2011年，合生创展全面摊薄的净资产收益率分别为20.56%、15.42%和3.48%，而恒 大的这一指标则分别达到8.13%、36.77%和35.61%。
“合生创展一直以来奉行的是自上而下的管理，由决策层作出决策，再直接传达给项目公司，由于‘老板’的意见影响很大，所以事先缺乏沟通和协调。”一位不愿具名的知情人士透露，合生创展过去的业务，如融资、拿地等都强调利用人脉关系，而不是奉行市场运作的原则。“一旦最高决策层对市场的判断出现偏差，就很有可能直接影响到各个项目。”
近年来，高管团队的不断变动或许是上述结论的佐证——自2004年以来，包括谢世东、武捷思、陈长缨和薛虎在内的四位行政总裁先后离任。
盛富资本总裁黄立冲认为，合生创展所暴露出来的问题症结在于“市场化不足”。他指出，由于家族化管理色彩浓厚，合生创展团队的能动性和积极性都不足，同时，这也影响了企业根据市场形势的变化作出合理的决策。
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