过去的2012年，面对东莞CPI全年2.9%的涨幅，商品房价格涨幅1.61%折射出住宅投资的尴尬：没有跑赢CPI。
与传统的书画、古董、藏茶等热门投资项目相比，年回报率估值达6%-11%的酒店公寓，因总价不高、门槛低、转手快、回报高等特点，已经成为新兴的增值投资产品。
相对传统住宅投资，北京、上海等一线城市正火爆的公寓投资也在东莞悄然兴起。铂尔曼、希尔顿等国际品牌酒店公寓，凭借核心区位、国际品牌、酒店配套优势，跃进了东莞住宅投资视野。当前，长安铂尔曼公寓已入市，富盈等品牌酒店公寓项目仍在加快步伐。
公寓投资被看好
2012年，全球经济形势不明朗，但并不影响东莞的国际、本土酒店品牌在公寓上攻城略地。知名房地产企业万科、万达也把目光对准了“酒店公寓”概念。一波公寓投资热似乎难免。
铂尔曼、富盈等酒店品牌，已先后锁定酒店公寓战略。其中，最先入市的长安铂尔曼公寓，配以正在营业的五星级酒店铂尔曼作为配套，主打45平方米的投资产品，总投资为39.1万元，首付11万元即可，引起了业内关注。而希尔顿项目的酒店公寓，则涵盖了35－106平方米的公寓，作为希尔顿酒店的配套。
显然，经济发达、楼市行情平稳的长安，更能吸引投资者的目光。2012年全市房价统计表明，长安2012年商品房成交1635套，同比上升14%；成交价10654元/㎡，东莞市排名第三，同比上升9%。
“万达、万科已经进驻长安，开辟大商业中心以及投资产品，其中重点之一就是开发小户型。”南城一家知名房地产中介服务机构的高管认为，万达、万科的投资产品和酒店公寓相近，都是瞄准了有投资能力、投资商务住宅的人。“说明它们非常看好高端商务人群居住投资”。
接受记者采访时，一位房地产投资分析人士表示，现在东莞投资酒店公寓将能享受未来成长的价值。首先，一线城市或经济发达的成熟城市，房地产投资的视野很开阔，投资渠道很广，物业品种齐全，住宅、商铺、写字楼、公寓等均有涉及，但东莞目前才刚开始从住宅、豪宅向公寓、写字楼等投资品种转移。“现在进入公寓投资还是比较适宜的阶段”。
回报率比较稳定
铂尔曼、万达、万科都如此看好商务住宅市场，那么，投资回报究竟如何实现？
以长安目前正在销售的铂尔曼公寓来说，上述房地产中介商高管分析认为，凭借长安铂尔曼五星级酒店、轻轨物业为优良的配套设施，参照周边租金水平，总投资39万元的45平方米产品，月租金可达到2500元或以上；按首付11万元，月供2028元。每月回报值472元，静态投资回报率达7.7%。
“这是参照市场情况和现有利率的估值。”该高管认为，如果综合考虑到长安的轻轨R2、滨海新区规划、沿海产业带等影响，特别是外商高度认可国际酒店管理品牌，增值率可能更高。“和其他以后出现的酒店公寓一样，这都还只是不包括物业增值的增值率。”
业内分析人士认为，不管是厚街还是长安的酒店公寓，首先都具备紧密依靠国际酒店品牌优势，公寓能够享有国际五星酒店物业管理，酒店的各种配套服务，“这些都是其他酒店式公寓所不具备的，它们是真正享有酒店的配套服务”。
投资东莞公寓潜力大
“公寓，按业内的通用定义，就是为要求‘居住质量高、能满足商务需求、生活配套齐全’，能提供高租金的商务人士量身定做的住房。”瑞峰置业一位高管如是表述公寓概念，认为公寓是更适合投资的产品，总价不高，首付也低，小投资者很容易进入。
随着近年东莞加快转型升级，大力邀商选商，在促进产业结构持续优化的同时，也促成了商务群体规模的明显扩大，特别是外商等高端商务群体的增长。据公开报道数据统计，当前东莞外资企业达1.3万家，市场主体超过50万家，常住东莞外籍人士近万人。
高端商务群体的扩大，直接拉动了酒店公寓的市场需求。“按1家外企有5个投资方的高层管理人员计算，外商群体居住规模已足够庞大。”长安铂尔曼公寓有关负责人认为，公寓附近外企相对集中，高层管理人员为数不少，按该公寓的市场调查结果，这些高管的住房补贴普遍在2000－3000元之间，租住高档酒店公寓的购买力很强。
长安铂尔曼方面的分析观点，得到一家房地产中介以数据予以认同。“长安大中型企业近万家，港澳台，日韩美等外企过千家，高端租客规模达30万人，酒店长租客群有10万人”。
中原地产一位分析人士认为，有足够的商务群体，可保证酒店公寓市场的投资前景，这是酒店公寓投资的关键要素。
投资
风险
公寓配套服务影响投资回报
“投资长安的公寓，看重的是轻轨枢纽优势，物业升值超普通物业40%；被誉为东莞经济新增长极的滨海新区，加速推进各项建设，而且滨海新区将与深圳、虎门港构成珠三角未来10年经济发展主旋律”。
前述房地产中介服务商的投资分析人士认为，不论产业前景，还是区域经济、商务人群，未来几年内都将在滨海新区的发展带动下，产生很强的增长空间，届时随之而来的必然是商务住宅的繁荣。
不过，投资有风险。前述房地产中介服务商的投资分析人士认为，东莞投资客在进入公寓领域时，要很清楚是做长线还是短线投资。长线的一定要考虑周边的写字楼、商务人士是否充分，如东莞，就要考虑外商企业是否多，因其对高管住房补助高。同时，还要考虑公寓的各种配套，如物管、休闲设施。“因为这些商务人士的居住要求很高”。
“也要考虑公寓是否适合周边的租群”。该分析人士认为，外商企业的商务租客要的是质量和环境，如果公寓这些比较欠缺，就要考虑租金会受到影响。
特别要提醒的是，该分析人士还建议，投资公寓虽然单套投入不多，但如果长线持有，要考虑到出租率有可能出现波动。
投资
收益
金算盘：公寓高回报如何实现
以长安铂尔曼公寓为例：按月租金2500元的公寓来算，每年租金收入30000元，按静态投资回报率7.7%，11年收回本钱，5年期租金收益可达到15.9万元，10年期36万元，15年期61.8万元，20年期94.6万元。
投资分析人士认为，1-2年静态投资回报率在7个点，两年后按平均每年5%递增，11年回本， 产权70年来算可净赚59年，但也有可能出现租金波动的时候，这都是投资的正常现象。
