导读：房价还会继续上涨吗？5万一平贵不贵？以我现在的条件适合买房吗？买房作为13亿中国人的人生大事，再做决定的时候要衡量的东西实在太多。不过与其犹豫不决，不如跟着随手记理财社区入驻专家@六六媛 一起做一份自己的房产规划，买房的难题就能迎刃而解了。
案例回顾:
小P女士想买一套房，目前手上有80万。自己和老公的年收入35万左右，日常生活开销不多。已经有一套小型住房。去年宝宝出生，老人家过来帮忙带，这个小房子就太挤了。目前想在深圳宝安区换一套房子，解决一家子的住房问题。但去年以来深圳房价又那么高，该如何处理呢？房子是大项投资，周期又很长。以小P现在的经济能力，到底能不能投？
随手记理财社区专家分析：
这涉及到房产规划的问题。很多朋友咨询房子的问题，无非是问：现在买房合适吗？房价还会继续涨吗？5万一平贵不贵？实际上，任何人都无法百分之百预测市场。但我们可以先分析一下自己的经济状况，看到底能不能支撑家庭做出购置房产的决定。同时，在决定投资之前学会房产规划的方法，将来一旦有比较明确的投资机会，我们就能抓住它。
房产规划应该怎么做呢？我制作了一张房产规划思维导图，2分钟就能让你明白：
1. 我有什么
个人理财，无论是常规的投资还是大项投资，我们首先得搞清楚自己的财务状况。具体可以从收支盘点、资产盘点两个部分入手。
(1) 收支盘点：
每月/年的收入和支出各是多少？年结余有多少？如果平时有记账的习惯，那么本年度的支出能较为准确地计算出来。如果没有记账的习惯，那么在做年度支出预算时请别遗漏了这些项目：老人赡养费，旅游费，培训费，小孩兴趣班学费，过年回家的人情费等等。消费预算要有预见性，不能只看到眼前的开支。
(2) 资产盘点
为什么要盘点资产呢？首先，资产包括负债，比如说信用卡欠款，借朋友的钱等等。这些欠款什么时候到期？是一次还清是分期还？这些因素都会影响到你未来的储蓄能力。 另外我们要考虑到，我的资产能盘活吗？也就是说能变成现金用于购房吗？
有哪些资产能盘活呢？其实有很多，比方说已有的房产可以做抵押贷款，“压箱底”保险单也可以申请贷款。还有信用贷款，信用卡额度，政府部门和事业单位的朋友还可以申请30-50万的授信卡。所有这些到后面我们盘点资金缺口的时候都可能派上用场。很多人在考虑买房问题时只盯着收支，其实资产也是重头戏。
最后我们还要盘点自己3-5年内的收入增长。为什么要对收入做预测呢？大家想想，买房子除了首付和月供，还需要装修和买家具，这往往是一笔大支出，需要在最近一两年内支付。如果对自己的收入了解不充分，就很可能在装修和购置家具时才发现资金不足，要到处筹钱。另外，如果你每年的收入增长很可观，那么现在可以大胆地入手好房子。挺过前面一两年的艰难期，随着收入增长，压力会逐渐降低。这样，就不至于在投资的时候因为过于保守而错失良机。
2、我要什么
我们再来看看房产规划的第二步：我要什么？
你希望购买的房子片区有哪些呢？对户型有什么要求？总价是多少？税有多少？首付，月供是多少？预计装修费和家具费用是多少？对这些费用做个列表，一目了然。
有关房子选择、最新政策和市场动态，可以关注一些有质量的公众号。房产规划不等于买房子，我们要先形成框架性的规划思维。
3、需求缺口
第三个步骤就是需求缺口啦！
需求缺口=我要什么-我有什么
需求缺口的预算是否靠谱，完全取决于前面两步的数字是否准确。所以说花点时间盘点收支和资产、收入增长、预估房子总投资金额，是很必要的。
资金缺口怎么解决呢？具体的筹资途径有很多：公积金、银行按揭、授信卡、小额贷、信用贷、抵押贷、朋友支持等。可见，实物资产、工作单位、个人信用、人品，这些都是资产。我们得好好做人呐！仔细盘点一下，我们能筹到多少钱。
4、新的现金流演算
最后要进行新的现金流演算。假设我们已经购进新房，付了首付，每个月开始还按揭，付装修和家具费，支付各种途径的贷款及其利息，那么几年内我会出现财务危机吗？我是否还能支持家庭正常的生活开销？
切记，财务危机绝对不仅仅是收入能不能偿还债务的问题！
5、做好风险管理
别忘了，我们还得时刻准备好应急资金，用于家庭突发事件，比方说生病了要去医院等。毕竟我们不能倾所有钱财只为了买房，理财的最终目的是为了让我们过上稳定和安全的生活; 况且，健康在任何时候都比别的物质需求更为重要。 健康风险对于每个人来说都是平等的，无论贫富贵贱。
在环境污染和食品安全堪忧的大环境下，重大疾病发生的概率越来越高。而当疾病发生在某一个家庭的时候，它给家庭带来的经济损失却是百分之百的。治疗重大疾病少则十几万，多则上百万。
因此，还要考虑意外风险。风险是家庭财富的隐形盗贼，如果不提前加以防范，就像家里敞开大门睡觉一样，盗贼会随时“光临”行窃。
房产规划中的风险管理有什么用呢？利用具有杠杆作用的保险资产，我们可以：不必占用太多资金，就能给家庭高额保障，解放更多资金做房产投资。在风险来临时，不必变卖房产来换取医疗费，让房产投资有保障。
一个温暖的窝、一把家庭保护伞，二者我们都要！在买房问题上，只要我们缕清思路，罗列成表，就会发现更多可能。
我们总结一下，房产规划就是五步走。即盘点已备资源、分析总需求、计算需求缺口、现金流演算，最后别忘了做风险管理。这样做，你的房产规划一定妥妥的！
