11月18日，继“深八条”、“京七条”和“沪七条”之后，“穗六条”也正式落地，除了与北深广一样把二套房贷提高到至少七成首付外，更再次收紧“限外”门槛，规定非广州户籍家庭需连续缴纳三年的个人所得税或社会保险才能购置一套住房，房地产调控全面升级。与此同时，可能会推动更多的人投向商用物业，近年大热的商用公寓和商铺、写字楼投资市场预计热度还会更高。
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商用物业不限购不限贷优势更显
“‘穗六条’等北上广深的楼市新政，都意味着住宅调控正持续加深，商用地产不限购、不限贷的优势会更突出。这对商业地产来说，确实是又一波的机会。”高力国际调研及咨询部董事陈厚桥对记者分析道：“北上广深都有很多外来人口，外地人购房需求一直很旺盛，‘限外’再度收紧意味着这拨外来人口想买住宅越来越难，特别是广州，把原来规定需连续缴纳一年个人所得税或社会保险一下子拔高到三年，很多好不容易快达到条件的家庭，突然间又没资格购房了，这确实一定程度抑制了。在通货膨胀预期仍高，股市又长期不振的大背景下，不排除这拨人会把手头原本准备买房的资金投到商用市场中来。所以说，近年热卖的小面积公寓、商铺可能还会持续火。”
陈厚桥还指出，除了外来人口外，本地人口也持续受住宅限购影响，“不少本地家庭已没有购房指标，有指标想换房的又会继续苦于首付门槛继续被拔高。为了不让手中的钱因通胀原因而贬值，越来越多本地人更关注起商用市场，成为商用市场的‘刚需投资客’。一线城市住宅限购、限贷继续从严将推动‘刚需投资客’对商用地产的需求日益增加，给业已火热的市场再添一把火。”
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企业大桩交易拉升市场需求
除了个人需求外，企业对固定资产的投资需求也将近一步推高商用物业市场的热度。近段时间来，虽然李家诚抛售内地资产的消息曾让市场对楼价走势忧心四起，但新世界、凯德置地等海外地产大鳄纷纷加大国内商用物业收购力度的表现，也给市场更多提振。
陈厚桥指出，除了外资企业对收购国内商用物业仍兴趣浓厚外，越来越多的国内企业特别是国内的大中型企业，更把购买优质写字楼和优质商业项目，作为其优化资产配置的主要方式，预计未来还会出现更多的大桩交易。比如在广州，近期就有凯德商用以近22亿元的价格买下了白云绿地中心的购物中心，年中时某境外房地产基金公司收购了李家诚的西城都荟；珠江新城等区域的写字楼频现整栋或整几层收购买家。这些国内外的大机构和大型企业的收购热潮，无疑将进一步拉升商用市场需求，进而继续拉升广州商用物业的价格。
投资提醒
长期经营前景比价格更重要
对持续加热的商用物业市场，陈厚桥提醒道，商用物业热潮持续时间已不短，市场上小面积公寓、商铺的供应持续增长，未来市场过剩的风险已开始出现，投资者们出手前千万不能盲目跟风。陈厚桥指出，与住宅相比，商用物业投资更考眼光和经验；而受住宅限购所制，有越来越多从没有商用物业投资经验的投资客加入了购铺购公寓和写字楼的大军，“因为经验缺乏，不少人是跟风走、贪便宜，很容易就吃大亏。像前一两年大热的小面积裙楼商铺就让不少投资客后悔不已。”
如何避免这种情况呢？陈厚桥支招道，商用物业应该是项长线投资，买入价是个参考因素，更重要的是要考虑未来的长期经营前景。如商用公寓一定要选离中央商务区比较近的，而且是在发展中的中央商务区附近的项目，因为公寓的主要租客是白领和中小企业主，只有近在商务区还可能引来客源，而发展中的区域则将具有更高的增长潜力，投资回报会更好。想投资商铺千万不能一窝蜂买平价铺，一定要考虑周边居民和商务区的人口聚集度与消费群的消费力如何，通常来说，人气旺盛的居民区或商务区内，街铺的租值会更高，转手也更容易，投资更有保障。
后市展望
房价或再推高商用物业价格
“穗六条”出街后，高力国际、第一太平戴维斯、仲量联行等“五大行”相继发布的市场分析都指出该新政虽然对住宅市场有一定影响，但很难从根本上撼动房价上涨的势头。第一太平戴维斯南区董事长林木雄就指出，房价能不能降，关键还是要看经济发展状况。政府调控楼市的目标是稳定发展，但稳定发展还是发展，从目前看，近期楼价稳中有涨的势头是抑制不了的，只是再度大涨、疯涨的可能性会变小。商业物业价格走势是跟着经济大环境走的，如果住宅大降价的话，商用物业也不可能独涨。既然目前的新政策改变不了住宅价格继续上涨的势头，那么商用物业的涨势也同样会继续。加上住宅持续受限会推动更多的人关注商用物业投资市场，需求再度往上升，价格当然也会继续往上走。
中立地产首席分析师相韡指出，住宅限购限贷已持续多时，商业地产的火爆目前也已日趋理性了。“穗六条”对住宅不会有太大打击，对商业地产来说是利好，但也不至于会推动另一波的火爆行情。不过从整体上看，楼价整体预期仍然向上，对商业地产的价格也同样的促动作用。加上目前北上广深的几个新政都没有提高房贷利率，不限贷加上贷款投资成本没有增加，这可能会成为更多人关注商用市场的主要原因。
特别关注
商用物业贷款更易获批
随着年关将至，房贷市场时时传出银行审批从严，一二手楼住宅贷款难度加大的消息。那商用市场又如何呢？记者专门采访了广州一些发展商和中介机构。海珠某城市综合体销售负责人刘先生告诉记者，“我们的买家申请贷款一直都很顺利啊，到目前为止还没听说过有谁的申请贷款批不下来的事情。听说近段时间确实有些银行银根比较紧，但是对优质的商用物业，银行贷款热情还是挺高的，贷款审批都比较快些。”
相韡指出，“其实只要是实力发展商开发的一手项目，商用物业的贷款申请都比较容易。毕竟这些项目大多是银行眼中的‘优质资产’，又不用审查是否限贷，手续更简单，当然也更受银行欢迎。另外，目前政府有不少扶持中小企业发展的政策，中小企业购买写字楼申请贷款比普通人买住宅要容易获批得多，通常几百万元以内的贷款申请银行的审查并不太严格。只有上千万的才会比较慎重些。正因如此，不少在住宅市场已没有购房资格的中小企业主，除了以个人名义申请贷款买商铺、写字楼和公寓外，还会以公司名义贷款购买。这对商用市场的需求也有一定的推动作用。
