2013年上半年，不仅延续了去年四季度楼市回暖的态势，反而升温明显。图为杭州某项目首开2000人到场。
新浪乐居深度报道记者 @余舒虹/文
随着六月楼市在量价齐升的火热表现中告一段落，2013年房地产市场的中场哨声也随即吹响。
2013年上半年，尽管遭遇“新国五条”的政策狙击，又适逢货币市场流动资金骤然紧张，但从全国范围来看，中国楼市并未因此而退烧，反而一路高歌猛进。
日前，由克而瑞信息集团(CRIC)、易居房地产研究院和上海易居房地产研究院发布的《2013年6月中国城市住房(一手房)价格288指数》报告显示，2013年6月，中国城市住房价格288指数为1041.8点，较上月上升4.0点，环比上涨0.39%。
据克而瑞称，至2013年上半年，中国城市住房价格288指数已连续12个月上涨，且已明显越过前期高点。
在这样的大好形势下，房地产企业上半年取得了骄人业绩，万科、恒大、绿地、中海等龙头企业业绩均出现了大幅增长。
业内认为，虽然“新国五条”未能阻止楼市强劲的升温脚步，但随着国内外流动性趋向紧缩，下半年楼市的不确定性将进一步加大，未来的房地产市场走势将更加扑朔迷离。
上半年楼市热度不减
从市场成交量和价格数据来看，2013年上半年，不仅延续了去年四季度楼市回暖的态势，反而升温明显。
国家统计局最新数据显示，2013年1-5月全国商品房销售面积为3.91亿平方米，较去年同期增长35.60%；商品房销售额25864亿元，同比增长52.8%。
根据克而瑞分析，2013年上半年楼市增幅如此之大的原因主要有两方面：一方面，2012年全国市场的回暖始于二季度，2012年1-5月商品房销售面积仍处于低位；另一方面，今年一季度市场的末班车效应使得交易量不断刷新成交纪录，多数城市月度成交量达到3年以来最高水平。
6月中国城市住房(一手房)价格288指数显示，在其监控的288个城市中，共有209个城市一手房交易价格出现上涨，仅79个城市指数环比出现不同程度下跌。
在6月重点城市的房价表现中，北京、上海、广州和南京等一线城市的房价指数环比与同比均有较大幅度的上涨。
对于一线城市而言，限购、限贷、个税20%等“国五条”政策已经执行了多年，在经历了政策全面收紧的2011年之后，需求开始逐渐释放，而2013年上半年维持了这一上涨趋势，成交同比增幅达29%。
2013年典型三、四线城市1-5月成交量同比平均上涨59%，成交走势与一、二线步调基本一致。伴随新政“末班车效应”，三、四线城市3月成交量达到近年新高，4、5月成交量虽然较3月有所回落，但仍保持在历史高位。
重点房企业绩飘红
“春江水暖鸭先知”，对于一线房企来说，房地产市场的冷或热通常很快就能从土地市场和销售情况体现出来。而从2013年上半年房地产龙头企业的业绩来看，房企今年的日子的确比去年好过很多。
根据克而瑞信息集团(CRIC)不完全统计数据显示，2013年上半年全国销售业绩排名前50强的房企销售总额为6972.97亿元，而2012年这一数据则为5728.58亿元，同比上升了21.72%。
“在从严的调控政策打压下，这份销售业绩确实让业界有点意外，”上海易居研究院研究员严跃表示。
在2013年上半年全国房企销售额排行榜中，万科以830亿元左右的销售额位居全国房企销售业绩排行榜首位，同比上涨36%。仅次于万科的是绿地、中海和保利，三家房企的销售金额相距不大，其中，绿地上涨步伐明显加快，销售金额同比上涨达到45%。
而恒大上半年依然走“以量取胜”路线，以630万平方米的销售规模领先全行业，同比增16%。同时销售金额为482亿元，排名第五。
值得一提的是，2013年上半年全国房企销售业绩排行榜前20强的门槛为145多亿元，而在去年这一数字则是79亿元，一年间增加了84%。前10强的销售金额门槛更是从去年的174亿元上升到了283亿元。
克而瑞的分析指出，目前房企间的竞争已经日益白热化，多数房企下半年超额完成全年目标将是大概率事件。
下半年楼市或将喜忧参半
上述种种数据显示，全国的楼市趋势正处于持续上升运行通道。如果没有新的政策收紧，就目前的市场预期看涨、需求量持续放量等步伐看，短期不会有所放慢。
业界认为，虽然全国主要城市房价持续上涨，但近期调控政策加码的可能性比较小。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，主要原因是宏观经济面临的不确定性增强，房地产业作为经济增长的重要支柱，不太可能出台新政打压。
然而6月以来，中国银行间市场资金骤然紧张，外汇占款增速亦大幅放缓。上半年的土地市场的反弹近乎疯狂，企业拿地高潮迭起，其中很大的原因要归功于上半年宽松的货币市场和融资环境。
因此，对于资金高度密集的房地产行业来说，当前的“钱荒”局面或成为下半年房地产市场的一个隐患。
货币市场的流动性紧张考验的是房企的资金周转能力和风险控制的平衡，因此，澳新银行中国区首席经济学家刘利刚表示：“对于大型房企来说，如果销售持续保持强劲的状况，开发商的资金链就不会断，‘钱荒’造成的影响比较小；但对于表外贷款较多、过于依赖影子银行的中小型房企来说，下半年会是一个考验。”
对于房企来说，国内外资金面的收紧意味着下半年融资的成本将明显提升。预计下半年货币政策宽松的幅度有限，如果美国、欧洲在下半年相继收紧货币政策的话，年内国内流动性紧张的格局也将延续。
因此，今年下半年，地王项目和高溢价地块的比率相较上半年将有所下降，土地市场也将变得更加理性。
