最近，党中央国务院发布了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，这是中央37年来首开全国城市工作会议的一个配套文件。面向2020年，为我们绘就一幅五彩缤纷未来城市的美丽画卷，提出了“努力打造和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市，让人民生活更美好”的建设目标。在中央城市新政指导下，城市综合体应该怎么建?遵义城市综合体如何结合市委市政府“三宜城市”战略，发挥应有的引领作用?
为此，遵义电视台《家园访谈》栏目记者就此热点话题，采访了知名商业思想家、策划专家、遵义唯一国际城市综合体总策划郎遥远先生。
城市综合体与住宅开发的五个不同
记者：郎总，您能给我们解释一下城市综合体的基本概念么?
郎总：城市综合体的一般定义，是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的城市经济聚集体。我们在城市综合体原有内涵上，增加了两个功能，一是商业景区，二是平台经济，更加符合宜人、活力、特色的城市新政精神。
城市综合体在世界各国，早有不少成功案例。法国巴黎拉德芳斯是世界上第一个城市综合体，美国洛克菲勒中心是世界最大城市综合体，东京六本木、香港太古广场是亚洲著名城市综合体，国内最具影响力的城市综合体是万达广场。
2013年，贵州省提出百大城市综合体建设规划目标，通过100个城市综合体示范带动，拉动城镇化率提升3个百分点，直接完成投资1000亿元，直接和间接拉动投资约1万亿元。贵阳市、贵安新区以及遵义市城区的城市综合体建设作为重中之重，列为第一层级。我们遵义唯一国际是贵州百大城市综合体的重点项目、标杆项目。
记者：那城市综合体与一般的住宅开发区别在哪里?
郎总：我认为两者具有五个不同。
第一是城市角色不同。城市综合体开发商是城市运营商，提供城市经济新引擎;住宅开发商是社区楼盘建设者，提供市民品质居住。城市综合体比住宅具有更高的城市地位和作用，推动城市文明升级、商业服务升级、产业平台升级、公共服务升级、品质生活升级。
第二是成功要素不同。城市综合体需要城市核心地段、先进商业思想、雄厚资金实力、前瞻性规划设计、与城市总体功能匹配度、市场要素和商业资源整合能力、业态创新能力、物业运营管理能力等，就像建造平台型航空母舰;而住宅开发更多关注楼盘品质、社区环境、教育医疗体育等生活配套，就像建造单一战舰。
第三是开发难度不同。住宅开发是盖好房卖了，基本完成任务;而城市综合体是盖好房只是成功起步，综合商业、产业平台都需要专业运营，才能实现繁荣，真正体现物业价值。如果说，开发住宅需要大学生水平，那么开发城市综合体需要博士生导师水平。
第四是服务对象不同。住宅开发服务对象只有一个：业主。城市综合体服务对象有五个：1、城市，填补、提升和优化城市服务功能;2、业主，包括居住业主、投资业主，实现投资增值;3、商家，包括入驻企业，实现运营和经营盈利;4、平台共建伙伴，包括产业平台、金融平台、教育平台、创新平台等，实现市场、行业要素资源整合和服务、创新功能集聚;5、消费者，包括市民和游客，提供一站式多功能优质服务。
第五是投资效益不同。住宅开发如养猪，养大宰了就行;猪的价格随行就市。城市综合体如开奶牛场，要不断精心呵护，才能源源不断挤奶，还要给奶制品赋予品牌附加值，可持续产生效益。城市综合体开发难度大，但是业主投资回报比住宅高几倍、十几倍，关键看开发商运营能力和水平。
城市综合体效应与发展阶段
记者：一个城市综合体有着独具一格的商业和社会功能。您提到了一些国外很著名的城市综合体，那么城市综合体能给城市规划建设带来哪些影响呢?
郎总：我认为，城市综合体具有六大效应：
文明推动效应：植入国际时尚文化因子，丰富城市精神内涵，提高市民文化活力与思想力，促进多元文化融合与互动，加快城市国际化;
消费带动效应：满足市民不断提升的消费层级需求，业态更丰富，服务更满意，生活更便捷，闲暇更快乐;
产业升级效应：搭建平台，要素集聚、资源整合，服务升级，推动行业、企业自主创新能力;
就业扩大效应：吸纳少则几千、多则数万人就业创业;
税收贡献效应：新商业、新行业、新企业、新平台经济、总部经济的税源，使城市亿元楼宇成为可能;
社会资本效应：提升城市商业服务水平，促使区域地产升值，同时加速知识型人才的培养与聚集，吸纳更多社会资本创业创新。
记者：据你们了解，目前遵义城市综合体处在一个怎样的阶段上呢?
郎总：我用三句话来形容：
第一，来得晚。遵义城市综合体来得晚，是与全国其他城市比较而言。万达城市综合体全国攻城略地已十年，全国各地城市综合体遍地开花，“乱花渐欲迷人眼”，沿海地区许多地级城市的城市综合体规划都超过10个，中西部城市规划综合体数量也巨大，成都市在建和规划城市综合体项目35个，2013年贵州提出百大城市综合体战略，贵阳要打造34个城市综合体样板。遵义规划21个，其中8个已开工。城市综合体对于遵义是恰逢其时。遵义城市商业很热闹，号称黔北小香港，每条街都开店铺，夜生活丰富，半夜逛街还熙熙攘攘，但遵义国际化、高品质商业场所不多，可谓繁而不荣。遵义经济跨越发展、市民消费层级不断提升，使遵义城市综合体具备条件，顺势而建。
第二，站得高。遵义几个城市综合体都没有照搬万达模式，规划具有前瞻性和鲜明个性，充分利用自身优势资源开发，各有优势。如，我们唯一国际是遵义市中心最大体量、功能最全的综合体，也是全国首个景区化城市综合体，遵义国际商贸城是黔北地区最大的，综合型、多行业聚焦的现代商品贸易平台，保利未来城是综合性现代小都市，湄潭西部茶城、凤冈有机食品城等都具有鲜明特色。
第三，干得难。一方面是宏观经济严峻，楼市形势低迷，实体经济面临艰难转型之路，市民赚钱不易，投资越加谨慎;另一方面是电商对传统商业冲击很大，国际一些商业机构退出中国市场，全国最牛的万达已经缩减了45家，向轻资产模式转型，侧重文化产业、餐饮业。遵义城市综合体开发商要扛得起市场环境变化带来的巨大压力，要有更高明的商业思想、更强大的投资实力、市场要素资源整合能力和一流运营管理水平。
遵义唯一国际的城市贡献
记者：那针对这些问题，你们唯一国际城市综合体怎么定位，有哪些特色?为遵义城市发展做出哪些贡献呢?
郎总：唯一国际不是一般意义的城市综合体，首先是城市地标，然后是商业中心、产业平台、4A景区、品质社区、众创空间的融合，在推进商业进步和城市发展同时，更注重项目对城市文明的培育滋养，更注重对区域经济的增加值贡献率。
首先，引领城市文明。
最近，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》正式发布，这是一个划时代的文件，强调以人为本、尊重自然、传承历史、绿色低碳，营造更有内涵有品质个性的城市。我们“唯一国际”从项目规划开始，富有前瞻性以《马丘比丘宪章》为规划指南，博采国内外城市综合体经典项目优点，结合遵义城市和项目具体情况，建设开放街区，在昆明路上方盖空中文化广场，遵循资源节约型、环境友好型城市导向，彰显以人为本的城市美学。从打造“商圈中心”到“商业景区”，这是一个全国性创举，深刻表达了我们唯一国际项目体现的城市新哲学和商业新美学。
第二，创建商业景区。
唯一国际不仅是遵义首个景区化城市综合体，更是全国首届景区化城市综合体。“商业景区”已经成为当今中国与万达广场相媲美的城市商业新范式，并以其与旅游要素、产业平台、诗意栖居的全面融合，而益发彰显其巨大的发展空间和核心竞争力。遵义“唯一国际”，就是我们以“商业景区”为模式在西南地区的首个样板，也是我们率先贯彻中央城市新政的生动实践。
遵义前任市长、规划设计专家王秉清高度评价：“唯一国际项目规划是大师之作”。2014年国庆节期间，我们举办了中国首届景区化城市综合体峰会，与会30多个中国知名商业专家、规划设计师对唯一国际大加赞赏，用“震撼”两字高度评价。唯一国际既具有商业街基本功能，又把整个项目以国家4A景区为建设标准，创建16个特色景点，将旅游六要素融入其中，以其成熟核心商圈的区位，以景区化城市综合体的定位，以商业景区、产业平台、金融集聚、时尚中心、总部经济、创客基地、品质社区的高位，以智慧商业、完美服务的到位，缔造一个让政府、开发商、投资者、经营者、消费者共赢的城市地标。
第三，提升消费层级。
唯一国际业态很全，吃喝玩乐购游一站式服务，独具特色，亮点很多，提供生活、闲暇、创业、旅游多方面需求。目前，永辉超市、万达影院、苏宁云商、颐高数码城已入驻，一大批国际、国内一线品牌已签约，全国首个空中欧洲风情步行街招商完毕，唯一国际剧场、美术馆、非遗艺术长廊首开遵义先河。国际著名五星级酒店品牌入驻。
第四，共建服务平台。
唯一国际除了做好商业景区、高端社区这两大功能板块，更把平台经济作为项目核心竞争力组成部分。唯一国际平台经济包括总部经济、生产性服务业集聚中心、金融服务集聚中心、创意产业中心、教育服务平台。经市政府批准，遵义市金融业服务集聚中心已落户唯一国际，由上海排名全国十强的金融管理公司运营，引进省内外百家金融服务机构;唯一国际与浙江大学、国际创业学院与汇川区共建了遵义创业教育中心，融创业教育、创业孵化、创业认证、创业平台于一体。总部中心规划在项目110米的最高楼，是遵义城市新地标。唯一国际空中文化广场，将成为遵义市民文化亮点和遵义商旅目的地，成为旅游地接中心。唯一国际将是遵义商会、行业协会、媒体及其他品牌服务机构聚集地。
最后，承担社会责任。项目建成后，将吸纳就业岗位8000-1万人，引进外来企业300-500家，每年贡献税收5-10亿元。
“5个1”战略和“六化”模式
记者：你们如何去做好开发和运营，有什么战略和对策吗?
郎总：从2012年项目启动以来，在遵义市委市政府、汇川区委区政府领导下，在各级政府有关部门大力支持下，我们遵循“5个1”战略、“六化”模式，快马加鞭，扎实推进。
“一城”。景区化城市综合体定位，谱写遵义“城中之城”恢宏篇章。
“一路”。投资3亿，耗时3年，荒山变通途，市区昆明路全线胜利通车，完成三届政府长征接力，圆了百万市民心愿，引领遵义迈入昆明路商圈时代。
“一景”。在昆明路上方盖空中文化广场，建设16个特色景点，申报贵州省首个国家4A级商业旅游景区，打响“观遵义会址、品国酒茅台、游唯一国际”旅游品牌，年接待国内外游客计划突破500万人次，打造城市旅游新名片。
“一平台”。打造遵义总部经济中心、商业和生产性服务业集聚平台、创业创新平台。
“一地标”。建设两幢遵义城市最高楼，4A商业景区挂牌，成为遵义城市新地标。
我们贯彻中央城市新政，提出了唯一国际“六化”运营模式：
1、特色化。中国首个景区化城市综合体，遵义市中心业态最丰富、最高端、最时尚、最富特色、最具国际化的城市新地标。除了本地市民，还有外地游客;除了上门顾客，还有上网粉丝;除了商业繁荣，还有产业集聚。
2、情景化。整个项目就是国家4A级旅游景区，创造性传承城市特色文化，商业空间有景有趣有故事，让顾客流连忘返。
3、平台化。综合商业、旅游集散、金融集聚、服务平台、总部中心、众创空间，要素集聚，资源整合，政策加持，模式创新。
4、艺文化。艺文活动成为商业功能亮点。万达IMAX影城、唯一国际剧院、美术馆、书店，常态化舞台演艺、街头即兴演艺，巡游演艺及游客互动演艺，每天人山人海，不夜城里尽欢歌。
5、旅游化。与省内外百家旅行社紧密对接，成为遵义城市旅游的新热点，成为遵义过夜游的必到之处，实现“观遵义会址、品国酒茅台、游唯一国际”愿景。
6、智慧化。智慧商业如虎添翼，智慧社区让业主更便捷。
五大转型实现商业景区创新梦
记者：在运营上，你们有什么高招呢?
郎总：我们要实现五大转变升级。
第一，单一地产公司向多元集团公司转变。公司已不再是单一性质的地产开发公司，而是商业、产业、旅游、金融、教育、创业孵化等多行业、多领域发展的集团公司。公司发展战略、运营机制、管理水平、企业文化、人力资源都要上新台阶。公司不但要成为中国景区化商业领军企业，未来还要成为上市公司。
第二，地产开发商身份向城市运营商身份转变。创新运营成为我们首要使命，只有可持续的成功运营，才能实现项目对城市发展的贡献，让市民生活更美好，同时充分体现项目物业价值和增值，保障广大投资业主切身利益和长远利益。
第三，投资拉动战略向创新驱动战略转变。在当前经济新常态下，中央政府提出一系列供给侧改革，需要我们有新思想、新技术、新模式，蓄积更多新能量，为市场提供更多唯一、第一的产品和服务。旧船票已经登不上时代新船。
第四，物业思维向平台思维转变。苹果手机流行世界，核心价值不是手机硬件，而是软件平台功能;阿里巴巴雄霸电子商务，本质是平台为王。万达进入轻资产创新时代，从传统百货连锁向平台聚合运营转型，是变革大趋势。我们要喝平台经济头口水，把唯一国际变成要素集聚、功能聚合、创业创新的平台，以共建、共创、共享的理念，推进项目与城市共荣、业主和创客共赢、顾客和游客并重的发展新战略。
第五，基本功能向特色功能转变。唯一国际整个项目就是一个国家4A级商业旅游景区，综合商业、产业平台、旅游景区、高端社区、众创空间五位一体，这是特色;每个功能业态、每个服务项目、每个服务细节，都要体现特色。产品特色、功能特色、服务特色是市场核心竞争力，是唯一国际吸引消费者的原动力。
在地产行业层面，近期国家政策利好不断推出，各种降息降准、减税激励去库存的政策陆续出台，宏观环境春暖花开。但我们不能守株待兔，要不断创新，积极有为。五大转变、五大升级，就是制胜之道，也是可持续发展之道。我们对遵义城市未来充满希望，对唯一国际未来充满信心。
记者：城市综合体建设是贯彻中央政府城市新政、实现遵义“三宜城市”战略的重要载体，对完善城市功能、丰富城市元素、彰显城市特色、推进产业升级、促进创业创新和提升城市竞争力，都有着十分重要的意义。遵义城市也正朝着这个方向科学规划，创新发展，跨越赶超。谢谢郎总接受采访。
