2013年上半年以来，全国新房，二手房市场整体呈现出供需两旺的态势，交易活跃。国家统计局的数字显示，今年以来全国新建商品房总销售面积3.91亿平方米，与去年同期相比同比上涨35.6%，销售额2.59万亿，与去年同期相比同比上涨52.8%。整体价格增加较多。从结构上看，住宅、办公楼、商业营业用房的销售面积同比上涨37.6%、35.5%和11.8%，销售金额同比上涨56.8%，53.7%和22.4%。从中可以看出，商业营业用房的销售面积增幅远远低于住宅和办公楼，在三者销售单价增幅基本相同的情况下，我们可以得出商业营业用房的市场景气程度不如住宅和办公楼。
一、全国新建商业营业用房市场
(一)全国新建营业用房销售分化
1、期房销售增幅大于现房
国家统计局公布的数据显示，2013年1-7月，全国商业营业用房自年初累计完成房地产开发投资5010.36亿元，比上年同期的3974.60亿元增长26.1%。全国完成商业营业用房销售3065.67万平方米，同比增加8.3%，其中现房销售增长-2.2%，期房增长14.7%。从中可以看出，商业营业用房期房销售增幅好于现房。究其原因，主要是当前的商业营业用房多是期房，现房剩余相对上一年销售总量较少。
2、区域销售结构性分化
从地域上来看，如果按照国家统计局东部、西部和中部三大区域的划分，2013年1-7月以来，我国各区域商业营业用房的销售状况呈结构性分化趋势。其中，东部地区的商业营业用房销售总体量价齐升，中部地区量升价平，西部地区量平价升。
3、新开工面积增速放缓
国家统计局数据显示，2013年1-7月，全国商业营业用房施工面积同比提升了21.7%，新开工面积同比下降了1.4%。这显示，未来，潜在商业营业用房可能在一段时间内集中供应。但由于商业营业用房销售客群的不同，在部分地区商业营业用房已经出现供给过剩苗头的情况下，房地产开发企业盲目开发新建商业营业用房的热情开始趋于理性。
(二)天津等六省市新建商业营业用房过剩风险显现
虽然全国整体的价格以及销售量仍在增长，但是从统计数据来看，部分省市目前商业营业用房(详见表1)已经出现供给过剩的风险苗头。
数据来源：国家统计局
表1：2013年1-6月八省市新建商业营业用房销售面积与销售金额同比增幅对比
从表1可以看出，除天津、黑龙江、吉林、青海、甘肃和云南六省市的新建商业营业用房的销售目前已经基本处于有价无市的行情。
数据来源：国家统计局
从表2可以看出，除天津外，上市供给过剩的六省市中，黑龙江等五省市已形成与潜在形成的供给量还在源源不断的推向市场。
表2：2013年1-6月八省市新建营业商业用房销售面积与销售金额同比增幅对比
表1、表2的情况显示，天津、黑龙江、吉林、青海、甘肃和云南六省市的商业营业用房市场销售已经比较疲软。未来，随着新增供给及潜在供给的加大，原本已有价无市的市场的消化能力将更加疲弱，如果国家及当地的经济状况没有明显好转，从而带动市场需求上升，一旦开发商的资金链出现问题，降价只是早晚的问题。
(三)京沪两地新建商业营业用房仍属安全
虽然天津等六省市新建商业营业用房的风险已经开始显现，但是京沪两地的新建商业营业用房表现尚可。国家统计局公布的数据显示，2013年1-7月，京沪两地新建商业营业用房价量齐升。北京由于施工面积和竣工面积同比均呈下降趋势，在北京房地产市场供求两旺的市场行情下，可以预见，短期内，新建商业营业用房价格上涨的趋势仍将延续。
二、二手商业营业用房市场
(一)市场走势分化
二手商业营业用房市场与新建商业营业用房的市场状况正好相反。中金标准数据监测数据显示，2013年1-7月，北京、上海两个一线城市的二手商业营业用房的风险已经开始显现，而其他城市则基本持平或相对小幅下跌。
(二)京沪商业营业用房供给激增
从图1可以看出，北京的供给总价2012年全年最低点是5月的613万元/套，最高点是7月的918万元/套，而2013年最低点是5月的556万，最高点是7月的731万，7月同比比较可以看到高点下降的幅度高达20%，整体的价格趋势也是从2008年以来呈现罕见的整体下跌。
从图2可以看出，上海的供给总价2012年全年最低点是11月的435万，最高点是1月的661万，2013年继续延续了2012年全年下跌的走势，最低点是6月的234万，最高点是2月的502万，从去年年初开始一路下滑，以7月同比为参考已经下跌了36%。
在供应量方面，2013年6月北京二手商业营业用房月度新增供给量234套，7月858套，上海6月二手商业营业用房月度新增供给量2027套，7月5611套。从两组数据的对比中可以看出，京沪两地在7月的月度新增供给量均陡然拔高，这很可能是由于6月银行间市场短期流动性紧张造成的市场恐慌传导到房地产市场，许多二手商业营业用房的业主不看好后期宏观经济走势，因而集中抛售手中物业。
更为重要的原因是，由于二手商业营业用房的业主看中的不是使用功能，而是盈利功能，二手商业用房近来不佳的投资收益回报也是业主抛售的一大原因。中金标准数据监测数据显示，北京各类物业中，近一年来，在二手房市场，复合投资收益率最高的是住宅，其复合投资收益率高达33%，写字楼次之，而商业营业用房的年复合收益率不足2%，甚至远远低于同期定存利率。既无利可图，又不像新房业主希望炒房赚钱，抛售就成了一部分二手商业营业用房业主止损的方法。
三、商业营业用房租赁市场
(一)租金价格普遍上涨
中金标准数据监测数据显示，2013年1-7月，全国大部分城市商业营业用房租赁市场的出租价格呈上涨趋势，大部分城市的租金同比上涨幅度超过10%，而北京和上海租金走势相对较弱，北京同比增长5.8%，而上海同比下跌7.6%。
(二)京沪两地租金价格上涨空间有限
京沪两地商业营业用房租金价格上涨趋缓除了市场供需因素外，还与商业营业用房自身的独特性相关。商业营业用房的购买者一般是为了获得出租或者经营收益，炒作性动机弱于住宅购买者。所以，商业营业用房的价格和其租金价格的联动性非常强。
自2013年以来，我国实体经济发展疲弱，国家统计局公布的数据显示，我国制造业小型企业的PMI从2012年7月到今年7月以来，均处于荣枯分界线50%以下，这说明，我国中小企业的经营非常困难。而商业营业用房的承租者主要是这些中小企业。
除支付能力有限外，京沪两地的商业营业用房的租金水平已经较高，也影响了其租金价格的上涨空间。
此外，电子商务的兴起极大的冲击了商业营业用房的租赁。商业营业用房是实体店，电子商务的兴起使得实体门铺不再成为一个商店运营的必要条件，物流业的迅猛发展只会使得这个趋势进一步扩大，传统商铺的生存空间越来越窄了。
综上，数据显示，目前商业营业用房的市场状况较为分化，由于已经在局部地区出现市场对商业营业用房后期价格走势信心不足，在商业环境不稳定，京沪两地二手房突然放量的情况下，市场风险可以已经在积聚，在此，建议购买者捂紧钱包观望为主。
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