一、县域房地产对县域经济的发展举足轻重
县域是区域的一种特定形式，是以县为行政区划范围的区域。县域经济是以县城为中心、乡镇为纽带、农村为腹地，由各种经济成分有机构成的一种区域性经济。县域房地产则是指为县域人民生活和经济社会发展提供物质场所与空间、并反映权益关系的业态总和。
(一)广东县域经济发展概况
广东现有县级市、行政县及自治县共67个，行政区域总占地面积14.58万平方米公里，占全省的81.1%。从经济总量看，广东县域2007-2011年占全省比重均未超过20%，县域经济总量占全省比重明显偏少。根据《广东省城镇化发“十二五”规划》，到2015年要实现县域经济实力显著提升，县域经济占全省地区生产总值的比例提高到25%以上。要达到该目标，县域经济的发展速度需要大幅提高。
但是，从经济聚集来看，2010年广东全省地均GDP为2529.08万元/平方公里，而67个县级行政区域地均GDP为580.55万元/平方公里，不到全省1/4的水平，仅增城等三县(市)超过或接近全省平均水平，另外有37个县(市)甚至低于广东省67个县(市)平均水平，绝大部分县(市)经济聚集程度明显不足。从城镇人口聚集来看，2010年67个县级行政区域乡村人口占总人口的比例全部超过50%，有62个县(市)超过60%，甚至有26个县(市)接近或超过80%，县域人口聚集乏力。广东县域的经济聚集和人口聚集程度不高，说明出县域经济的发展动力不足。
(二)县域房地产对经济社会发展意义重大
在过去城市化过程中，我们习惯于侧重发展地级以上建制的规划建设区域，几乎将所有的经济社会资源都向城市倾斜，而县域经济则长期保持较为原始粗放的发展方式。党的十六大明确提出要“壮大县域经济”后，大力发展县域经济的重要性得到了普遍关注。在十八大的新的指导思想之下，城镇化的内涵较之过去城市化的提法更为丰富，范围不仅包括城市，更涵盖了地域辽阔的县城和乡镇，即县域的范畴，其核心是人的城镇化。在新型城镇化的背景下，县域经济的发展将起到桥头堡的作用。房地产经济作为宏观经济的重要组成部分，房地产业是国民经济的基础性、先导性产业，在经济发展中起重要作用。
二、县域房地产发展现状及特点
(一)房地产开发建设热极一时但难以持续
2000年以来，中国房地产市场总是伴随着宏观经济波动与调控政策松紧而起落沉浮。其中，2008年的刺激经济计划等有利于房地产市场的政策的实施，彻底激活了包括城镇一级的各地房地产销售市场。但随着调控政策的持续严厉化和常态化，县域房地产的复苏发展则显得后劲乏力。
2009年广东县域商品房销售面积达1338万平方米，比上年度大幅增长46.3%，增幅同比提高68个百分点。在销售强劲的诱导下，加上重点城市对商品住宅实施限购政策的影响，2010年和2011年广东县域商品房新开工面积分别达2675万平方米和3154万平方米，比上年度分别增长82%和18%；同期房地产完成投资额分别为477.29亿元和753.41亿元，比上年度分别增长35%和58%，市场迎来势如破竹的繁荣时期。2012年广东县域房地产完成投资增长2.7%，新开工面积下降17.4%；投资和新开工占全省比重比上年度分别下降1.2个和1.8个百分点，市场热度已明显减退。
(二)住宅占据市场绝对主导地位但空置普遍
我国的城市化进程虽然起步较晚，但进度较快，每年数以千万计的外来人口迁入城市，带来了庞大的住房需求。在住房制度改革的推动下，城市的住房建设在推进经济社会发展的同时，也迎合了城市居民日益增长的住房需求。房地产开发建设中，住宅的开发投资占据主导地位。然而，在人口尤其是技术人才总体外流的县域，住宅开发在房地产开发中的比重却高于全省总体水平。2006年以来，广东县域的商品住宅完成投资额占总投资额的70%-80%，新开工面积占80%-90%，销售面积占93%-96%，所占比重的相应指标比全省总体水平高出5-10个百分点。说明广东县域房地产开发还是处于初级阶段，仅以满足居民居住需求为主，未能配合经济、产业的发展而呈现多元化发展。
(三)住宅售价走势与全省类似但涨幅更大
2007年，广东县域的商品住宅销售均价为2614元/平方米，至2012年为4428元/平方米，年均增长率为11.12%，比全省(6.29%)高4.83个百分点。相对于全省总体水平，2007年县域住宅均价为全省水平的46.2%，至2012年为57.7%，提高了11.5个百分点。尽管近两年县域住宅均价增幅有所回落，但总体呈上升趋势。
三、 县域房地产的发展方向
(一)与产业相结合，丰富地产内涵
经济和人口的聚集程度是影响城镇化的核心因素，也是房地产业发展最重要的基础。一个健康的可持续的地方经济发展模式，要有产业带动。以往县域的城镇化过程举步维艰，正是因为缺乏有效的可持续的产业和经济发展模式。在新型城镇化战略之下，县域房地产应重点发展与产业密切相关的业态，服务于产业发展，促进经济和人口聚集。
(二)投向新农村和名村名镇建设
实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕，这是中央对新型城镇化的既定方针。今年《国务院关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见》指出，鼓励社会资本投向新农村建设，加大力度推进农村危房改造。可以预见，传统的单家独户的村落布局将逐步合并汇集，今后农村人口的聚集程度将更高，这为基础设施和公共服务的集中建设布局奠定了基础。根据中央文件精神，县域房地产可投资农村医疗卫生、教育培训、社会福利、社会服务、文化旅游体育等各类事业以及农村生产生活基础设施，参与新农村建设。
(三)住宅仍有需求，需防过量建设
从生活消费而言，因本身住房缺失、因城镇化进程、因生活水平提高改善住房条件、因住房自然更新而形成的各种情况，都将增加县域的住房需求。《广东省城镇化发展“十二五”规划》明确提出，将深化户籍制度改革，逐步降低城镇在就业、教育等方面的准入门槛，以县(市)城区、中心镇为重点，加大吸纳农业转移人口力度。按照该规划，县域的总体住房需求则有望增加。四、结论
房地产业与国民经济有着内在的紧密联系和相关性，两者相互促进或制约。房地产业在国民经济中具有先导性，又是基础性行业，与其他行业有着很高的相关性，其健康发展对整个国民经济的发展可以起到积极的推动作用。过去几年广东县域房地产市场的发展，更多是因为房地产调控政策的影响而出现较快扩张。但在调控政策持续严厉化和常态化的情况下，县域由于缺乏经济聚集和人口聚集优势，当前以住宅开发为绝对主导的县域房地产业的扩张发展也因为缺乏支撑动力而难以持续，需要重新调整方向才能获得更大发展空间。从促进县域经济发展而言，县域房地产首先应重点发展与产业密切相关的业态，如工业园区、家庭农场、生态农业、旅游景区、养生地产、养老地产等，服务于产业发展，促进经济和人口聚集。其次，县域房地产可投资农村医疗卫生、教育培训、社会福利、社会服务、文化旅游体育等各类事业以及农村生产生活基础设施，参与新农村建设；结合名村名镇建设目标，发掘生态环境及历史文化资源，参与村镇新名片的打造。再次，根据生态文明建设和现代化建设需要，以更高的开发水平，有节奏、有规划推进住宅项目建设。
