土改商机无限，掘金还需新晰逻辑。
什么样的企业有望在土地流转中获益？开发商、投资人如何掘金“二次土改”？
《东地产财经周刊》基于专家学者采访，梳理出可供选择的三类投资机会。
受益一：
拥有一级土地开发业务企业
农村土地通过流转进入市场后，无论未来将作为宅地、商业办公还是工业用地出让，都会经过“一级土地开发”这一环节，因此有一级土地开发业务的企业在土地改革中将首先受益。
一级土地开发分三种盈利模式：承包工程获利，从总建设费中抽取比例作为利润；通过招拍挂出让土地，所得出让金与政府分成；与政府协商获取部分土地面积进行开发作为补偿。其中第三种模式的利润最高，因此同时有一二级市场业务的企业获利最多。
传统土地一级开发的风险主要有：拆迁征地风险、长期占用大量资金风险，政府违约风险、政策风险等，其中拆迁征地带来的风险最大。而在土地改革后，土地只有在和确权农民达成协议后才能流转，拆迁征地的风险便不复存在。而通常参与一级土地开发的企业为地方国营企业，因此在和政府谈判中也占有优势，违约风险小。
受益二：
拥有存量一线城市土地储备企业
一线城市如上海等，每年均源源不断地有人口导入，住房供应量跟不上居住需求，人口也逐渐向郊区扩散，主要包括：在郊区新城工作人群；低收入人群；将市中心住房让给子女的老年人。因此，一线城市的郊区城市化将是未来的趋势，也将有更多的农地流转为城市建设用地。而在此之前，已有不少房企已经持有在一线城市农村的土地储备，如上实控股、中华企业(600675,股吧)等均拥有隶属一线城市上海的崇明岛的土地，这些土地储备的成本极低，但在未来城市发展中价值有望体现，重估后将进一步增值。
另一方面，在一线城市有已经与政府达成协议进行旧改项目的房企也有望受益。中央政治局会议上再次强调了“盘活存量土地”，旧改项目则为存量中较为优质的土地资源。一线城市尤其是市中心的土地极为稀缺，通过旧改释放城中心的土地，可提供更多的住宅和商业供应，而这部分土地的地价高，能为持有项目的房企带来较高利润，扩大大城市市场占有率。
受益三：
城市核心区拥工业土地企业
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提到了，“从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率”，以及“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格”。这或意味着政府将从提高中心城区的土地利用率入手，对厂房旧址或闲置工业土地进行性质转换、再次利用。
以上海为例，上海工业用地占建设用地的比例为35%左右的水平，而国家标准为15-25%。外高桥(600648,股吧)保税区土地更是极其紧缺，自贸区内80%的土地为工业用地，却已有十多家外资银行排队等待获得办公场所。
上海自贸区管委会就此已经启动专项研究土地性质的转性问题，一旦开启转性，在外高桥、临港新城等自贸区概念范围内持有工业土地的企业将首先受益，并将逐渐惠及在自贸区周围有工业用地的企业、在市中心拥有工业用地、旧厂房等物业的企业。
