绿都地产创新模式，或许可以从三位地产老兵——冯劲义、周德康、赵男男的合伙创业计划窥见一斑。5月16日，三人在上海宣布，将以合伙人的身份，将绿都地产打造成一个包含地产开发、金融不动产、客栈运营管理的大平台。同时，绿都地产还将被打造成一个创业孵化器，“我们是带有孵化功能的黑石。”赵男男如此定义新的绿都地产。
绿都地产是郑州宇通集团旗下房地产板块的核心企业，是国内产业资本进入地产开发领域的典型。宇通集团则是客车生产集团，在国内市场占有率达30%。
冯劲义于去年8月加入绿都地产，任职总经理，周德康和赵男男不久后加入，成为绿都地产董事。冯劲义负责投资战略布局、周德康负责产品研发及项目规划，赵男男则负责市场和营销。
对四种资产进行管控
绿都地产成立于2002年，已进入上海、南昌、郑州、开封、洛阳、焦作、新乡、南阳、濮阳9个城市，拥有25个地产开发项目，总开发体量逾700万平方米。
冯、周、赵三人的加入，加速了绿都地产的全国化进程。2015年，绿都地产迅速在上海布局两个项目，其中位于上海迪斯尼板块的上海首个商业综合体项目即将推向市场。
未来，绿都地产将聚焦“多级”发展战略：以上海为核心，辐射长三角区域；以郑州、洛阳城市带为核心的中原区域及华南、京津区域。
冯劲义说，绿都地产不会单纯追求规模的迅速扩张。“中国房地产市场已变成一片竞争惨烈的红海，我们将专注创新，确保绿都地产实现有质量的增长。”
在三人的商业计划中，绿都地产除已有的地产开发业务之外，还将涉足金融不动产和客栈运营管理，金融不动产板块将包括Shopping Mall的运营管理、写字楼并购改造、社区商业中心的运营和管理等。
同时，绿都地产未来还规划成为多平台创业孵化器。
按照设想，地产、金融不动产、客栈这三大业务板块，都是一个开放的平台，向上，对资本完全开放；向下，对内外部所有团队开放。
所谓对资本开放，即绿都地产欢迎所有认可这个模式和团队的资金加入，从这个意义上，绿都地产是一个投融资平台；对内外部所有团队开放，即绿都地产同时也是一个创业孵化器，欢迎所有有能力的团队加入。“带人、带项目、带钱，都可以。”赵男男说。
根据周德康的介绍，目前新绿都设计了四种资产在平台上进行管控。第一个是绿都已有的大型购物中心，第二个资产是写字楼收并购业务，第三个是跟旅游相关的客栈业务，第四是在绿都每一个十万平方米的住宅社区都会规划一个5000平方米-8000平方米的社区商业。
即将开盘销售的上海迪士尼客栈项目，位于迪士尼的东南角五公里离浦东机场十公里处。在这里，新绿都会投资开发客栈业务，包括客栈管控系统、销售系统、运营系统的打造，落点于对延展客栈资产本身价值非常重要的商业。
目前，新绿都已经收购的项目还有静安项目、位于浙江的两个项目，目前正在改建成客栈。
资本退出模式
藉此，绿都地产将不再是一个传统的地产开发公司。赵男男说：“我们在绿都地产实践的商业模式，更像是带有孵化功能的黑石集团。”
冯劲义、周德康、赵男男三人看来，绿都地产创新将建立在地产金融的基础上，未来所有不销售的不动产都会在这个平台上进行管理。模式的核心就是寻找并选出价值被低估的不动产资产。
从绿都地产此次公开的投资方向判断，Shopping Mall、写字楼和社区商业中心、客栈都已被列入投资目录。他们认为，把地产当成金融行业来看，一切就变得简单了。“任何生意都是四个字：估值，对价。”赵男男说。
以往资本在商业上的退出渠道太单一，就是出售。而赵男男透露，新绿都希望在做一个项目的时候，是在金融不动产平台上做整体的资产管理，所有有价值的资产都可以嫁接在这个平台上。他指出，新绿都正在做一个有强大背书和融资能力的投融资平台，把投资、融资、顶层设计、如何退出全部考虑到。
赵男男解释道，新绿都要提高到资产管理的角度去看每一种资产形式。规划能力、建造能力、经营能力、品牌能力、财税能力、人力能力都是新平台所需要的元素，各个职能部门之间完全是嫁接合作的模式。比如，未来人力部门不再只是招聘职能，而有可能包括招商。
