新浪乐居讯 2012年上海新房市场呈现直线上扬态势，业内分析源于两方面原因，即豪宅以及婚房的持续热销，带动全上海楼市量价稳定攀升。
新浪乐居&克而瑞数据显示，滨江板块于2011年先于整个市场提前复苏，2012年成交量同比上涨约40%，中粮海景壹号、滨江凯旋门、绿城黄浦湾等项目成交尤为突出。
而回顾整个成交史，滨江核心沿线供应量稀缺是常稳不衰的核心原因，0.6：1的供求量也让滨江物业屡屡有封盘、沽价待售的信息传出。
但随着2013年核心地段规划的重新登场，以及泛滨江沿线——徐汇、大陆家嘴新地块的上市，未来滨江高端物业或将进入“混价”的竞争格局。
业内分析，结合未来市场政策预期，滨江板块整体破价的局面或将出现。
2012年上海高端物业市场成交突出，尤以滨江板块内豪宅表现优异。
滨江0.6：1供求比例或将再度失衡
陆家嘴滨江短期内或将无住宅类土地供应。
在最近的陆家嘴金融城十大重点工程建设推进会上，有信息透露，十二五期间，陆家嘴金融城将实施扩城战略，计划再建造商办楼宇45栋，地上建筑面积350万平方米，预计GDP产出将达到2848亿元，相当于再造一个小陆家嘴。预计到2020年，上海将取代香港，成为新的亚洲金融中心。
在此背景下，不得不面对的事实是——仅有1.7平方公里的陆家嘴核心段，已极度饱和，未来可扩容的大陆家嘴(31.78平方公里)，也将以金融贸易区作为定位发展，整体42.77平方公里的陆家嘴将无额外土地再供高端住宅物业使用。
另一组数据同样体现了这个问题，目前大陆家嘴在建项目为12个，均为商业属性，前期策划项目8个，建筑面积约82万平方米，土地匮乏已是现状。
根据克而瑞数据显示，目前滨江在售住宅项目仅为汤臣一品、滨江凯旋门、中粮海景壹号，其他泛滨江区域在售产品为国信世纪中心、白金湾府邸、华润外滩九里、绿城黄浦湾等。核心区单价10万／平方米起算，泛核心区单价7万元／平方米起算，已是区域定价的潜规则。
地块供应方面，2012年滨江拍卖地块也主要集中在以九龙仓项目、保利融创项目为代表的大陆家嘴边缘区域以及徐汇滨江区，供应量缩减情况严重。供求比例差距将进一步拉大。
商业核心区拓宽，将居住功能转移到周边泛滨江区的发展情况愈发明显，因此引发的两个趋势也值得探讨：1、核心滨江区楼盘惜盘待售情况加剧，价格将坚挺挺高。2、泛滨江区新供应楼盘将进入因概念不清晰的短期价格混战，以及因重点转移的长期看涨境况。
总体来说，两个泾渭分明的价格段区域未来因供求比例失衡而逐步进入新定价、新分割的竞争局面。
预测二
楼盘价格猜想：泛滨江区破价10万/平
2013年上海房地产市场的开年震动，源于一幅黄浦江地块的拍卖：黄浦江沿岸E20地块(E－4－1地块)14.73亿元成交，楼板价34821元／平方米，溢价率65.75%。位于大陆家嘴滨江沿线的塘桥板块，属于滨江帶。该战绩来自于知名的大企业开发商中海集团。
异曲同工的是，2010年同样在塘桥，九龙仓48.28亿元的地块与之相邻，同样是当时的浦东新住宅“地王”。该项目楼板价为35490元／平方米，溢价率41%。有消息透露，九龙仓项目将于今年正式公开，其价格或将向陆家嘴滨江一线物业看齐，打破行业内次级陆家嘴滨江地块7万元／平方米的价格壁垒，向10万元／平方米看齐。作为后进者的中海新地王，有希望作为区域撑价者，延续陆家嘴次级滨江段的高位价值。
事实上，围绕滨江而诞生的地王并不在少数。尤其是去年竞争减少的背景下，实力开发商或企业多抱团拿地，以高于市场平均溢价的价格斩获滨江地王。
黄浦区594、596街坊在去年年底成为新单价地王，由上海外滩滨江综合开发有限公司、中国太平洋财产保险股份有限公司联合体夺得，地块价格达到27.7亿元，楼板价超过3万元／平方米。
作为2013年的单价地王，该地块位置较为优越，位于浦西十六铺码头，而其南外滩的价值定位，也让产品被赋予了“新滨江豪宅帶”外延并提升的意义。
陆家嘴滨江一二线豪宅区的价格壁垒，正在被打破中。有业内指出，随着老项目的去化到新项目的上市，越来越多的10万元／平方米产品或将从小陆家嘴扩展至大陆家嘴圈。
预测三
高端物业：断臂求生到重谋新高
上海市场的稳定来自于豪宅市场的发力，在最新的克而瑞全年总结数据中显示，上海豪宅市场稳定销售企高，整体成交量上涨40%。
但实际上，光鲜的成交数据后，是一系列腰斩式的“血腥打折”，不少项目为求回笼资金而降价卖房。
市场现实证明：“裸泳”之后真正的价值才能全部彰显。
数据显示，全市成交千万级项目最热的是4000－6000万元／平方米总价段房源，且60%以上集中于滨江豪宅。在激烈的打折跑量后，滨江一线高端物业仍坚挺的站住了10万元／平方米关口。而上海市其他豪宅区，却早已“血流成河”。
“一山、一江”，一直被业界认为是上海终极的豪宅圈，在洗礼后充分证明了其价值。地段，仍然是房地产的核心要素。
有消息显示，部分陆家嘴核心区楼盘将在2013年再度推出，继续价格走势，或许也代表了滨江高端物业开发商“重谋新高”的心理预期。
预测四
滨江物业租金攀升已无悬念
上海年底公布的二手房指数、房屋租赁指数显示，目前二手房买卖正式进入暖冬行情，租赁市场租金涨幅回落，但高端物业租金明显上升。
与买卖市场打折跑量的姿态不同，高端住宅租赁市场方面，房东强势的态度越发明显。
仲量联行统计数据显示，第二季度，外籍员工需求推动高端住宅租金上涨。高端住宅租赁需求仍然强劲，来自汽车、零售和医药等行业的跨国企业继续向上海派遣新的外籍员工，以满足企业的业务扩张需求，强劲需求和低空置率进一步增强业主对市场的信心，二季度服务式公寓的平均空置率下降至8.8%。第一太平戴维斯数据也显示，第二季度租金环比增长1.8%至每平方米每月176.1元，同比增长4.5%。
实际上，高端物业的租赁回报率也是其旺销的原因之一。汤臣一品租赁价格达到42000－180000元／月，中粮海景壹号租赁价格可达到30000－80000元／月。较老的次新房，例如仁恒滨江、世贸滨江，其租金价格也维持在10000－50000元／月的范围。陆家嘴旺盛的高端租赁需求，也在稳定推动该区域的租赁价格。
地段的特殊性，使得滨江物业与其他传统豪宅区呈现了更多的价值，例如租金的受益。随着新金融中心的未来扩建、国际金融业务的集中化，大陆家嘴物业的租金价格将有更大的上涨空间，其投资受益率将优于其他板块。但不排除随着北外滩、南外滩以及前滩的发展，会对区域租赁价格进行干扰，影响涨幅。
