??“5月1日起不再对所有购房者进行资格审查，想买多少买多少。”昨日下午3时，在佛山市住建局召开的房地产市场工作会议上，领导开门见山的一句话让场下开发商有一点骚动。今日起，佛山将全面取消限购，系广东省内首个全面“解限”的城市。
??另一边，“五一”佛山楼市也是看点多多：看产品，刚需住宅唱主角豪宅风渐起；看区域，南海盘供应最充足，禅城顺德多以老推新；看前景，南沙自贸区辐射顺德，广佛结合部地铁建设在提速。
??对购房者来说，怎样一路小跑坐上这趟看房直通车？
??六招看清佛山楼市五一大方向
??去年8月佛山放松限购，有利市场的新政不断发布，而新政过后，楼市普遍都是一片艳阳天，而上月底发布的330新政也不例外。临近五一，佛山楼市热闹指数直线上升，让购房者在这个五一，看点颇多。跟着南都看楼直通车走起！
??看政策
??二套房贷首付普遍降至四成多家银行首套房贷利率9 .5折
??“3·30政策”就像是送给今年五一黄金周的一份“见面礼”，尤其是对于改善型买家来说。这一政策最核心店在于降低二套房贷的首付，这与去年9月底对于房贷套数认定的放松，如同“一唱一和”，先后两次降低了改善型买家的房贷门槛。
??二套房贷新政已就位
??今年3月底的这一楼市新政策，提出二套房贷首付标准最低降至4成，根据金融垂直搜索平台融360对于佛山13家银行的房贷政策统计信息显示，目前这些银行已经全部执行二套房最多可贷款6成，最低首付4成的标准。其中包括中农工建四大行，以及招商、广发、汇丰、交通、民生、光大、南海农商、华夏和邮储。
??不过，目前以上各大银行对于二套房贷的利率执行标准仍旧执行1 .1倍利率。根据今年3月1日降息后，5年以上贷款5 .9%的基准利率计算，目前佛山二套房贷的利率执行标准普遍为6 .49%。以购买一套总价100万元的房子为例，按照二套房贷首付4成，贷款6成(60万元)，利率1 .1倍，以等额本息法20年期计算，月均还款额约为4469 .91元。比本次降息前月供可减少差不多100元。
??对于改善型买家来说，房贷政策的放宽不仅体现在首付的降息，按照去年9月底的新政，此前贷款还清了还可以申请首套房贷政策。目前，佛山银行对于首套房贷均执行最多可以贷款7成，首付最低3成的标准。
??改善型买家利率打折大
??值得一提的是，目前佛山已经有多家银行的首套房贷利率可以给予2%-5%的优惠。如工行、建行、中行、交通、招商、民生和光大银行(601818,股吧)，都对首套房贷执行利率最低9.5折优惠的政策，农业银行(601288,股吧)则最低可以申请9.8折优惠。而汇丰银行则最低可以达到9折，按照最新执行的5年以上贷款利率标准折算，优惠后利率最低为5.31%。
??需要提醒消费者的是，目前各大银行不同网点在具体政策执行及利率执行标准上或存在一定差异，购房同时也需要对楼盘合作银行现有房贷标准进行详细咨询和对比。
??此外，佛山住宅市场已经在去年8月份“放松”限购政策，该次限购放松由家庭转为个人，本地户口每人限购2套，夫妻双方最多可买4套房，外地户口个人可购买1套，不需要社保及纳税证明。同理，如果是夫妻双方则可以购买2套。目前，佛山仍旧执行这一限购政策标准。
??看产品
??刚需产品仍“嚣张”改善型中大户型“踢馆”放量
??自从佛山住宅限购之后，市场就是刚需户型的天下，南都记者曾在一次住宅论坛上现场调查，到场的所有开发商均有90平方米左右的刚需户型产品在售。
??今年五一黄金周，以90平方米三房为主力，面积在70-110平方米之间的刚需产品仍旧十分“嚣张”，大约三分之二的推货项目仍旧以这一面积段的产品为主打。其中，如保利西雅图最小面积70余平方米可以做到的三房，以及新盘中海万锦熙岸、伟业华誉豪庭、万荟玖珑二期等项目，也均有最低70-80多平方米的洋房产品。中海两大新项目还带精装修发售，部分单位还享有江景，可谓是将刚需产品的内功提升了不少。
??这一主力产品类型，还是可以给首次置业的年轻买家“一颗定心丸”，至少在这个黄金周佛山五区各大板块刚需产品的供应量还是非常充足的。
??不过，不少消费者也许已经发现，从去年底到今年五一前夕，不少中高端楼盘的大户型产品也有所放量，以“踢馆”的姿态抢占五一的改善型消费群体，或者是打算一步到位的首次置业“壕”们。
??例如禅城区去年底入市的新盘依云雍景湾，目前主推的住宅门槛在142平方米以上，还有370平方米到450平方米的别墅。新鸿基泷景则有面积160平米的花园洋房，以及200到400平米的一线江景大户型。南海大沥的保利中央公馆，目前主力在售产品也是主打140-176平方米三至五房。而广佛新世界的改善型产品则更加气派，除了面积在120-160平方米洋房之外，还有350-480平方米联排别墅，以及600-1200平方米独栋别墅。
??顺德区这个黄金周主推项目的面积段整体更加阔绰，其中保利东湾在售170到245平米的大四房和五房，将推180平米左右的新品。星英半岛花园、招商公园1872等项目，都有面积200平方米以上的大户型。碧桂园钻石湾则将推出一批全新的钻石墅，面积和南海区的广佛新世界的别墅面积“有得一拼”，达到700-1168平方米。
??此外，值得一提的是，这个黄金周的新盘新货所涉及到的产品业态也是十分丰富。除了洋房和别墅等住宅产品之外，还有例如最小面积30余平方米的商业公寓，以及不同面积段的商铺，包括在售楼盘的街铺及商业项目的商铺等，如刚刚开盘的三水万达广场和五一开售的广佛智城“国际电商采购中心”等。
??看价格
??广佛盘价格挺整体平稳偶有微涨
??3月30日，楼市新政出炉。一线城市很多楼盘价格喊涨不断，佛山楼盘普遍宣告“不涨价”同时，言外之意也暗示未来或涨价，而新政落地近1月，佛山楼价还是整体稳健，楼盘涨价幅度有限。
??经纬地产监测的数据显示，3月底到4月中旬，佛山一手房网签均价基本稳定。对比新政前一周8044元/平米的均价，新政后三周的全市新房网签均价分别为7899元/平米、7763元/平米、7961元/平米，虽然第三周略有上涨，但甚至还不如新政前。
??当然，广州客集中的南海楼盘，有一定的上涨，但幅度很有限。在南海广佛板块，里水金沙半岛、保利紫山等项目，今年的价格水平也高于去年，为500-1000元/平方米不等。桂城中海寰宇天下部分中小户型的价格也普遍达到1.35万-1.4万元/平方米，销售坦言：“总价比新政前贵了几千元。”
??而缺乏广州客，竞争很激烈的禅城楼盘，在定价方面更加谨小慎微。记者调查发现，禅城老城区和禅城城南的多个在售项目 ，起 步 价 压 低 至9字 头 ，均 价 普 遍 在10000元/平米左右，越秀岭南隽庭等带精装修发售，均价在12000- 13000元/平米，在禅城城南和老城区，一些项目甚至还推出“8字头”房源，这一价格水平其实和3·30新政前一样，价格保持稳定。
??新开项目去货不易 定价也得看菜吃饭
??对购房者来说，今年五一将有不少的新项目、新组团开盘，究竟如何定价，他们也很关心。而记者调查发现，3·30新政后，佛山市场全新推出的楼盘新组团或新盘，定价其实都比较稳定，和项目之前定价，或者和片区内“行情价”持平，成为常态。
??在顺德市场，4月18日保利中央公园的新品，创造了认购半小时就销售额过亿元的佳绩，但发展商表示，“价格其实和以前一样”。同期，去年顺德市场的销售冠军顺德碧桂园的春天里2期，由于定价仅7500元/平米，400套房源被抢购一空，这一项目的定价和去年12月的1期组团也基本相当。
??即使是广州客集中，对价格承受力比较强的广佛盘，定价也很谨慎。近期，位于南海三山新城，首期买家，广州客占据大半的新开盘的中海万锦熙岸，虽然价格达到9500-14000元/平方米，高于该板块此前的价格水平，但“9字头”的均价，和稍早些开盘的保利西雅图新品相当，后者定价和以前持平，低于购房者预期。
??对尚未推出市场的项目来说，定价因周边竞争项目，“看菜吃饭”已经成为业界公认的“新常态”。“定价还没有能够定，得看蓄客的情况，周边楼盘普遍都定价比较实惠，我们也不可能不接地气。”禅城区某五一后将推出新项目的营销负责人如是说，而业界也指出，即使是一些高地价项目，定价也会更贴近市场需求。
??稳定的价格，可以说也是让购房者在这个五一选房、买房，争取了更多的主动权。
??去年8月佛山放松限购，有利市场的新政不断发布，而新政过后，楼市普遍都是一片艳阳天，而上月底发布的330新政也不例外。临近五一，佛山楼市热闹指数直线上升，让购房者在这个五一，看点颇多。跟着南都看楼直通车走起！
??看行情 广佛盘卖得火 观望氛围正散去
??在去年限购放开后，广佛盘卖得很火成为佛山楼市销售最大的支撑点，而330新政后，广佛盘同样销量很出色。
??顺德、广佛盘销量明显增加
??新政后，佛山一手房的单周网签成交水平有较大的上涨。特别是新政后的第三周，经纬地产的周报指出，全市一手房网签成交27.02 万平方米，成交面积、成交套数、成交均价分别环比上升37%、39%、3%，量大增、价微涨。
??在这其中，南海广佛盘最为红火。在这一时间段内，南海楼盘成交面积环比上升86%，成交套数环比上升83%，成交均价下跌2%，桂城保利西雅图、中海寰宇天下以及里水绿地香树花城，成为最热销的项目。
??广佛盘的红火，在顺德市场也有体现。顺德碧桂园推出春天里二期组团，约400套在4月中旬被抢购一空，而购房者基本都是广州客。
??广州客入市积极
??从销售就可以看出，新政后广州客在佛山买楼的兴致高昂。对他们来说，新政后买房正当时，而佛山楼价又极具吸引力，市场氛围不断转暖，他们的功劳不小。
??近期，在南海桂城、平洲的中海寰宇天下、万科金域中央、中海万锦熙岸、保利西雅图这些热销项目中，以刚需首次置业为主要客群的广州购房者，在以上项目几乎都占据了大半比例，甚至普遍都有八成以上比例，在新政后，广州客毫不犹豫地在佛山买房，成为市场一大风景。
??对他们来说，佛山房价比较适中，成为主要的入市动机。“千灯湖的环境又好，现在中海寰宇天下带装修也就13000多元/平米，比广州芳村20000元/平米以上便宜很多，交通又很方便，何乐而不为。”4月初在该项目买房的广州市民郑女士，为儿子在这一项目买了一套89平米的小三房，和她持有类似观点的为数不少。
??“新政后，给我最大的感受就是市场氛围变好了，购房者不再观望。”佛山合富辉煌市场研究部总监曹绍林告诉南都记者。但长信集团营销中心总经理徐伟钊也指出，由于这一次新政之前，并没有积压很多购买力，因此购房者入市的量，并不及去年8月佛山放松限购那时大。但对购房者来说，也普遍认识到目前已经是比较好的入市时机，只要经济允许、预算足够，选择近期出手的大有人在。
??看区域 广佛板块带南海一起飞 西部镇街有亮点
??去年成交占据全市半壁江山低位的南海区，依旧是这个黄金周的新货供应主力。是全市最热闹的一个“供货”大区。
??南海楼盘供应充足
??从南海区不同板块内的推货结构来看，东部三个镇街依旧是以绝对的供货优势唱主角。桂城(包括三山新城)、里水和大沥的新盘新货规模仍旧是占据整个南海区的大半壁江山。据南海区房协的统计数据显示，去年，东部三镇街的成交就占据了全区成交金额的七八成，而与之相对应的是，受到广州买家的“撑场”，南海东部镇街依旧延续了供需两旺的市场表现。
??例如4月底东部三镇街之一的大沥就有多个新盘入市，里水在五一期间也有中海金沙里这一江景大盘“撑场”，以及金沙半岛这一去年底新入市的项目持续推新，三山新城的新盘中海万锦熙岸也在五一前全新开盘，此外，桂城的新盘并不亮眼，但是在售项目如中海寰宇天下、依岸康堤和万科金御中央等项目也经常爬上全市周成交榜的前10位。
??除了东部三镇街“气势汹汹”的供应态势之外，今年西樵板块不乏新盘新货入市，尤其是随着听音湖旧改的推荐，这一片区在去年底相继有新盘入市，这个五一将有两个项目推新，以及一个新项目入市。此外，随着招商、盈信等房企进驻九江，作为此前楼市板块的“处女地”，九江的市场也开始活跃起来。
??禅顺供应集中于传统板块
??与南海相比，禅城区和顺德区在这个五一并无太多亮点。盘点供应区域，仍旧以此前的热门板块为主。例如顺德区今年五一新盘新货集中的片区，基本上仍旧在陈村、北滘和大良这三大镇街。陈村则依旧是以万科水晶城、星英半岛花园为主一直延伸到佛山新城板块，而北滘片区既有尚悦名都这样的全新楼盘推出，也有顺德碧桂园这样的老牌大盘推出，除此之外，大良片区也有碧桂园·钻石湾，招商公园1872这样的在售大盘普遍推出新货。
??禅城区这个五一的焦点集中在中心区的几个大型旧改项目，包括新盘佛山富力广场，以及3月份入市的越秀岭南隽庭、佛山华强广场、龙光天湖华府这三个新项目。此外，祖庙、季华路以及城南片区在售楼盘可售货量也并不少。
??值得一提的是，今年五一前后三水区的新盘新货倒是颇有“黑马”的架势。刚刚过去的周末，三水万达广场开盘，万达的开盘也正式拉开三水商业地产的起步之势。除了这一项目外，三水今年五一也将有恒福丽铂公馆这样的新项目推出，和三水万达广场一期类似，也是商业项目，主打商业公寓。
??看前景广佛搭上自贸区新老城区看地铁
??买房，既要看路段也要看前景，今天的绿岛湖、三山新城等楼市新兴开发区域，可能就是10年前的千灯湖。广佛之间的区位、产业融合也更紧密，一些前景广阔的楼市高地正崛起中。
??自贸区概念热度高 广佛同城更紧密
??对佛山楼市来说，城建方面最大的推动力无疑是广佛同城，在佛山五区，因产业、配套等方面的同城利好，广州人在佛山买房更为便利，也更具动力。4月底，广东自贸区在南沙挂牌，成为广东经济发展和产业转型的风向标，这也成为广佛同城新的热点话题。与南沙自贸区仅一河之隔的是顺德区，在自贸区概念抛出后，就提出搭桥等交通连接，把顺德的制造业与南沙自贸区嫁接，搭乘南沙自贸区的春风。
??这股春风，无疑也将给楼市带来力量。位于顺德中心城区，特别是顺德新城、容桂这一和南沙隔河相望的片区，很多楼盘都打出自贸区的概念，希望以较低的成本优势吸引南沙客跨市置业，同时发展总部经济，创造楼市新的增长点，而容桂的东逸湾等项目透露，将吸引香港投资客扫楼。今年以来，南海广东金融区不断有新的企业进驻，也有新的商业项目推进，这给了在千灯湖诸多项目买房的广州客对未来更多的期望。
??新城老城各有精彩 地铁建设快马加鞭
??广佛同城在推进，佛山城市建设的力度也在加强。在城市升级计划的推动下，佛山新城建设、旧城改造都大有收获，以地铁为代表的出行条件，在各个楼盘也更为便利。
??今年3月，佛山新妇幼保健院在佛山新城动工，标志着这一佛山市一级新城，将有一个重量级的医疗配套。去年9月，佛山外国语学校和南海外国语学校，分别在禅西新城和三山新城开学招生，片区内教育配套大为增强。旧城改造，佛山推动力度也很大，这给旧城区带来更好的居住、商务环境。今年禅城区多个新项目，如越秀岭南隽庭和富力广场都位于禅城老城区，而南海区“三旧”改造项目投资推介会3月举行，推介项目共115项，计划吸引近900亿元资金，推动三旧改造。
??地铁建设更是快马加鞭。去年年中，佛山地铁2号线先期开工，而稍早前季华路快速化完成，让禅西新城的楼盘热度提升，发展商反映来自禅城中心区甚至广州的买家，数量多了好几倍。佛山市交通部门透露，佛山今年将主推地铁3号线工程BOT业主招标工作和设计审查等前期工作，今年2月广佛两地交通部门明确了将开展广州地铁7号线与佛山地铁3号线对接换乘规划的衔接研究，顺德北滘楼盘对此普遍期待，广州客在当地买房比例增幅很大。
??明年年底，广佛地铁二期有望通车，将延伸至澜石、佛山新城各大楼盘，而南海新交通也将通车，桂城、平洲楼盘往返广州南站将更便利。
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