2013年全年，“抢房”、“日光”、“连夜排队”、“恐涨”、“房价连涨”成为了南京楼市的绝对热词，也生动地展现了一场场别开生面的刚需抢房大战。“怕涨，更怕买不到”代表着绝大多数南京购房者的心态。>>>1月4日乐居免费看房团报名入口
由于南京刚需购买力的旺盛，致使众多开发商嗅到了小户型开发带来的高资金周转红利。据统计，2014年全市将有146个住宅项目上市，这其中主推100平米以下房源的楼盘占全市总数近6成，约有79家。【热点新闻:6000套房源1月上市 老地王苏醒打响新盘开年战】
8大板块中，除了传统的刚需阵地江宁、江北外，2014年以河西、城东为代表的改善板块也将推出更多的小户型房源以应对市场需求。据悉，河西南某新盘计划明年二季度上市，规划中100平米以下小户型房源占全小区几乎6成比重，成为继海峡城之后又一刚需大盘。业内直言，高地价高压竞争环境下，多房企选择加大小户型房源供应，以获得更多的客户青睐。
2014年河西将飘下“刚需及时雨”
8大板块中，河西以及城东区域作为传统的“东富西贵”改善之地，2013年在豪宅扎堆的浪潮中，以海峡城、莱蒙水榭春天、中海国际社区、启迪方洲为代表的“刚需大盘”在逆市环境下获得了亮眼的成绩。【热点新闻:南京国土局连推11幅地块 其中10幅都姓“商”】
尽管在2013年火爆楼市的大环境下，河西板块由于配套完善、交通便捷奠定了其绝对优势——几乎每一个今年推售的楼盘都能取得不错的销售成绩。但河西中部的莱蒙水榭春天用7个月时间实现了全小区9栋楼共计约1200套房源的全部上市，并已售出千余套进入“清盘模式”，成为了最成功案例。
莱蒙模式被不少业内以及开发商同行分析为“对的时间做了对的产品”。一位河西开发商这样评价“在河西大户型、豪宅扎堆的市场环境下，莱蒙的产品定位吸引了更多的客群。”
无独有偶，2014年的河西市场尽管仍以豪宅当道，但目前已传出不少纯新盘在项目定位初期已把目标锁定为“小户型”。知情人士透露，河西南五矿崇文金城、升龙河西南项目等均加大了全小区小户型房源的占比。
加上即将推出的丹桂园以及明年二季度回归的海峡城，2014年的河西板块小户型供应量将比2013年更加充裕。
两江继续在“脱刚”中挣扎成长
从统计数据来看，江北、江宁两个板块依旧是南京刚需房源的供给地，然而“刚需房早已没了刚需的价格”是如今两江楼市现状最好的写照。【热点新闻:住建部部署2014年任务：2014楼市调控“差别化”】
从2012年的雅居乐藏龙御景宣告拉开江宁改善大潮序幕开始，江宁今年一整年以天正天御溪岸、景枫法兰谷、骋望骊都为代表的江宁大学城楼盘纷纷推出大平层或花园洋房产品，成功继藏龙御景后掀起了又一波改善风潮。
而在“年末大战”中，占据九龙湖、百家湖的朗诗玲珑屿、新城玖珑湖、保利中央公园三家纯新盘的首开鏖战也颇具看点。尽管三家首开均主打70-90平米刚需房源，不过最高单价已冲破2万/平米，却也着实拉高了江宁板块的整体房价水平。明年，江宁板块将在保利梧桐语、万科金域蓝湾、华菁水苑等“老盘”带领下继续领衔南京全市的刚需房源。
而在江北板块中桥北、六合区域仍有近9成房源主打“刚需”，不过在旭日爱上城、大华锦绣华城的“产品升级换代下”，桥北将逐渐向刚改转移。
南京蓝风机构副总经理翁忠平认为，江北作为以刚需产品为主打的板块已坐稳了“龙头”的地位，其推出的刚需产品吸引着大部分的青年刚需置业以及城市挤压型客户。“不过，随着板块的逐步成熟以及配套、交通等利好的落成，传统的刚需板块不再仅仅只能承载刚需需求，刚改、改善甚至终极置业产品的诞生，也有利于板块更加健康地发展。”
城东两大盘继续鏖战
而从城东板块来看，2014年两大刚需盘中海国际社区、启迪方洲还将“贴身战”持续下去。最低总价110万的价格优势也将满足南京青年置业人群对首付的把控。
莱蒙国际南京公司营销总监洪钟认为，在离主城近、配套完善的区域会吸引更多的购买力，但是往往总价门槛过高令河西、城东等板块成为了南京置业“金字塔”，但是中小户型的产品加上社区的配套、教育资源的引进再加上相对较低的首付或置业门槛，产品的竞争力便能更好地体现。
业内：高地价倒逼房企
造小户型走量
在众多购房者眼里，好地段的小户型房源少而贵。很多开发商为了提升社区调性、树立品牌形象都在抢着做大户型，造成大户型没人买，小户型大家抢的尴尬场面。
通过调查不难发现，南京全市高端客户实属有限，2013年南京高端改善多个项目争相上市竞争激烈，同时全市的改善需求与刚需需求相比有限，翁忠平直言“在条件允许的情况下，走刚需、刚改的产品路线更有竞争力”。
同时，翁忠平认为今年以来拍出的高地价无疑是倒逼房企们转向小户型开发，“毕竟开发商都知道小户型更容易走量更好卖，同时也能提升单价快速回笼资金。”
