近十年来，全国各地轰轰烈烈的造城运动，在城市出形象、官员出政绩的同时，也显露出诸多不良现象，比如“空城”、“鬼城”以及高空置率带来的诸多问题与矛盾。
当前，“空城”可分为两类。一类是在老市区一定距离之外另建新城新区，这是主流形态。国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示，12个省会城市平均每个要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。
为何规划和建设如此多的新城新区？其一，随着经济发展及越来越多的农村人口向城市转移，城市需要更新和扩张，以满足发展及居民生活需要。其二，旧城改造困难重重，另建新城新区比较方便。其三，建设新城可以更快树立新形象，同时也能通过投资拉动GDP，为地方政绩加分。其四，建设新城，可获得丰厚的土地收入。
在城市发展需要、长官意志、地方利益的多重驱动下，各地规划和开发新城的冲动不难理解。多数新城，可能只是暂时存在空置率偏高、人气不足的现象，最终仍可以说具有较大经济效益和社会效益。但少数新城，则将因为距离主城太远、产业与人口导入困难、楼盘供应远超需求，而最终成为“负担”，不仅浪费资源，而且还将使投资商、开发商、放贷银行、个人购房者多方利益受损。
近几年，已有部分新城新区显露风险。比如，鄂尔多斯的康巴什新区在一座荒原上崛起，距老市区25公里，总面积355平方公里，举全市之力开发建设，2006年市政府驻地正式迁址于此。然而，这座定位很高、环境优美、楼盘众多的新区，当前却面临着两大尴尬：一是已售出的小区入住率很低，街上行人稀少，大量公共设施闲置。二是2011年房价大跌，新盘严重供大于求，部分开发商资金链断裂，楼盘停工，或已烂尾。
另一类新城新区，是具有旅游度假特征的片区开发。这类片区开发，一般依托于风景资源地，主要分布于沿海一线；还有则是适合度假的内陆地区，比如太湖边、云南大理、黄山、海南岛等。这些区域，多数离市区较远，购房者多为投资需求，或者投资与度假、养老等兼顾。
从长远看，旅游度假类地产，具有很大的发展空间，这与一国经济增长、国民收入、生活观念的升级有关。但是，从需求层面看，我国还没到度假需求爆发的阶段，民众收入不支持，亦无成熟的休假制度。然而，近几年供应却已遍地开花，但凡风景资源丰富地区，多有此类楼盘，其中部分属片区大规模开发，动辄一个楼盘几千亩地，形成了事实上的造城运动。
这一类型新城，存在三种典型“恶果”。一是，政府的规划思路不够清楚，且卖地节奏太快，偏重于居住功能开发，生活配套严重缺乏，购房后业主才发现生活非常不便，宁可长期空关。二是，部分中小开发商，通过与官员搞关系低价拿地，低水平、低质量开发，楼盘质量较差，对于珍贵的景观资源而言，几乎是暴殄天物。三是，某些时间段内，楼盘开发规模较大，但却遭遇需求低迷，比如近几年旅游地产市场需求不振，即便是在去年以来常规住宅市场回暖、繁荣的大形势下，亦不见起色。这导致部分片区楼盘供大于求，甚至停工。比如威海乳山银滩，综合了上述三种特点，堪称负面典型。
开发新城新区，并非中国独有，其他发达国家和地区都曾经大量出现，这是城市发展的一般规律。然而，开发新城新区，必须遵循事物发展的规律，盲目、过量规划和建设新城，很可能违背新城发展的规律。国际经验表明，一座新城是否成功，需要20年左右的时间来验证。而我国的绝大部分新城开发，都是近十年内的事，尚需时间检验。不过，少数案例已经开始显露出后继乏力的态势，政府、企业、购房者，皆应对此警醒并慎重。
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