??新浪乐居讯 (新闻编辑 梁亚林) 2015年8月26日，央行降息0.25个百分点，自此，商业贷款利率已经迎来五连降，2015年年内也已经是第四次降息!此次降息后，五年期以上贷款利率降至5.15%，进一步刺激了购房者的置业需求，大大减轻了购房压力。但是，对于大多数购房者来说，并非每个人都有购房经验，很多购房者在面临贷款问题时仍是一头雾水。对于购房者来说，除了购买前要对房子全方面的了解，更要熟知购买后房贷的问题。【咨询电话：400-606-6969转135】
??那么目前商业贷款的利率是多少，各大银行贷款利率分别有什么区别?申请商业贷款的条件和流程有哪些?有哪些还款方式?提前还贷是否划算?芜湖新浪乐居为您一一解答。
??8月26日人民币贷款利率下调至5.15% 贷款买房月供再减负
??央行最近一次降息是在今年的8月26日，中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;五年以上贷款利率降至5.15%。
8月26日人民币贷款利率下调至5.15%
??央行降息后，单纯就楼市来说，最大的受益者莫过于广大的购房人群。银行放松了贷款要求，民众贷款更加容易，贷款的成本也降低了。以芜湖买房贷款50万元为例，此次降息以前，执行的5年期以前个人房贷利率5.40%。降息以后，个人房贷执行利率一般为5.15%。
??在未降息之前5.40%利率下，月供为3411.26元，利息总额为318701.91元。按照降息后5年以上的个人房贷利率5.15%计算，贷款50万元、贷款期限20年为例，月供为3341.35元，利息总额301924.17元。由上述数据可见，此次降息以后，贷款50万元买房，个人房贷月供将减少69.91元。
降息后江城各大银行贷款利率一览表
??由以上表格一目了然，降至后芜湖个各大银行已执行最新贷款利率。
??购房者何时可以按照最新贷款利率还贷
??据芜湖新浪乐居了解，以2015年8月26日最新一次降息为例，2015年8月26日前已经和银行签约或是正在还贷的购房者则需要按照合同上条约进行，有部分购房者则需要在2016年1月1日才能享受最新利率，也有部分购房者则下个月就可以享受到;若购房者在8月26日之后向银行申请房贷，那么按照最新的利率执行。
??也就是说，在讨论何时执行最新利率时，银行一般有两种不同的方式供选择：一种是按年调息，不管央行调整利息是在年初或年尾，银行都会从次年的1月1日起开始执行新利率标准，房贷月供额才会因此发生变化。目前，房贷市场上遵照这种方式调息的比较普遍。对购房者来说，在央行升息通道中，这种方式较为划算;另一种是按月调整，即央行利率变动后，银行在次月即开始执行新利率标准。这种方式，相对较少。对购房者来说，在央行降息通道中，这种方式较为划算。返回芜湖新浪乐居首页>>
??商业贷款还款方式?
??目前来说，目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。
??1、等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还得相对较小，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。(在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。)
??计算公式为：每月还款金额=〔贷款本金×月利率×(1 月利率)^还款月数〕÷[(1 月利率)^还款月数-1]
??适合人群：适宜有正常开支计划的家庭，尤其是刚需族和年轻人，如果购房者手头资金不足，考虑到经济压力和准备提前还款，或者所能承受到的月供不是很多，等额本息是个不错的选择。
??2、等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。(在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。)
??计算公式为：每月还款金额=(贷款本金/ 还款月数) (本金—已归还本金累计额)×每月利率。
??适合人群：如果你现在手头现金不少，还钱无压力，又不想给银行那么多利息，就选等额本金。还有，如果你觉得家庭收入今后几十年也不会有啥大变化，甚至还会减少，也是选等额本金比较好。
??注意：在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或全额减按。
??商业贷款如何提前还贷
??提前还贷方式：
??一是部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短;
??二是部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变;
??三是部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
??提前还贷条件：
??一是借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方才可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款;
??二是贷款机构为严肃贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上;
??三是借款人提前还贷一般需提前10天或15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还资本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请，并须经其审核同意;
??四是借款人在当月仍需要偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。
??贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部分住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式以“先息后本，每月等额减少，缩短还款期限”的计算原理，重新计算提前偿还部分贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印“每月还资本金利息表”，重新与借款人签订“借款变更合同”。 贷款利息是随着本金的不断减少而相应下降的。
??什么情况下适合提前还贷：
??首先，如果你选择提前还贷，在选择贷款之初最好选择等额本金还款法。由于“等额本金还款法”前期还的本金多，所以，当你提前还款时，利息的损失就小。
??其次，提前还贷最好在还款的前5年之内。处于还款初期的借款人，因为利息支出通常集中在还款初期，借款人这时候提前还贷可节省利息。
??同时，借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。
??哪几种购房者不合适提前还贷：
??1、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。
??2、等额本息还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。
??3、客户如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，或者做生意的买卖人，手里需要流动资金，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。返回芜湖新浪乐居首页>>
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