??似乎有些令人意外，在经济低迷，股市震荡的这一年里，珠三角楼市却迎来丰收。
??数据为证，达到去年的销量：惠州中山用了10个月，佛山、江门只用了9个月，东莞过去6个月成交量相当于去年全年。而广州楼市今年成交量或过千万平方米。
??深圳市规划和国土资源委员会12月1日公布数据，11月新建商品住房每平方米成交均价突破4万元大关，达到44761元，同比上涨68 。7%，继续领涨全国。
??中国社会科学院12月3日发布报告称，房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能（之后又发消息称媒体对报告的解读不准确）。
??而自今年“3·30”开始的楼市宽松政策，目前还看不到收紧的迹象。珠三角明年房价是涨是跌？不妨听听各方的说法。
??深圳房价野蛮上涨
??上月同比涨68.7%，专家称今年无拐点
??楼价从2字头到3字头，再到4字头。
??对于许多地产商而言，2015年的深圳楼市是一场狂欢盛宴。频频爆满的开盘现场、如火箭般飙升的成交量、居高不下的房价……每一样，都让他们有了充足的理由扬眉吐气。
??放眼前11个月的成交榜单，除了2月春节效应引发的短暂低迷之外，各月成交量和价格同比去年都有不小的涨幅。
??一直到10月，楼价首次环比下降7 。2%至3 。35万元/平方米，开始高位盘整。而最新数据显示，由于高价盘成交多。11月深圳一手住宅价格为44761元/平方米，首次跃上4字头。
??2007年深圳房价领涨全国，2008年转而领跌全国。
??这次历史会重演吗？
??楼价已涨到“4”字头
??网友“破梅林”近日的网文《10月深圳600万卖房亲历记：是逃顶还是痛失》在网上点击率很高：逃不逃顶还真不好说，卖掉的一刹那，签字时突然想到，哪一年要想回深圳恐怕要花得更多。
??今年以来，如脱缰野马般一路狂飙的深圳房价有力地佐证网友“破梅林”的矛盾心态。中国指数研究院的数据显示，从1月的26691元/平方米飞跃到6月的30713元/平方米，当深圳业界还沉浸在一手房均价迈上3万元新台阶的惊讶之中，下半年至今，房价早已“肆无忌惮”地向“4”字头挺进，只是涨幅持续放缓。11月，新房价格达到44761元/平方米。
??房价高企的不只是新房，二手房也同样“不甘示弱”。深圳中原研究中心的统计数据显示，早在今年7月，深圳二手房成交均价已“昂首”步入4万元的门槛，此后逐月上涨。在新近深圳链家市场研究中心公布的《2005-2015年深圳二手房均价涨幅》显示，十年来，深圳二手房均价从2005年的5193元/平方米上涨到今年11月的40233元/平方米，涨幅高达774.80%。
??“相比年初，深圳房价涨幅已经超过30%。”深圳市房地产研究中心主任王锋说，下半年股市的震荡下行加上楼市已经进入高位，抑制了部分购房需求。第三季度深圳房地产市场出现一定调整，但第四季度开始又有所回暖。
??你被踢出深圳了吗？
??不是价格太贵，就是楼盘位置太偏……兜兜转转一路，随着深圳房价今年从高位攀至巅峰，张小姐的心理也从开始的“慢慢来”到嗟叹惋惜，再转为冲动。10月底，眼看着曾经犹豫过的楼盘不断售罄或涨价，夫妻俩终于一咬牙，买下地铁大芬站附近某盘的一套89平方米三房。“约3.6万元/平方米的均价，哪怕首付支付近五成150万元，但每月1.2万元的月供仍然压力山大。我们两公婆目前月薪加起来也就2万来块。”一提起房贷，张小姐满脸忧色。但无论如何，有了“面包”，张小姐和老公总算可以安心开始筹办婚礼。
??顾先生是Q房网梅林分店的一名置业顾问，他告诉记者，最近二手房成交量又开始上涨，基本没有出现降价。“需求一直存在，房价不可能降，尤其是关内的房价。现在只是相对平稳。”近日，记者走访福田梅林附近的部分二手楼盘也发现，诸多房产经纪人对后市依然看涨。
??深圳中原董事总经理郑叔伦称，这证实市场信心正在缓步地回暖。未来楼市的成交量将逐渐增大，成交价也将回升，但涨幅不及上半年。
??硬币的另一面，是越来越多的深漂族似乎逐渐被高房价逼走。在今年9月腾讯大粤房产发起的一项“高房价之下你会留深吗”调查中，66.7%的网友认为深圳当前的高房价已非刚需客承受得起，会造成大批深漂族离开。32.7%的人表示因房价过高，会选择离开。
??由上海易居研究院发布的《2014年全国35个大中城市房价收入比排行榜》进一步显示，在纳入统计的全国35城中，深圳以20 。2的房价收入比高居榜首。这意味着，哪怕是达到深圳平均收入水平的家庭，购买一套100平方米的房子仍需要耗费至少20年才能得偿所愿。
??“深圳房价暴涨之后，确实会对部分人形成挤压外溢效应。但与此同时我们必须看到人口净流入一直在保持，走出去的人远比进来的人少，因为深圳也提供了相比其他城市更多的机会。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为。
??郑叔伦说，整个深圳的定位和发展趋势都是往金融、高科技方向发展。在经济转型过程中，人口结构肯定会发生变化，较低端的人才被挤压出去，留下的都是比较有竞争力的人才。因此，随着深圳逐渐向国际化城市发展，这里的房价也许还会再上涨。
??临深片区欢迎你
??而高房价也正在悄然影响着深圳这座城的人和事。在与记者的交谈过程中，深圳的郑生就不断表示出转战东莞临深片区的想法，“不久前我刚去看了益田大运城邦、恒大绿洲等盘，虽然交通不太方便，但价格几乎只有深圳楼盘的四分之一。”郑生两眼发亮地说道，如果买在凤岗，一旦深圳扩容，那也是深圳户口了。
??被高房价挤压而出，涌入东莞和惠州临深片区购房的“深圳客”并不在少数。
??在东莞，除传统临深片区的凤岗、塘厦和樟木头等镇街外，清溪、黄江、松山湖等镇，随着梅观高速取消收费交通条件改善后，深圳客置业版图迅速扩张。甚至，在距离深圳较远的道滘、沙田和洪梅等镇，新开楼盘也有了深圳客的身影。
??就东莞楼市而言，今年市场火热的背后，持续外溢的深圳客群无疑是房价上涨的最大推手。
??“从前三季度成交情况来看，临深片区住宅成交一直占据绝对主导地位，根据东莞市房管局签约数据显示，前三季度临深片区镇街住宅成交量就达到超过200万平方米，占全市成交总量的30%。”中原地产策略研究中心总监车德锐表示，前三季度住宅成交量最好的十大畅销楼盘，一半以上均位于临深镇区。
??惠州临深片区的楼市今年也是非常火爆。惠州中原地产提供的统计数据显示，前9个月，大亚湾片区楼市共计成交23258套住宅，同比大幅上涨76.6%。
??受“深圳直辖扩容至大亚湾”传闻以及深圳房价狂飙等多重因素影响，深圳市场大量外溢需求涌向大亚湾市场，造成大亚湾楼市持续量价齐飞的局面，以至于大亚湾楼市仅剩下5个月库存，几乎面临断档局面。
??长期供不应求
??“中国房地产简单来说就是供与求的一场博弈。你可以从法国买进LV的包包，可是你能进口一套房子吗？”在11月20日的一场会议上，黑土地集团创始人兼主席孙强指出，即使经济不太景气，但深圳的房价一年仍涨了30%，归根结底还是因为这座城市的刚性需求一直存在。
??长期的供不应求，这是深圳房价居高不下的根本原因。相较全国其他城市而言，深圳每年的新盘供应量可谓“捉襟见肘”。据王锋观察，与深圳人口规模差不多的北京、上海等城市，楼市年供应量基本都超过20万套。即使是人口规模不如深圳的南京、武汉、厦门等地，每年供应量也接近10万套。深圳楼市一年供应新房数量仅5万- 6万套，显而易见，这根本满足不了庞大人口的需求。
??在记者拿到的一份中国指数研究院的统计数据中，截至10月，深圳楼市可售面积为374 。63万平方米，可售套数为34363套，销供比0 。84，供求关系依然失衡。更直接的数据是库存去化周期达6 。28个月，“接近6表明供求关系处于紧张状态，6 。28这个周期已经不是很正常。”王锋判断。
??与新房供应量相挂钩的是土地供应量。当国内其他城市的土地市场正面临“跑马圈地”的扩张局面时，深圳的土地供应却日益紧缺。王锋列举了一组北上广深的土地资源对比数据，其中，深圳土地供应量是北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4。
??近日，深圳市土地房产交易中心发布公告称，12月，深圳将公开出让26宗土地，占今年全年土地供应总量的三成多。王锋预计，预示着明年楼市新房供应量将有所增加，届时将进一步平衡楼市供求关系，对于抑制明年房价过快上涨将起到一定的作用。
??在宋丁眼中，深圳楼市今年根本没有“拐点”一说。“在上半年暴涨之后，第三季度楼市进入调整的通道，成交量价整体走低一步。但是由于需求量依旧很大，向下走的动力不足。”
??一组来自深圳中原研究中心的数据则显示，虽然10月首次环比下降7.2%至3.35万元/平方米，但11月的第二周（9日- 15日）、第三周（16- 23日），深圳新房成交均价高达4 。8万元/平方米、4.7万元/平方米，打破历史单周最高均价。
??而据深圳市规土委12月1日公布最新数据：11月深圳一手住宅价格为44761元/平方米，环比涨幅33.2%，同比上涨68.7%，这也是深圳房价首次超过4万元/平方米。高价盘成交占比36%，成主要助涨因素。
??广州：楼市松限可能性小
??业内预计明年量价情况与今年相差不大
??还有一个月，今年就到头，在这个“收尾”关头，广州官方最近两个月疯狂卖地，上月底就推出28块土地，总起拍价超200亿元。
??今年以来，以“3·30新政”打头阵，官方推出一系列降息、降准、公积金优惠等“强心针”政策刺激楼市，总体来说，广州的一手楼市呈现出量涨价稳的局面，由于限购一直未松绑，“强心针”对广州的影响力度有限。
??“北上广深几大城市明年放开限购的可能性比较小”，广州市房协秘书长许国碧预测，明年广州的楼价和今年“大致相同”，量价趋稳。
??北上广深，广州楼价升得最慢
??北上广深四大城市中，涨幅最少的是广州，中原地产项目部总经理黄韬说，根据中原的监测数据，今年北上深的楼价都出现“两位数涨幅”，唯有广州在10%以内。
??黄韬说，根据中原地产的监测数据，广州全年成交量预计会超过1000万平方米，成交价会在1.6万元/平方米左右，“今年的成交量和去年比涨30%，成交价涨10%左右，目前库存量在12-15个月之间”（注：去年10月广州的去化周期是18个月），他说，约六成的成交量是刚需买家，三成是改善型买家，另外一成则为投资客，其中增城、花都、新黄埔等在成交量上作出重要贡献。
? 某房产频道的统计数据显示，广州今年1-11月的一手楼成交量约达940万平方米，成交均价约为1.5万元/平方米。仅3-7月期间，广州一手楼成交量已超过450万平方米，其中5月和6月更是分别超过100万平方米，而“金九银十”两个月成交量也分别过90万平方米。
??成交价方面，除了1、2月同比增幅过10%，其余月份的增减幅度都在10%以内，其中成交量最大的5、6月和9、10月，都呈同比下降的趋势，下降幅度在1.5%-11.9%之间。
??在黄韬看来，广州今年趋势是“量大价格微涨”，其中也不乏因一些热门板块推出导致该月份楼价结构性变化。
??传说中的松限始终没来
??4月2日下午，“3·30新政”后的第三天，在2015广东房地产市场景气分析会上，广东省房地产行业协会会长蔡穗声称，广州的限购政策已到了逐步退出的时候，可先考虑在南沙、增城、从化等非中心区域放开。
??从5月1日开始，广州的兄弟城市佛山全面放松限购。借着楼市政策松绑的契机，广州何时松限也引起坊间猜想。
??不过，广州传言中的松限终究没来。目前，全国仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市尚未取消限购。北京上海近期明确表态不放松楼市限购。
??“北上广深几大城市明年放开限购的可能性比较小”，广州市房协秘书长许国碧预测。
??纵观今年楼市，作为全国一线大城市，广州的升幅算是最小的，但仍呈现上扬趋势，成交量可谓恢复到2013年的水平。那么，2016年的广州楼市将呈什么走势？许国碧认为，明年广州楼市量价和今年相差不大，“广州的楼市比较稳健”。
??而关于明年楼市的趋势，黄韬认为会出现“量价都微涨”的局面，因为今年成交量同比涨幅大也只是由于2014年的成交量太差之故。
??前10月成交面积超去年全年
??市民陈女士今年3月在珠海市区前山一个新楼盘买了一套公寓，当时价格1.66万元/平方米，近日，陈女士再来到楼盘的售楼部，发现售价已涨到1 。9万元/平方米。“还好买得早，要不然现在首付又要多好几万元，房价上涨速度这么快，工资根本跟不上。”
??在珠海市区一些核心区域，楼价涨幅甚至达到每平方米数千元。如作为珠海传统临海豪宅区的吉大，过去半年一手楼均价从1 。8万元/平方米涨至2 。5万元/平方米，涨了7000元/平方米。此外，作为珠海新兴的豪宅区，南湾过去半年一手楼价涨幅也达到47 。2%。
??而作为珠海传统的刚需购房者置业板块的前山，过去半年里，一手楼价涨幅达到49 。3%，直逼两万元大关，部分一手新盘均价更是卖至2.3万元/平方米。
??从今年3月开始，珠海楼价已经连续8个月上涨，10月13655元/平方米的价格也创今年单月新高。尤其是随着高价地王的拍出，不少开发商对珠海楼市的后市普遍持乐观态度。
??楼价连续上涨，市民依然买账。来自珠海市统计局公布的数据显示，今年前10个月，珠海一手商品房销售面积334 。86万平方米，同比上涨38 。4%。商品房销售面积已经直逼去年全年的336 。0 9万平方米，而住宅的成交面积更是已超过去年全年的292.97万平方米。
??未来5年楼价或接近3万元？
??珠海楼价为何量价齐涨？在业内看来，随着珠海近年来的高速发展，像横琴自贸区、港珠澳大桥和高铁开通等政策、交通设施的逐步完善，珠海将成为珠江口西岸、粤西地区乃至西南地区对接港澳、国际的枢纽，因此也更容易吸引全国各地的客户到珠海投资置业，而楼市的供需发生变化，楼价自然水涨船高。
??珠海大家地产拓展总监詹晓临指出，“港珠澳大桥、横琴新区的建设，彻底将珠海从一个二线城市拉到了国家级区域核心城市的战略发展要地上。横琴新区的开发，为国家发展的重点战略要地之一。使得珠海和澳门、世界各地有了完全融合的契机。这些实实在在的利好支撑，未来5年，珠海楼价或接近3万元大关。”
??惠州
??惊天大逆袭，销量或全省第一
??年初，惠州楼市总体情况并不被看好，以价换量成为整个市场主基调。不过，糟糕的事情不但没有发生，反而以前10个月963.95万平方米的惊人业绩完成一次惊天大逆袭。
??除了楼市政策宽松之外，还与一个传言有关。
??在“深圳直辖扩容”和高房价强力挤压的背景下，大批深圳客疯狂涌入惠州楼市，由于大亚湾房价持续上涨，也推动前10个月惠州房价上涨521元/平方米，创造近5年来的最大涨幅。
??今年前10个月惠州商品房的成交业绩，与去年983.94万平方米的成交量基本持平，全年惠州的商品房成交面积很可能达到1200万平方米，有望刷新历史纪录。
??在此之前，惠州商品房成交面积唯一突破千万大关的是在2013年，当时成交量1080万平方米。
??去年，惠州商品房以983.94万平方米的成交量高居全省城市商品房成交榜第三名。因此，业界预计按此趋势，惠州今年全年的商品房成交量有望冲击全省榜首。
??佛山
??全面松限成拐点，广佛客给力
??今年前9个月，佛山卖了相当于去年全年成交量的住宅，截至10月住宅成交套数更是历史性首次突破十万套。成交金额接近980亿元，是2005年的近五倍，接近2011年和2012年的两倍。均价则表现平稳，涨幅甚微。
??南都记者根据佛山市住建局发布的前10个月成交数据计算，今年1-10月住宅成交均价约为8485元/平方米，比2014年全年均价高出1元。相对于“330新政”，佛山楼市更大的拐点出现在5月1日，全面放松限购。佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩表示，“从客户群体来看，今年新增的需求主要来自于改善型需求和广佛置业客户。”一份来自佛山中原地产市场研究部的数据显示，截至2015年9月底，佛山商品住宅库存面积为972.3万平方米，同比下降17%。
??对于后市，佛山中原地产相关负责人认为，广佛交界适度涨价，中心城区平价走量，镇街降价去库存。
??东莞
??6个月卖了去年全年的楼
??今年5-10月共6个月，东莞一手住宅签约总面积高达556万平方米，接近去年全年的总量（2014年东莞全年住宅签约566万平方米）。
??除了成交向好外，今年前10个月，东莞楼市供应、需求、价格也均创历史最高。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，今年前10月东莞累计住宅供应面积约643万平方米，同比大幅增加37%；商品房累计签约面积高达760万平方米，同比大幅增加近九成，约87%。
??“从2007-2015年历年前10个月供求关系来看，成交量同比增长的年份均表现出供不应求。”合富辉煌市场研究部总监李兴旺表示，目前东莞住宅库存已连续8个月下滑，按照此速度，去库存时间低至不到5个月。
??李兴旺表示，今年市场向好的主因是在各项政策利好支撑下，此前积压的需求开始井喷式释放，再加上受高房价挤压，很多深圳客也来东莞购房，导致市场成交大热。
??中山
??“价格洼地”引深圳客扫楼
??在珠三角，中山楼市被称为“价格洼地”，库存量长期维持在7万套左右，价格今年也始终在6000元/平方米上下波动。
??今年4月底至5月初，中山住建局牵头与中山多个开发商一起到珠海举办楼盘推介会，被业内视为“政府主动救市”。同时对于积分入户，“住房”一项的分数从100分提高至150分。不过，实际上虽然出台部分措施，但中山商品房库存情况没有得到改善，直到深中通道、翠亨新区、横琴新区等消息的齐齐爆发，深圳珠海的外市客户不断涌入，让中山的商品房库存从7万多套下降至6万多套。
??仅十个月时间，中山的成交量已经超过去年全年成交量的总和，不过在平均价格方面，变化并不明显。中原地产中山分公司拓展部总监植建军表示，未来中山楼市将出现严重的差距，区域之间的不平衡将越演越烈。
??链接
??前三季度珠三角卖房占粤超七成
??记者从广东房协市场分析课题组了解到，前三季度粤商品房市场持续回暖，销量屡创历史同期新高，其中，珠三角地区商品房销售面积占市场份额接近75%。广州销售面积稳居第一，佛山、惠州其次，有四市销售面积不足200万平方米，地区分化差别大。价格上，全省均价为9470元/平方米，同比增长10.4%。深圳均价达33641元/平方米，是广州的两倍多。
??从同比增速看，全省21个地级市的商品房销售面积均有不同幅度增长。其中，汕尾、深圳、东莞、江门增速超过50%；中山、湛江、佛山、梅州、清远、惠州增速超过30%；汕头、肇庆增速超过20%；其他城市均在20%以下。
??东翼的汕头、汕尾、潮州、揭阳4市的销售面积均不足200万平方米；西翼3个城市较为均衡，销售面积均在200万平方米左右；粤北山区的清远、韶关、梅州销量超过200万平方米，其他城市销量在200万平方米以内，其中清远以376.33万平方米的销量排在全省第7位。
??珠三角楼市民调：不到三成受访者认为现在是购房好时机
??今年“涨”声一片，明年依然看涨
??今来以来，各地新政刺激购房的措施不断，银行也不断降息。珠三角的小伙伴们，你家的“房事”还好吗？近日，南都在珠三角发起一项问卷调查，收回810份有效问卷。
??62.96%的受访者表示，今年自己所在城市的房价上涨了，只有16.05%的受访者认为房价下跌了。
??随着各地陆续出台刺激购房的政策和措施，受访者对于明年的房价仍然不太乐观，55.56%的受访者认为明年房价依然会涨，只有不到两成人看好房价会下跌，约四分之一的人认为房价会与现在持平，波动不大。
??尽管房价持续被“看涨”，但对于什么时候才是最好的购房时机，受访者表现出分歧，只有29.01%的人认为好时机到了，但仍有七成人认为不是好时机或感到迷茫、“不好说”。
