日前，新国五条实施细则在全国两会之前“突击”出台，显示了政府继续楼市调控的决心。其中出售自有住房征收20%个人所得税的条款，特别牵动人心。南都记者向顺德区财税局了解到，其实顺德从2010年起，就已经实行了该政策。业内人士称，该政策使部分地区的二手房交易税负提至10万元，在抑制投机、投资购房者的同时，严重误伤了刚需的普通购房者，希望未来可差异化征收。
早已实行不需急于交易
大良东区二手房中介门店天之龙以及骏威的工作人员均称，二手房交易个税征收20%的政策，顺德从2010年已经开始实行。该说法得到了顺德区财税局的证实。
昨日，顺德区财税局相关负责人在接受记者采访时表示，按转让所得的20%计征二手房个税，该新政对于顺德来说，并非新政。
“1993年10月和2011年6月由全国人大通过的《个人所得税法》相关条例其实早已指出，财产转让所得，其个人所得税适用税率为20%；而财产转让所得，是指以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。”该负责人称。
据介绍，顺德早在2010年开始“征税20%”。“‘征税20%’这种征收方式又称‘查实征收’；而按‘总价的2%’来核定征收的方式，在顺德目前其实是以零星个案为主，该征收方式主要只针对极个别特殊的纳税人，譬如客观原因已无法提供发票等。近期要进行二手房交易的市民，在所谓‘新政’前，并不需要恐慌，事实上税负并没有太大变化，不要急于进行交易。”该负责人认为。
部分地区税负高达10万
大良东区是顺德二手房市场最为成熟的区域之一。在该区域锦上路上行走，不时会碰见已经关门的二手房中介门店，自从2011年佛山限购以来，二手中介业务已逐渐凋零。“除了限购令外，20%的个人所得税税率，对二手中介的打击也是毁灭性的。”骏威物业门店工作人员梁柳峰说。
他给记者算了一笔账，大良东区多数楼盘已经在5年之前售罄，当时的楼价约为4000元/平米(按套内面积计算，下同)，如今该区域二手房售价已经达到8000-9000元/平米，若按照当前售价8500元/平米计算，一套100平米的房子目前的交易总价约为85万，这就比5年前的销售总价(40万元)溢价45万。按照20%的个人所得税率计算，该套二手房交易需要纳税9万元。此外，二手房交易需要交纳的主要税种还有契税，如果房子属于普通住宅，买家是唯一住房，契税按照成交总额1.5%计算，即为1.275万，两个税种相加，大概税负为10 .275万元。
“税负如此高，必然造成二手房成交量的减少。卖家当然希望把税负转嫁给买家，要求‘实收’；但买家也会衡量划不划算，本来不少人购买二手房就是冲着房价比新房低去的，现在税负这么重，可能不少人就直接去买新房了。”梁柳峰说。
梁柳峰的同事董世杨也称，很长一段时间以来，二手房交易量已经减少，租房业务则比较火爆。“此前，二手中介可能会引导交易双方采取‘阴阳合同’的方式避税。但该方法现在已经行不通了，目前政府已经实行‘二手房基准评价系统’，在办理过户手续时，房管部门要对交易双方提供的成交价格进行核准，如果价格低于附近地段的基准价格，其税负也将按照基准价格计算。”
刚需购房者被“误伤”
合富辉煌地产市场研究部经理廖德源称，纵观新国五条及其细则，其对顺德的影响有限。因为顺德目前采取的各项楼市调控措施明显已经超前，比新国五条及其细则的规定更为严厉。政府如此表态，只不过是从心态上打破了很多人关于“限购令放松”的幻想，知道国家的楼市调控政策会长期延续下去。但对于那些此前还习惯按照总价的1%征收房屋买卖个人所得税的地方来说，影响可能很大。因为严格采取按照增值部分的20%征收，意味着其缴纳的税款多了不少。
廖德源称：“国家出台该政策，本意是增加房产转手的难度，抑制楼市投机和投资买家新的购楼欲望，但是如此‘一刀切’的方法也伤害了不少刚需购房者。一方面，对于首次买房的刚需购房者来说，税费负担增加会加大其买房的难度；另一方面，对于想卖掉目前的小房子，购买大房子的改善型购房者来说，也是一个灾难，因为其出售房子难度大大增加，也就意味着他们换房居住的梦想破灭。而他们之所以需要改善住房条件，很多都是迫不得已，或许是因小孩出世，或许是为了赡养老人。”
廖德源称，其实从政府层面讲，完全可以采取差异化的个税征收方法。对投资和投机购房者采取20%的高税率；其他的采取递减税率。从技术上来说，采取递减税率的难度并不大。因为在各地住房登记系统中，可以方便地查出卖家的住房套数。“如此‘一刀切’，很难不让人怀疑，政府如此做法，就是为了多收一点税？”
现场
二手房过户激增现象没出现
记者昨日走访禅城、南海两区行政服务中心的房产交易窗口，发现办理该业务的市民并不多。南海一位工作人员称，所谓二手房计税20%的新规几年前已在佛山实施，“可能这次不会带来大的影响”。
禅城区行政服务中心有三个窗口在办理一、二手房的交易服务，记者昨日下午2点半走访时尚有一个空置。而在拿号区，虽有市民排队，但队伍不足两米，5分钟内便可拿到号。负责取号的工作人员介绍“人数与日常一样，并无明显增加”。在办事大厅的《房屋买卖(购买二手房)登记办事指南》中，记者发现“个人所得税”的税费标准只有一个：20%。
“这两天前来登记的市民确实有所增加，之前每天30多人，现在有50多人，但因为2月26日至3月1日系统维护，所以无法判定是业务挤压还是新规影响。”南海行政服务中心负责办理该业务的一位工作人员表示，二手房计税20%在南海已不是新规，南海相关部门也暂未就新规展开讨论，影响无法判定。
然而，此次新规终究已给市民带来了心理负担。市民黄先生认为，新规的影响终究会让买方埋单，“要买房还得早下手，早过户”。
南海经验：合理费用可扣除
利息、装修、中介等费用都可算，但需提供证明
“佛山在近几年一直是执行个人所得税按照差额20%的标准征收。”满堂红市场部经理陈祖瑞肯定地说，目前佛山二手房个人所得税的执行标准为，按照增值部分的20%征收，增值部分为“成交价或者评估价格，减去原发票价格和合理费用”。
“差额是否可以扣除装修以及房贷利息等成本？”打算售房的张小姐对于实际征收税费的具体计算方式和数额十分关注，“中介说，具体计算的时候可以适当扣除合理费用。但哪些属于合理费用并不明确。”
根据个人所得税的执行标准，增值部分除了可以扣减原房价发票价之外，还可以扣减“合理费用”，据陈祖瑞介绍，这一合理费用中包括个人房贷中所支付的利息成本，而南海区的执行标准中，“合理费用”还可以包括装修费用，以及中介费用等，只要业主可以提供以上的相关证明，就可以在差额中扣减。
此外，据记者了解，在佛山全面执行二手房网签之前，不少买卖双方还采用将成交价格适当报低的方式来降低税费。据某中介经纪人介绍，在报税的时候不少经纪人和买卖双方都会将成交价格适当调低，这样一来差价就缩减，“不过并不是可以任意调整成交价格，对于每一个小区个税申报部分都会有近期成交的整体价格水平，填写过低就不能审批通过。”
也有业内人士对此提醒，报低成交价格的方式在网签之后或将不再适用，同时，此举会加大该物业再度出售时候的差额，存在一定风险。
顺德二套房贷暂未变动
在新国五条细则中，要求进一步提高第二套住房的贷款首付比例和贷款利率的政策，也十分引人瞩目。记者多方打探获悉，目前顺德二套房首付比例维持在6成，贷款利率维持在基准利率上浮10%的水平上，尚未有大的变动。其中，顺德农商行正式回复称，目前尚无变化。
