编者按：6月14日下午，威海新浪乐居地产下午茶《聚焦新型城镇化 预判房地产阴晴》缓缓拉开序幕。在经历了2012年楼市的跌宕起伏之后，2013上半年刚刚告一段落。威海楼市在经历了3月初现“小阳春”、4月多盘表现冷淡之后，迎来了真正的“楼市红五月”，现在六月份已经过半。据相关数据显示，六月威海楼市成交仍是刚需盘表现抢眼。十八大前后，李克强同志多次关于城镇化的描述。一时间，“城镇化”一词频登各大媒体，从中央到地方，从开发商到购房者，无不在关心着“城镇化”的问题。对于生活在威海这辆高速行驶的“城镇化列车”的普通市民而言，威海的城镇化意味着什么？是高企的房价？城市的发展？环境的变迁？还是就业压力的上升？新浪乐居独家策划，带给您权威解读，把握威海楼市最强音。
谈谈房产那些事：聚焦新型城镇化 预判房地产阴晴
场地：尚海湾项目售楼处
嘉宾：
尚海湾 项目经理 李承霖
东骏阅山 销售经理 李霖
九龙明珠 销售经理 孙立佳
山花泰和府 项目经理 姜淼
主持：威海新浪乐居新闻中心
李承霖：伴随着旅游旺季的到来 看好威海楼市后市
话题一：上半年即将接近尾声，首先请各位谈一下各自对上半年楼市印象最深刻的是什么？或者简单做一个总结回顾？
姜淼：今年上半年楼市整体比较平淡
从上半年情况来看，我感觉楼市像一个波浪，3月份好一点，4月份“哗”又下来了，5月份又好一点，现在6月份来看，我觉得并不如3月份和5月份。从我自己的项目感觉，整个上半年都比较平淡，凭我的感觉不是像去年有一个大爆发的感觉。
“国五条”出来对楼市是一个促进作用，“国五条”猛然间出现一个小井喷的感觉，大家都齐声高呼感谢党的政策，我有这么一个感觉。3月份过后，记得当时4月份开始施行税或者其他调控政策，4月份各个地方都没有落实，一下子4月份就淡了下来，到了5月份可能有所回升。我感觉这个政策似乎是上一届政府最后的一个振臂高呼，实际上效果不大。
孙立佳：开年之后一直不太理想 6月份有较大起色
从九龙明珠这个项目来看，今年转过年之后销售业绩不管是客户量，还是到访量都不太理想，大概一直到4月份客户量包括到店的以及成交的都很少，但是到6月份慢慢有很大的起色。分析原因，可能是持观望态度的人已经观望得差不多，该出手的要出手了，再加上威海属于旅游特色城市，可能也到人流量多的时候了，对销售有很大的促进。针对传统的节假日端午节，销售的结果还是非常不错的。
李霖：刚需盘2、3月份销售火爆 4、5月份趋于平稳
“东骏阅山本身属于刚需盘，刚需盘来说有悖于以往的销售业绩。在2、3月份出现销售非常火爆的局面，所以说接下来的4、5月份可能相对来说销售业绩居于平稳。4月份计划出台的新国五条对于整个房产市场来说，起到了一个促进作用。那时候大多数人可能就是买涨不买跌，感觉新政出来之后房价肯定要上调，这种预期值比较高，所以造成了2、3月份的小井喷状态，当时确实卖得比较不错。接下来对我这个项目来说，4、5月份比较平稳。6月份来看，可能国家整个对于存量房征收房地产税，对于购房者有一定的影响。接下来对于投资方的购房热情有所减弱，那么说在夏天由于各地气温并不是很热，所以说今年5、6月份过了高考之后，现在旅游客并没有实实际际地上来，对我的项目来说，刚需盘现在是一个农忙时节，所以销售量一般。”
李承霖：伴随着旅游旺季的到来 看好威海楼市后市
“对尚海湾来说，因为项目并没有正式开始销售，目前只是接受一些市场的预测、咨询等，但从客户来访量可以看出，今年的确像刚才各位说的那样，4月份是比较平淡的时期，3月份是小井喷的时候。因为威海是一个旅游城市，再加上近两年调控，然后观望特别多。过完年之后，3月份产生一个观望的客户群体的小井喷这方面还是可以理解的。4月份因为威海毕竟是一个旅游城市，过完春节以后人流量比较少，但是进入6月份以后，随着人流量增多，最近可能比方说到我们项目尚海湾咨询的，提前订购的，还是比较多的。尤其是投资这方面比较多一些，我相信在下半年会表现更好。
李霖：存量房成为威海房价迟迟未能推高的首要原因
话题二：目前全国三四线城市多数出现库存高企现象，各位觉得威海目前的状况如何呢？
姜淼：威海目前的房产短板在于交通 存量房确实不少
“上个月我看了一个数据，但是这个数据我记不清了，因为威海的城镇化城中村改造，确确实实出现了很多库存房子，目前以经区为例，周边很多项目在建的体量，包括后续储备的体量都是非常非常大。那天看北京的存量房应该是18个月，如果按照目前的速度来看，威海我乐观的估计，加上三市以及所谓城区的房子，我估计也在这个数。因为大部分威海城区的房子，老百姓手里因为城中村改造因为其他原因，可能人均手里有一两套、两三套的房子的大有人在。我们在建和后续要再建的房子卖给谁，因为威海的市场量毕竟需要吸引外地客，而目前威海最大的短板在于交通上，对于外地客的吸引确确实实力不从心。在高铁没有开通之前，在机场没有完善之前，威海的存量房确确实实不小，在市区可能稍微少一些，如果下到南海、乳山这个量并不小。”
亟须政府重塑威海城市名片品牌形象
对于政府来说，最重要的是把威海这个城市的品牌再重新塑造一遍，前两天我刚刚接到一个山西的团，引这个团过来的时候，当时到山西做宣讲会，现场就有人说“乳山的啦”。因为威海的房地产形象包括在山西、内蒙甚至在北京，都被乳山“洗礼”了。在北京六七十岁多的老太太一提到威海，第一反应就是乳山，因为当时推的是青岛的后花园，乳山是威海的市中心，这么一个感觉去做的。对于庞大的客户来说，真的需要重塑威海形象。前两天一个湖北的大学同学给我打电话，说要去银滩买房子，被我严肃批评了，我说你还不如来威海市区。我觉得政府这块要重塑威海品牌，外界对于威海的了解是片面、负面这样一个感觉。
李霖：存量房成为威海房价迟迟未能推高的首要原因
“对于存量房这块是威海面临的一个大的问题，我认为是威海房价迟迟未能推高的一个主要的原因吧。因为城中村改造的过程中都能产生很多一人多房的情况，威海的人口有限，外来的人口占的比重也并不是很大，所以说现在来看存量房对于整个房市的价格起到了一个维稳作用。如果说政府的影响，我认为还得靠政府把城市的品牌推出去，让更多的人认识到威海，我相信接下来的轻轨可能会促进对于存量房会起到一个很大的帮助。”
“因为交通来说，威海属于山东的最东端，也是中国可能最东边的一个城市。原来之前的威海只有一条路出烟台，到烟台再往外走，现在海陆空相对要好一些。轻轨从1997年一直说到现在，给人一种迟迟未做的感觉。包括威海、荣成其他的项目，一直都在沿用这个话题。但是今年来说，我出去上济南路过的时候，烟台、威海、青岛确实现在高架路都基本上做得差不多了，我相信2014年能够真正实现。”
李成霖：存量房只是在一定程度上产生延期作用，威海房价仍有较大提升空间
“我觉得在威海存量房不是一个特别大的问题，威海之所以产生存量房除了一些房地产小范围产生之外，大部分是前些年的政策改革，主要是城中村改造这个政策所造成的。城中村改造这个政策对于老百姓来说是比较实惠的东西，同时提高人的一个思想素质转变。对于市场经济可能有一些迟滞，但是负面影响不是特别大。可能给威海房地产造成一定延期，但威海不存在像一线城市房地产泡沫，所以威海的房价并不是虚高，在后市里边价格有相当大的提升空间。”
“威海房地产要想做大，像刚才各位说的威海名片需要进一步打造，另外就是怎样发掘出威海自己的特色。威海一直宣称自己是人居城市，但是这个话题提出几年以后，威海并没有什么自己的特色，只是一个海洋资源，但是没有像城市建筑、风格等等这些方面展现出自己的特色。”
姜淼：新型城镇化摒弃了简单粗暴的方式
话题三：“十八大”提出新型城镇化概念，对楼市将产生何种影响？或者您认为的城镇会是怎样的？
李成霖：城镇化在保障性住房加强的同时也会让更多的人从城市走到农村
“我认为城镇化就是说一些保障性的建筑，保障性的措施，得到进一步加强，让市民生活得到进一步保障，交通进一步发展，沟通无障碍。城镇和城市完全一体化，没有差别，我觉得还要走很远的路。随着城镇化的进程，可能慢慢会有一些农村人口不断转移到城镇当中来。
对房地产来说是一个利好因素。但我相信会有更多的人从城市走到农村，去找他们理想的生活状态。”
李霖：新型城镇化对于楼市有利有弊
以前是农村包围城市，现在慢慢地应该是城市包围农村的感觉。在我看来城镇化就是生活质量有所提高，但是人们的精神追求相应也出现转型，由原有的喜欢在城市居住，现在更加追求“农家乐”、“自驾游”、“钓鱼”、“爬山”、“采摘”等等一系列文化活动，也相应反映出城市居民另外的一种生活理念。对于整个城镇化概念来说，我认为新型的城镇化对于现有的状态，我认为还是走得慢一点比较好。因为越来越快的城镇化让很多人并不一定适应这个城市的生活，相反我认为种地是挺好的一个生活状态。
伴随着城镇化的进程，其实开发商的一些开发思路也会出现新的转变。因为整个的环境打造，可能更加去考虑净化，更贴近自然，现有的山水，包括我们项目来说就以天然的山水为资源进行综合的利用，让人们生活里面更加有田园般的生活感觉。相反来说，新型城镇化越来越多可能土地的释放量包括存量房会相应地增加，对于房地产这块是一个不算太乐观的消息。
孙立佳：以鄂尔多斯现象为警示，威海的城镇化进程不应太快
“我觉得城镇化进程会起一个非常大的推动作用。为什么？一个数据我记不太清楚了，国家投资多少个亿做城镇化改造，势必一些农村人要变成城市人，城市人就需要就业，需要就业就需要居住生活，势必要对房源起到很大的消耗作用。但是威海地形以及人口伴随着城镇化进程不应该太快，太快有可能类似于往年的鄂尔多斯，鄂尔多斯可能城镇规划非常好，非常现代化，但是没有人，虽然对于房地产起到很大的促进作用，但是如果进程太快，会出现严重的后果。
姜淼：新型城镇化摒弃了简单粗暴的方式 更加注重授农民以渔
讲到新型城镇化，我记得最早的城镇化定义是农村人口向城市人口转变，后来加了两个字“新型”，“新型”在哪，就是城乡要统筹。我记得当时培训里面有一个核心的点是不以破坏生态环境为核心。以前没有新型两个字之前，可能城镇化比较简单，把平房推平改成楼房，把居民的户籍从农村落到城市，农转非嘛。这种简单粗暴的方式，后来加了“新型”之后，跟核心发展观更加地贴切了，这个城镇化就要求城乡一体，不单单要求以前那种斩草除根式的城镇化，把你的土地、宅基地全部推平，盖成楼房，你住上楼房慢慢城镇化，不是，因为农民一旦离开土地之后，他生存的方式和方法会发生翻天覆地的变化。为什么我们都觉得旧村改造里面的老百姓不好接触，可能对房屋质量非常挑剔，其实他是对他自己以后生活方式的一种担忧。你把他的地卖掉，又没有给他的新的生活方式、新的生活方法，他必然会担忧。现在这种新型城镇化，很好地解决了这个问题。你把居民的性质改变的同时，“授之以渔”，他会可持续发展，是这么一个状态。
孙立佳：针对目前市场需求加推小户型
话题四：产业创新与产品升级是调控时期大家都在谈论第一个话题，电商现在以势不可当之势进入到房地产销售当中，各位对电商如何看待？
姜淼：电商最关注的是线上线下如何能够互动起来
今年新浪乐居推出了E信通是非常全新的一个O20的模式，没用过，也期待着跟新浪乐居进一步地合作。我觉得电商去做是一个很好地节省成本、节省资源的方式，而且能够有效获得客户资源的方式。但是如何线上线下互动起来，这是我最关心的。所以想开通之后跟新浪进一步合作一下。
李霖：网络已经成为人们获取知识的首要途经
“我认为现在是电子商务的时代，电子商务比起传统的传媒方式来说更全面，更具备达到性。很多的人不一定看报纸，但是都会有手机，都会上网，现在更多的人都是在用手机上网去了解一些相关知识。再就是最通常用的话术就是有什么不懂上百度等等这些，对于一个新鲜事务不了解的情况下，都是先上网了解方方面面的问题。所以现在第一时间是问周边的朋友，第二时间是自己上网了解产品。那么这个时间来看，电子商务也会成为人们的第一个印象，有一个先入为主的概念。项目的好与坏在网上就有评价，曝光之类的东西，更多更新鲜的事物让大家都去知道。”
李成霖：电商最终会实现互惠双赢
“随着科技的不断发展，电子商务必然成为将来的一个交易手段。从身边的事就可以看出来，以前大家买东西必须出门逛商场，现在大家买东西很多直接上网，电商对我们房产来说，希望在不断地合作过程中，寻找双方利益最大化的途径，最终达到双赢。”
话题五：最后请各位预测一下威海下半年的楼市将会怎样持续下去？房价会如何变化？
姜淼：威海房价会稳步上升，不存在大起大落基础
房价按照威海近几年的传统来看，还是会有所上涨，统计最近五年的情况，感觉房价上涨是必然的，只不过是涨多涨少的问题。相对来说会平稳一些，不会有那种大起大落，威海潜在的情况来看不具备大起大落的条件，不存在这种风险。传统的“金九银十”说白了，这几年调控调得“银十”肯定不存在，“金九”如果能存在我已经很满意了。
孙立佳：针对目前市场需求加推小户型
我觉得威海这两年没有感觉到“金九银十”像往常年力度那么大，但是毕竟随着威海旺季的到来，对当地项目能起到很大推动作用。针对九龙明珠项目，可能会推大户型，周边配套也不错，但是总房款过高，现在是推小户型，大概是67到91平方米。目前看这个形势，很多客户由于总价高购买欲望可能稍微弱一些，现在推出小户型，购买潜力很是很大。
李霖：下半年多层改善型刚需项目将受追捧
现在的房子价格来说，包括销售速度，我认为还是相对比较理想的。对于刚需这块我认为下半年的市场依然会平稳走上，因为所谓的刚需也是一种改善型的刚需，现在去考虑婚房或者买一个楼房，他们业主更多是考虑环境、配套、交通等等，都有所挑选。那么说，这种改善型的刚需，现在东骏阅山的产品具备这种优势。因为多层产品在以后威海开发的企业里，慢慢地不一定能够批出来。刚性需求还是比较喜欢多层，得房率高，物业费，也没有电梯费，包括维修基金都少，所以本地人及外地人都是特别喜欢。外地就是多层少，大城市基本见不着这种产品，对于本地人也可能习惯了这种多层。从产品的稀缺上来考虑，现在这种产品我认为在下半年还是有更好的市场。
李成霖：相信下半年威海房地产市场会更好
我认为下半年的市场会相当不错。随着调控的效果不断显现，威海下半年的房地产市场这个价格是稳中有涨，大家竞争的无非就是说一些产品的品质，尤其是以中高端项目为主，大家的价格不再是只打一些纯粹的价格战，而是从产品的品质着手，不断提高项目的性价比，这样提高竞争力。相信在下半年威海的房地产是比较好的。(文/王群)
