受住宅持续限购影响，今年以来广州公寓市场持续向好，“金九银十”期间，不限购的公寓市场更吸引大批投资客，出现奥园越时代等“日光盘”，市场整体价位不断走高。近日“穗六条”出台后，广州公寓市场更全面涨价。不过越涨越高的价位也一定程度上引发了市场出现盘整期，上周末位于市区和番禺的两个全新公寓盘开售意外遭到冷落，开盘当天仅售出三成，让一些看好“穗六条”商业后市的人士大跌眼镜。有专家表示，市场高涨过后总需要一定的盘整期，本周末的公寓冷盘其实仍纯属个例，旺盛的“刚性投资”需求，仍将继续支撑公寓市场的明亮前景。
“穗六条”再引公寓涨价潮
早在“金九银十”期间，广州公寓市场就迎来了今年的最旺季节，9-10月开售的好几个公寓项目，市场反馈持续旺畅，奥园越时代、方圆白云时光、合生国际广场，还有南沙创鸿汇二期、飞晟文汇二期等公寓项目都销售大热。统计数据显示，10月广州写字楼(含商用公寓)的网签成交量达2230套，成交面积为16.38万平方米，与去年同期相比，成交面积增长了74%。在整个公寓市场量价齐升的背景下，一些优势独具的楼盘更是开盘当天就“日光”，如奥园越时代、方圆白云时光和南沙创鸿汇二期公寓等。
大热的市场催谷广州公寓价格持续上升，“穗六条”落地后，公寓市场更被看好，不少公寓新货价格继续高涨。地处广州南站CBD商核中轴旁的奥园越时代，10月19日首期开盘时成交价约18000-20000元/平方米，其LOFT公寓价位约20000-22000元/平方米；而即将在年底推出的二期LOFT公寓虽然具体价格还没出，但来自销售的吹风价是约23000元/平方米，甚至可能还会更高，最贵的可能会达25000元/平方米。位于南沙金洲地铁站旁的南沙创鸿汇二期公寓9月份是报价13500元/平方米，到11月报价就已达15500元/平方米，涨幅高达14.8%。
周末新盘急剧降温
“穗六条”骤然来袭，不少原本有刚需却又不符合购房资格的买家转投商用市场，商用公寓依托不限购、不限贷又投资相对自由，门槛相对不高，商住两用性等优势，更成为许多“投资钢需”的大热门，吸引许多买家眼光。正因如此，“穗六条”落地广州后，广州市场公寓项目表现踊跃，不少项目都调高价格，加大推盘力度。但令人大跌眼镜的是，上周末，就在“穗六条”落地广州半个月后，广州市场两个新开售的公寓盘却意外没有出现狂热局面，开盘当天都仅售出约三成左右的货量。
地处番禺大石105国道上的敏捷御峰国际，LOFT公寓产品毛坯13000元/平方米的开盘价位，比附近即将开售的奥园新天地高达20000-25000元/平方米的“吹风价”要低近一半，原本非常吸睛，据称开盘前吸引了300多组客认购。但令人奇怪的是，该项目开盘当时天现场却只有100多人到场，销售量仅及当天推货量的三成左右。另一方面，位于海珠区中大布匹商圈的某大型项目也在上周末推出二期商用公寓，依托项目整体成熟的配套和丰富的老业主资源，发展商之前对该项目信心强大，但没想到开盘近36000元/平方米的均价，却让不少“投资刚需”望而止步，据悉开盘临时调整，把推货量从腰斩一半多至三百多套，但当天上午去货率也不足三成。
后市展望
年底促销优惠或增多
“金九银十”的大好行情加上“穗六条”的推动令公寓市场整体大涨，但也有部分公寓项目在11月底时报价开始有所回落，如增城的合景誉山国际、白云区的方圆白云时光等，近期价位都比国庆档期优惠。
对部分公寓的价格回调，黄韬认为，这很有可能是开发商的营销手段。“每年的11-12月已是年尾了，正是很多发展商需要冲任务的时候，往往有为了冲销售量，很多发展商都会加大促销力度，希望以优惠价拉动销量。这几个公寓的情况应该就是如此。”黄韬还特别指出，衡量一个市场的前景不能单看售价，还必须观察销量的变化，“不管价格是上涨还是微降，只要销售额在增长，就说明市场依然向好。从目前看公寓市场整体成交量仍可观，市场依然是走高的行情。不过随着年底冲任务月的到来，预计发展商将会有更多优惠促销措施上市，有心投资商用公寓的市民，不妨多留意近期的相关资讯。因为市场供应充足选择多，加上发展商为加快出货可能会加大促销，今年年底将成为公寓投资的好时候。”
广州部分公寓项目 9-11 月价格变化(单位：元/m2)
项目 区域 9 月报价 10 月报价 11 月报价 9-11 月涨幅
珠江国际纺织城 海珠区 30000 30000 36000 20.0%
敏捷御峰国际 番禺区 13000 13000 14000 7.7%
奥园越时代 番禺区 —— 18000—22000 23000 5.0%
奥园城市天地 番禺区 —— 21000 25000 19%
珠光新城国际 天河区 45000-50000 50000 50000-55000 10%
合生国际广场 天河区 —— 34000—40000 ——
方圆白云时光 白云区 22500 24000 21000 -12.5%
南沙创鸿汇 南沙区 13500 14000 15500 14.8%
萝岗敏捷广场 萝岗区 —— 12000 13000-14000 16%
富力金港城 花都区 6300 6300 6300 0.0%
合景誉山国际 增城区 9500 9500 8900 -6.3%
业内看法
高价位促市场理性盘整
业内人士指出，“穗六条”落地后公寓市场新盘遇冷，有点出乎意料，但其实最主要的原因，还是因为今年以来公寓的价格一直在涨，特别是国庆以来价格涨势更快，过快的涨幅已开始导致消费者吃不消了。中立地产高级分析师相韡更指出，限购政策执行至今，对商用物业的推动效应虽然明显，但买家们的投资心态已越来越渐趋理性化了，“住宅刚开始限购时，因为商用公寓跟住宅相似度最大，又不限购不限贷，所以一时非常地畅旺，吸引了一批又一批投资客从住宅转到商用公寓来，引发了一波又一波的公寓投资热潮；但慢慢地，消费者们的投资心态开始更成熟，投资选择也开始转向理性了。特别是随着投资心理的成熟，公寓投资客们入手前考虑的因素已越来越全面。”
相韡还认为，近段时间公寓市场新推的项目比较多，投资客的选择非常丰富，几乎从市区到郊区都有新项目上市，比如奥园越时代、保利大都汇、萝岗绿地中央广场等，新项目扎堆推货，有些盘开盘冷清也在所难免，但整个公寓市场整体上看还是乐观的。仍会成为广州未来投资市场的一大热门。
对此，中原地产项目部总经理黄韬也指出，“上周末两盘的骤然降温只能算是个例，不能作为衡量整个公寓市场的标准。”他特别强调，尤其是“穗六条”出台后，受“限购风波”影响的买家正越来越多，他们会更多瞄准商用公寓准备入市，这在短期内仍将拉动新一轮的公寓投资热。
