编者按 从383改革方案直指小产权房问题，到十八届三中全会通过的《决定》提出建立城乡统一的建设用地市场，小产权房一度引起社会舆论的广泛关注，“转正”预期升温，各地对于小产权房的炒作风气日涨，小产权房短期内也出现跳价的现象。
短短的一个月中，小产权房的遭遇却如同“过山车”般大起大落。11月22日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅发出紧急通知，要求各地全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售小产权房问题。《通知》下发后，北京各区县政府发挥政府主责作用，组织有关部门对新增、在建的小产权房项目严厉打击，仅11月25日一天就拆除8栋别墅。市国土局执法监察总队副队长郑继培表示“本市将对新增小产权房采取零容忍的态度，坚持发现一起、查处一起。”
然而，山高皇帝远，凭借着价格优势的小产权房仍在广州悄然售卖。乐居编辑走访了广州白云区小产权房的聚集地，无论是中介还是买家双方，均一致表示不担心会面临拆迁的问题，购房者大多以“搏一搏”的侥幸心态，认为只要拆迁政策不落地，自己就有永久使用权，还能从中赚一笔。
广州小产权房最终的命运如何？是怎样的发展趋势？第116期《华南城市论语》专家组将对小产权进行深度剖析，敬请关注。
时间：2013年12月04日14:30-16:30
地点：新浪乐居
主持人：
胡 刚：暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、广东省省情调查与对策咨询专家
主题发言：
王则楚：广东省事府参事
论坛嘉宾：(排名不分先后)
杨宏烈：广州大学建筑与城市规划学院教授、广州发展研究院旅游文化研究所所长
申格联：房地产估价师经济师 中国数字艺术设计工程师资格认证专家
许学锋：广州市创禧投资公司董事总经理 战略规划与房地产投资专家
黄穗诚：华南城市研究院房地产纠纷处理中心主任、研究员
谢逸枫：房地产业内专家
李文高：新乡村实验建设研究者 油画家
郑 珺：广州女知识分子联谊会专家
——————以下为直播内容，专家言论不代表本站观点——————
华南城市论语116期：小产权房发展趋势的现场
胡刚：大家下午好，华南城市论语116期开始，小产权房还是一个大问题，十八届三中全会对城乡集体土地加快扭转，原则性的意见，但牵涉到集体土地上面的小产权房，怎么来扭转？没有很具体，十八届三中全会也讨论过很具体的层面，但是小产权房确实也是大事了，无论是从房地产的角度还是从我国的经济角度来看，还是我们国家的社会等综合方面来看，这都不是一个小的问题，而是大问题，所以今天我们就邀请各位嘉宾来讨论这个非常牵涉到我国的大问题，也很有历史意义的事情。
胡 刚：暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员
首先有请省政府参事王则楚先生谈谈您的看法。
王则楚：最近小产权房的问题，大家都在日常讨论，非常热，很多人都希望，也可以会被“转正”，所以先买一套再说。我个人这样认为，土地作为市场经济要素的一个重要要素，在商品、劳动力、土地、矿产，还有信息这些作为市场要素，包括金融这些都能进入市场。哪个地方不能进入市场，那么市场经济就是不完整的。中国的土地市场化应该说还是不行，基本上还是土地使用权和所有权分离的情况下，使用权还是叫国有土地使用权，所谓的商品房，还有一定的使用年限。所以在市场要素不完整的情况下，土地市场肯定会拖后腿，然后是房价由于土地稀缺就造成房价不断上涨，不符合发展所谓的惠民理念，所以这一次是要改革的。
王则楚：广东省事府参事
改革很重要的问题就是让农民土地，或者是农民的宅基地房子作为财产可以得到实现，我们现在宅基地的财产是不能得到实现，宅基地的房产可以进入市场的话，我们的房价就会大幅度下降，这也不太符合政府的意愿。
小产权房能否扭转的问题，至今没有动作，但我们注意到有一条农民宅基地房产是可以到银行抵押、贷款，因此一旦农民说我没有钱还了，你的房产就可以收归银行。收归银行之后这个房产就算得上进入了流通，要注意这一点。如何流通？相当于银行拿来拍卖一样，拍卖就可以流通了，所以不能说小产权房不能流通，但流通的形式不一定就可以进来买卖，但我觉得以后可以，因为你可以通过银行贷款，实现农民财富权，就等于让他进入流通，但流通方式不一样也有。跟城市的限购房一样，你没有买房的权利，但有一些拍卖的房子你愿意出高价拍卖买到了，因为拍卖没有设置，你有这个资格才能买房，也有人使用这个方式买到本来不可能买到的房子，但现在好像又在约束这个事情了。
比如说我们几个人成立私人银行，我就像那些抵押人一样贷款，他说钱还不起，我就收归回来，这是私人银行就等于说这是进入流通，就等于是买了。但我们对于私人银行的成立和贷款对象还是有很多约束，所以金融业也没有完全市场化。因此我们注意小产权房，原来说小产权房是属于违法建筑要拆，违法销售小产权房问题的话要遏制要坚决查处等这些事，在现状我们说是要支持，不能让小产权房就这样一窝蜂起来了。
今天讨论就是小产权房发展趋势，发展趋势随着私人银行的扩大，再加上这一种农民可以拿宅基地去抵押、贷款，实际进入流通，假如抵押贷款的时候写明贷款期等等，作为一种银行的特殊产品，跟现在多少天贷款，多少钱，农民给我贷房子抵押房子多少天还不起，可以使用这种形式然后逐步推动小产权房实际转让，不是直接转让。
因此，我认为对于小产权房的这件事情，从发展趋势来看，我国目前的土地完全是国有，我们只有两种土地所有制，一个国有土地，一个集体土地，集体土地所有制，集体土地转给国有土地唯一办法就是卖给国家，这是一级市场的垄断，如果打破这个垄断，农民把土地所有权进行出让，我认为这对于中国的土地市场是一个健康发展的趋势，随着市场经济健康发展就到来了，这是一个方向。
长期说这个土地只有国有没有私人土地，没有私有，我就认为作为市场严格来讲这种市场机制是不完整的，包括金融，包括信息，我们现在没有私人电视台，私人报纸，私人广播，以后这一块也要放开。改革朝着更重视市场配置资源这一个方向进行发展，因此小产权房的发展趋势最终让宅基地农民自有的房产作为财富进入流通，我认为这才是小产权房的发展趋势。
至于说现在很多人觉得有小产权房在悄悄售卖，要赶紧卖，搏一搏。只要符合政府的相关规划，如果是自己居住没有问题，但如果不是自己居住就风险很大，只要政策不落地就没有问题，但如果政府要拆掉就没有办法了，但我们这些都有前提的，一个在规划约束下，农民的规划约束下建设的这些小产权房可以抵押贷款等等，因为银行也不干，不在规划约束下面这个房子万一贷了钱又不还给我，我要收回，最后政府拆了，银行不干，你说我赌博，银行也赌博。
现在谈到购房者大家都是抱着搏一搏的心态，银行也是这样，如果符合规划又有一定时间就可以了，但我不主张现在就拼命自己不按照规划，不按照国家控制去乱建小产权房，随时可能会遭遇拆掉的命运，所以一定要在拿着小产权房有一定的规划许可的情况下，你才去搏，这有道理。
我是这样理解，不知道对不对。
应该讲各地对小产权房的炒作是严厉打击，新增小产权房的坚决发现一起，就查处一起。新增小产权房实际上就是新增的违法建筑，所以随时可以拆掉，没有任何保障的，因为广州白云区有很多是国土1997年以前或者取得一些什么东西，宅基地，集资房一大堆这些东西，处理这些不难，白云区手续完整的没有几个楼盘。后来这个政策停止了，不允许使用了，因此现在就更难了，所以只要小产权房符合规划还是可以买的，我就讲这些。
胡刚：我非常同意老师的观点，对于目前的上市扭转，主要就是讨论这个问题，后来没有具体做，实际上就讨论农民，农村，农业问题，十八大又提了，十八届三中全会又朝着这方面讨论了。
这件事情是很热的问题，实际上就是土地改革，中国几千年下来，围绕土地问题就是在历代朝代更替也是在围绕这些问题，小产权房一个是农民，一个就是城市中下层人，商品房买不起，所以小产权房是社会大众，社会基本农民，有不反对的可能也有反对的，他们有可能是富有人。
就像十八届三中全会所说，改革一定会触碰到一些利益集团的抵触，十八届三中全会开好了以后，广州就说查处一起，处理一起，这就是十八届三中全会文件精神，这里面的利益很明确，农民社会的城市的中低端收入人是欢迎，反对就是开发商或者一些有财富的人，阶层之间的博弈阵线非常明确，围绕小产权房 ，看起来“小”但问题不小，这是很大的问题。
王则楚：但小产权房跟楼价相关，政府利益就受到很大的打击，政府要让楼价不要上涨太快，也不能跌得太猛。
胡刚：楼价不一定会跌得很厉害，但利益博弈很清楚，围绕小产权房来说，有一些赞成有一些反对，这个利益界限非常清晰，十八届三中全会从中央层面要推动这个改革的。
下面有请许博士。
许学锋：我认为有几个概念跟大家一起剖析一下或者梳理一下，中国土地根据国土法不能有两个地主，一个中央政府代表的，或者大地主，然后交由省、市具体去执行，大地主就是农村集体原来叫做村委会或者农村集体组织，由中央政府所代表，这个土地叫做国有土地；农村集体组织所拥有土地叫做集体土地，土地叫做权属问题，这是很清楚。
许学锋：广州市创禧投资公司董事总经理 战略规划与房地产投资专家
在土地使用方面，有一个土地使用权，无论是国有土地还是农村集体土地都只有使用权，没有所有权，无论是国有土地还是农村集体土地，即使农村集体土地没有限制多长时间的使用期，因为还没有确权，不是没有限制而是没有确权，在中国领土里面无论什么土地都是只有使用权，没有所有权，不能说这个东西是你集体所有权的，只有使用权。
接下来一个使用权的问题，所谓使用权就是给你使用，使用你要怎么使用？现在要符合规划，无论是国有土地还是农村集体土地，不符合合法的规划，许可的情况下你去建就叫做违法，所以这个通知里面关键一个概念就是违法建设，国有土地没有经过合法的规划，行政许可的话你去建设也是违法建设，不仅仅是集体土地，小产权房有一些是违法。而且国有土地建的东西可能也是违法，花都最近拆了一栋房子，人家是国有土地证，但没有经过规划许可就建商品房进行销售，销售完了钱收了，老板跑了，规划部门一查，就拆了，后来消费者受到很大损失，这个事情要清楚。
农村集体土地里面根据政策，根据村集体里面的实际需要，经过有关部门的审批可以安排一些叫做宅基地，原则上一户有一块宅基地，有限定面积，如果没有规划许可批准、经有关部门批准，你拿农村集体的土地建设房子，无论是住宅房子还是商用房子还是其他的配套这些东西，都是违法的建设。违法建设里面其中假如拿来自己居住或者使用的，我们从概念上大概就叫做小产权房，因为没有获得规划部门的许可建设的东西，它没有完全产权。最多有集体土地的使用，但没有允许建这个项目，这是违法建设，老百姓叫做小产权房，其实小产权房包括宅基地也包括非宅基地建设一些东西，宅基地有很严格的指标和审批的东西。一些农村集体组织拿这个不是宅基地的土地直接建房子，可以经营，包括商铺这些都是非法建设，宅基地和小产权房不一样，要搞清楚。
违法销售问题，我们现在的法律规定，条例规定，农村宅基地建的房子，允许在村范围里面进行流通，这是允许，不是说不允许，而是可以。大家都是一个村委会或者是一个村集体组织里面的成员可以进行买卖，所谓买卖也只是使用权，刚才前面已经讲清楚，使用权在村组织。
十八届三中全会后来透露出一些地方做法，似乎就在准备，把流通的范围从原来村集体组织成员扩大到更大的范围，例如一个乡镇，扩大到这个成员里面这是一个比较清楚的，允许宅基地流转范围扩大这是一个趋势。接下来如何具体操作，什么地方会实行，什么地方不会实行，这就是一个明确趋势。明确趋势意味着什么？意味着你原来是李村，我是许村，但我们同一个镇，今后你的房子要卖，我就可以买你的，我也可以卖给你，以前不行，现在可以的。流通范围扩大，选择性多，商品价值就可以得到相对充分的体现，原来只有两个人，现在可能有20个人来抢购，这个时候就可以竞价，随着这个趋势，今后的流通范围扩大，小产权房的价值就可以得到相对充分的体现，这是第二个趋势。
不是允许范围内的其他这些范围还是不能买，至于王老师所说的通过银行进行贷款，假如你没有办法偿还房子就可以让银行收归，然后进行拍卖这是特殊情况，这些特殊情况也不会影响小产权房流通，这也是我们专门讨论问题。即使现在的商品房拍卖这一块都是一种特殊的做法，也走特殊做法，不影响今天讨论大话题，趋势问题。
我认为小产权房的违法销售确实是非常普遍，上个礼拜就有一个朋友打电话问我，他说前不久跟村集体组织要了一栋房子里面的6套房子，4000元/平方米，相当于市场价的四分之一，是毛坯房。假如这个时候出手会转，他问我要不要卖掉，如果卖掉就有钱赚，1000元/平方米，我建议他还是不要卖，从今后趋势来讲。中央释放出来的信息就是一紧一松，流通方式今后会放松，在更大范围里面会放松。但规划、许可方面会越来越紧，这是肯定的，包括国有土地上面建房子今后规划许可证方面会非常紧，规划的许可越紧，意味着可供的小产权房也是越来越少流通方面又扩大了，所以从这方面考虑我建议他保留，因为已经建好了，新增，在建是违法建设，但我现在已经建好了就不是违法建设了。
另外一个问题，小产权房或者农村集体土地建的房子，各方面的建设销售这些问题，我认为这是新型城镇化里面一个非常重要的关键问题。其实我们城镇化讲到就是向郊区发展，城市扩大，向郊区不会不涉及农村集体问题，肯定会涉及这方面问题，所以解决好农村集体土地问题或者小产权房的问题，基本上也就是解决了新型城镇化一个最关键，最重要的节点问题，解决好这个问题，新型城镇化就很好搞了，例如猎德村等这些旧城改造其实也就是这个问题。
王则楚：如果采用这种形式可以抵押贷款或者说可以买卖的话，你想想看这片土地本来要征，这就很罗嗦，但如果要购农民也得到相应利益，但也不会像我们现在补偿那么。
许学锋：我觉得新型城镇化要搞得现代、大气，还是要遵循原来政府代表去征地，整体规划整体建设。为什么？作为一个村集体的自己去市场上运作，把这个集体土地通过挂牌、扭转、拍卖收回来的钱一部分用来建项目，一部分配套，可是配套条件总是很有限，我们现在城市中心区和郊区的问题非常明显，郊区农村里面，也就是城中村里面整个规划、建设、配套、卫生、管理方面都非常反差非常强烈，为什么？因为没有钱，然后通过农村集体来统筹、安排，那么这个区域配套就起来了。
假如猎德村由这个村委会自己去弄一个地方肯定弄不出来这样。
王则楚：猎德村改造方案不行。
许学锋：假设，不是通过政府来统筹可能会更加糟糕，这是肯定的。
关于小产权房或者说农村集体土地的问题，还有一个很重要问题还有就是违法拆迁问题，前面讲违法建设、违法销售，还有一个违法拆迁问题。这个东西前期的审批、把关，中期的监督，及时纠正这些工作没有做好，后面已经是事实再拆迁，在拆迁里面人为因素很大，这里面有一些违法拆迁，违法拆迁就带来政府和民众的冲突，也是社会不和谐不安定一个重要因素。
现在政府跟群众冲突，以及上访很多东西涉及到农村集体土地占很大比例，我们从这个高度来理解问题，我觉得今后趋势，中央想法我相信肯定要紧紧抓住，减少或者是避免政府、农村、农民、民众的冲突，以这个作为主线抓，政策上如何走？我觉得今后的违法拆迁就要相对减少这是更加重要，主流的趋势。
不要违法拆迁，政府要重视事前的规划，合法的批准，该批准还是要批一点，给人家，还有以前建好了，不会影响整体规划情况下，该补救还是要补救。
所以，农村集体土地、小产权房发展趋势除了违法建设，违法销售这些东西外，违法拆迁这也是今后政府、民众互动里面非常关键一个问题，相信这一届中央政府的智慧，相信他们会处理好这些事情，时间关系就讲这些。
胡刚：谢谢许博士。小产权房这个概念比较明细，但农村集体土地就比较模糊，现在确权，如果确权就要确权在每个农民上，但确权一流通，这可以释放出50万亿的资产，如果不确权就死在这边，确权首先获益这就是农民，然后就是城市中低级农民，对大家都好，有请黄老师谈谈。
黄穗诚：土地所有制的问题要搞清楚，我们叫做社会主义公有制的土地，而不是所有别的的说法，在这个土地法说很清楚，城市土地国有，农村土地是集体所有，具有完全的产权，如果说只有使用权这是错，你很难解释村与村之间可以交易问题，这是糊涂说法。
黄穗诚：华南城市研究院房地产纠纷处理中心主任、研究员
小产权房这是北京的说法，广东完全在上世纪90年代已经走在全国的前面，在90年代初1992、1993年广东省人民政府在广汕路搞一个试点，农村现在很穷，我们如何使村民富裕。政府对于城市居民建房资金也不足，农村有土地，也有一个办法去解决这个问题，当时就铺开了，村可以搞一些住宅卖给城市居民，在90年代就是这样。
胡刚：我们还是先行先试。
黄穗诚：对。
王则楚：农村宅基地集资房。
胡刚：这就是小产权房。
黄穗诚：你说小产权房这也是对的，为什么？小产权房相对于大产权房，鹤红色的房产证但当时就是粉红色的，我们在东圃、太和都有这种证，这是农村宅基地集资房房产证，粉红色的，这是合法的。但在1994年房地产界和政府的房地产的管理部门发现这个存在很大问题，这个试点铺开发现搞这个房子一个没有正规的规划；没有正规设计单位；没有正规的建筑单位；也没有规划。
在这种情况下，当时广州市国土房管局专门开一个紧急会议宣布这个事情，之后把这个情况各大媒体曝了之后，就赶紧向省政府汇报这个事情，省政府在一个星期之后跟广州市沟通，你只能宣布以后不能搞这个东西。
正式宣布处理这个后续问题，1997年11月份就颁布了广州市政府48号文，对于处理农村宅基地问题，就非常乱，没有规划，我也采访过，握手楼，电线很乱，这些情况必须要予以自治，这些情况要进行妥善处理，当时也出台相关意见，刚刚王参事也说了，没有违反规划，有正规建筑单位、设计单位、经过验证之后没有什么大问题，大家都同意交钱的，补交就可以发房产证。为什么把农村小产权房粉红色房产证没有期限，现在变成70年交钱就是70年，不交钱有没有年限，所以这种情况下他们不愿意交。省房协在2000年做调研报告了，这种情况确实存在一些问题。
在这种情况下，顺应又产生了省政府的文件叫做《农村土地扭转暂行办法》2003年发，十八届三中全会所说广东在十年前已经出台了，两年之后2005年正式政府规章出台有办法出来，《农村集体土地扭转实行办法》出台，在十八届三中全会所说的都讲到，甚至比他更加具体。广州市在2010年出台了《细则》，十八届三中全会讲的扭转在广东其实是参考广东经验，我觉得这是完全一整套都非常细。
说到小产权房发展趋势，我觉得必须要证实90年代乱哄哄搞起来，没有正规设计单位、施工单位，然后在这种情况下，导致的农村的脏乱差，后来广州市农村的住房建设，广州有一个典范非常不错，大家可以去参观一下，在车站斜对面。
王则楚：广州市的集资房原来城市户口可以上的，现在不行了，所以说现在人去买，买多少套，这个房子还是用一个农民的名字上，否则不行。
黄穗诚：刚才参事讲到农村集资房购买问题，我也处理过这种纠纷，农村集资房买卖必须要办公证，如果不办就不能买，如果没有广州市户口，当时商品房才可以申请这个，未来出销才能申请广州市蓝印户口，但广州的农村集资房他必须要办公证，才能拿着这个证，你要承诺去住，扭转目前还不可以，这是很清楚的，王参事说要办户口这是蓝印，为了出销商品房。
王则楚：我说城市户口人不能。
黄穗诚：城市户口人不能买这是土地法规定的，农村宅基地，一户一宅不能多，但参事讲到农村是一户一宅，但父亲去世之后我有继承权，这就扭转下一代身上；农村房也可以进行抵押，抵押就发生扭转，但土地部门的规定是什么？一户一宅，一旦发生流动就不能申报第二套的宅基地，所以一般发现这个由于农村宅基地房由村审批，报国土备案当时这样，没有规划部门，规划部门城市规划法改为城乡规划法是2000年以后的事情，回顾历史小产权房怎么回事？小产权房发源地，比较充分，各种形态都展现出来就是广东，广州、佛山，这些都非常清楚，这几个地方比较成功。
回顾历史，小产权房发展的趋势我们必须要知道当时对农村宅基地集资房有一个很明确的说法：种田不如盖房，大家都不愿意种田，这也是广州郊区一个很重要的经验，三元里很多村发展起来不是完全住宅，而是其他用房。这种情况下我觉得，住建部、国土部十八届三中全会提出土地性质的限定这很重要，没有限定的话这是不能逾越红线，农村建设用地是可以扭转的，这是广东的经验。扭转大家也提到了，问题是什么样？
广东经验是什么？你只要是在农村的土地里面给农村留住很快就可以富裕起来，但我们占70%、80%的农民要富裕起来这是指日可待这也是十八届三中全会很重要思想。但广东经验说到自留建设用地的比例应该多少，如果把自留建设用地把比例扩大小产权房发展趋势就会好一点，如果不是一户一宅你有多少小产权房？不可能会很大的。
在这种情况下小产权房要顺利发展，要让农民也搭上改革开放的红利，多分一些，必须要自留建设用地，如果不是这样就对农民是无情剥夺这是不对的，所以我觉得小产权房发展的趋势关键就是政府要让利，要感觉农民是非常贫困，我们如果多一点扶持，农村就会和谐一点，农村亿万元户也会多少，否则小产权房不会发展，农村的贫困也不会有大幅度的改变。
许学锋：接黄老师的话，政府让利，农村自留建设用地这是非常关键问题，在未来相当长时间内不可能让农村集体自主处置土地前提下，在储备土地还继续有效情况下，可以制定一个合理的比例，让农村自留建设用地这是确实是很重要，广东经验就是这样，在2003年的时候在佛山政府在搞工业园征地的时候，可以说是首创三期比例，有一万亩地，讲好，征过来之后政府不需办建设用地的手续行政许可，批下来的时候，其中7000亩给政府，3000亩还是集体土地，但已经获得了建设用地的许可证了，一下子这个村让出7000亩，获得7000亩地的转让费，还获得3000亩的建设许可手续，还有政府免费帮他做配套，这样农民很高兴，很喜欢，所以不是没有路子可以走，而是我们不够大胆，利让得不够大，如果对农民稍微让利，就非常高兴了。
黄穗诚：只有这样农民才会对征用土地抵触减少，现在拆迁对于农民土地拆迁，那么大的纠纷其实就在农村的自留建设用地方面给足给够政策，那么农村富裕是有望的。
胡刚：珠三角农民跟长三角农民比较就没有这一个，长三角征了就征了，但珠三角很多农民就靠这方面富裕起来了。
黄穗诚：对，十八届三中全会也就是学习广东。
胡刚：这样才能发展民营经济，所以这一条很关键，有请谢逸枫谈谈。
谢逸枫：小产权房涉及很大问题，首先法律问题，大家前面讲都是回顾小产权房历史；也讲当前小产权房“转正”的趋势，我更加关注就是法律问题。
谢逸枫：房地产业内专家
我们现在的宪法等法律都规定非常详细，也明确表明农村集体用地只有符合规划与管制前提之下才能转入经营用地，所以在这里面提到都是农村集体经营性用地才能同等同价，可以入市，但还有一些宅基地，自留地，小产权房“转正”要修整法律才能“转正”，否则不可能。
目前全国小产权房存量有7000万套，但根据全国工商联透露数据来看，中国小产权房总量大概就是7.6个亿，大概700万套，广州市大概就是1个亿，大概100万套，深圳4.2个亿，大概有400多万套，表明小产权房占商品房的量很大。
这种情况下小产权房“转正”还要修整法律，才能让小产权房有很好的解决办法。
小产权房还涉及到农村土地制度问题，前面很多人讲到实际上就是城乡二元制，这样才有老百姓农用地，为什么不能同权同价，因为这个制度，所以才决定这个土地不能像城市用地一样自由转让。
还有涉及户籍制度，我们知道城市人不能去农村买地，城市化要突破这个制度，才能让老百姓享受更多的财产权利，否则就是空话。1992年小产权房出来的政策到现在，到今年我统计一下大概20多个，包括住建部、国土部、政策是没有办法解决小产权房，还是要回到法律层面解决，这样才能让老百姓向《决定》所说，老百姓手里有更多的财权，否则就是空话。我们很多房子都跟小产权房有关系，所以宅基地还是要有单独的法律规定，或者在法律修改的时候适当纳入里面，最后才出台配套情况，最后各个市根据自己实际情况进行处理，不要一刀切，这样才是最好办法，最后才是细则，最后通过人大，常委会立法，才能解决小产权房归属问题，否则小产权房不要说10、20甚至50年都解决不了，因为政策解决不了小产权房，因为政策随时改变，现在决定小产权房不是中央而是地方政府，地方政府让你“转正”，你就转，不让你转也没有办法，所以还是要有法律，让法律“转正”，这样才是最好归属。
老百姓权益要获得最大保护，否则靠政府的文件出台，老百姓权益没有办法获得保护，小产权房要“转正”要先修改法律，后出配套措施这才是最后的归属。
胡刚：改革很重要，需要调整，十八届三中全会也改变的，安徽的农民也突破这个线，原来集体土地一个人没有权限承包，突破之后才带来现在的趋势，这也是改革的形式，但现在十八届三中全会之后农村集体土地和城市土地进行交换？这后来再看，但现在很多法律，条条，改革要突破这个利益，这个利益对开发商，地方政府不利，情况就是这样，对有钱人也是不利，但中国贫困差距很大，很大因素就是土地因素，所以十八届三中全会确确实实。
申格联：提一个关键，农民之所以穷是因为城市政府在发展过程当中不断剥夺、占有农民利益，这一点很关键，按照我国的土地所有制大家都知道，一种是城市政府所有，叫做国有土地；一种是劳动群体集体所有的这是农村土地。
申格联：房地产估价师经济师 中国数字艺术设计工程师资格认证专家
在建设发展过程当中通过征地或者各种办法，通过城市建设把农民土地变成城市土地，这个过程当中肯定会补偿没有到位，还有土地升值，农民在国家征土地的时候，他发现随着土地升值他利益越来越少，城市政府征收土地，征收是农村土地使用权而不是所有权，不能变成国有，这本身就是劳动群众集体所有这就是集体所有，多少年使用权，多少年之后还是要归还给农村集体所有，当然这是一个思想。
从法律角度来讲，国家所有和集体所有这是现实的，但我们一征收就变了，我觉得这就要保障农民利益，农民土地就是农民土地，按照管理法49条说70年后自动续期，这一样一样，农民土地也是一样，由村民会自动续期，你向农民交钱，不是向国家交钱，然后农民才给你使用，因为土地所有制从法律角度来讲这就是农民的。
小产权房就是存在，按照哲学思想来讲存在就是合理，大家知道2007年66亿平方米的小产权房，2009年70、80亿，现在估计我觉得1000亿都有，当然统计口径不一样，100亿。小产权房有一些刚刚教授也讲了，深圳就占几乎就是一半了，北京占18%-20%多左右，西安占25%-30%，这已经成为很普遍解决农民住房以及贫困中产或者贫困夹心层住房很好形式。
小产权房产生也不是没有原因，他经过历史形成，黄老师讲很清晰，真正政府规划小产权房，把小产权房说成这是违法，这从1999年开始，1999年当时是党 中央、国务院三令五申，明确规定，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地，农民住宅或者小产权房并要求各级坚决自治，依法严肃查 处，但真正针对小产权房发文是国办规范发展是国办发2007年71号，文号是《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，该通知规定：对于在 建在售的以新建设，村庄改造，农民新居建设和设施农业，观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，在地方政府统一组织协调下采取强力措施，坚决叫停并 严肃查处。
讲到这里的时候我想在这里，对这个小产权的处理要分三个阶段处理，从历史来看。
我想提一个建议就是第一个阶段，对于已经在1999年到国发办2007年71号购买小产权房非城市者应该补交差价，让这部分房子等同于商品房，因为法律没有规定，政府也没有规定，我买了你要拆，这不合理，所以法律出台之前，这部分产权要合法化。
从1999年到国发办2007年71号发文时段，可以根据各地情况按照有关政策补交土地出让金和税费，视为经适房；
第三个阶段，2007年71号发之后建设小产权房一律由地方政府或者企事业单位按当年的成本价同购，按各地的具体情况作为公共租赁房，廉租房。大家知道为了解决这些困难群体的居住，中央筹资建设3600套保障性住房，想一想这些资金从那里来？如果把小产权房拆掉，非法拆掉我非常反对，因为拆掉之后又要想办法建设，这是对资源一种浪费。
所以我想有一个很好的建议就是这样：小产权房可以转为保障性住房，不具备流通性，但又明确租用功能，你可以出租但不能流通，不能买卖这是对于2007年。
黄穗诚：广州市已经有了，有这个规定，2010年出台，可以建保障房。
申格联：把小产权房转为保障性住房，解决这些中小阶级的住房问题，我真的非常反对把小产权房拆掉，这就是一种资源浪费。
黄穗诚：为什么不能当保障性住房呢？
申格联：这是一个思想，还有农民的土地，为什么要国家所有？这也很不公平。
黄穗诚：土地公有制才可以。
申格联：对，公有制两种，一个就是劳动集体，一个城市政府。为什么农民不能拥有？关于土地法律已经有了为什么不合法？
许学锋：无论如何反正国土法就是单向，没有讲一句话就是说农村集体建设需要，这是单向没有讲。
申格联：土地所有制这是最大法，土地制度这是最大，你要依从这个法，土地制度才能代表其他。
黄穗诚：这是平等的。
许学锋：不能同时拥有两个地主，我们都是租户。
申格联：总结两条，一个小产权房可以转为保障性住房，用这种处理方式农民更加容易接受，农民土地就是农民土地，城市政府征收只能征收使用权，不能抢所有权，应该要这样处理。
谢逸枫：小产权房已经出现那么多，出现问题谁来负责？政府说这是保障房。
申格联：这是一个思想，还有农民的土地，为什么要国家所有？这也很不公平。出现问题找不到人家来处理，你找警察说这不是城市道路，也不是高速公路，不归他管。
郑珺：归村委会。
许学锋：村委会有权处理交通事故吗？
郑珺：现在小区也是这样找物业公司。
许学锋：在街道，你打电话去城街，他说这不是城市街道，所以无论如何变始终一句话就是城市是城市，农村是农村，城乡二元结构没有彻底解决之前怎么变都没有用。
申老师说把农村集体土地的使用权给政府建设保障性住房什么东西，保障性住房租肯定没有问题，租的话现在不存在任何法律问题，操作问题，这些问题不存在，但问题就是说要买卖使用权的情况下，人家就有问题了。
譬如说土地一千平方米你跟村集体更他签租约可以，但要办一个粉红色的证需要很多钱，村集体不愿意出。
申格联：给谁？
许学锋：政府。
申格联：为什么不给农村政府？这本身就是农村政府的钱，就要给农村集体。
许学锋：这个证就是政府负责管理这个东西。
杨烈宏：我觉得这个分析是接地气，是站在广大农民群体，站在生态环境，站在保护历史文化的角度，这是比较科学、合法，这是真正原则性的东西，站在狭义的利益，这个利益哪怕是所谓地方政府，政府的利益这都是错误，我觉得不可接受，这是思想比较偏颇的人。
杨宏烈：广州大学建筑与城市规划学院教授、广州发展研究院旅游文化研究所所长
所谓的规划允许方面，现在我们这个城市规划本身就有问题，规划很不好，我在帮沥滘村改造，公布有50处遗产，但要保护很困难，他现在要卖给开发商，政府不搞规划，现在让开发商去搞，开发商就不会站在保护历史文化遗产方面，他只要利益。
胡刚：沥滘村放上去有反馈了吗？
杨烈宏：市长批字。
胡刚：有没有变动？
杨烈宏：有，有进度，过去的农村文革之前搞得很好，因为政府不管，政府管县，县以下就是自治，农村通过村长，通过有文化人来参与，一些文化名人都参与村庄建设，所以非常好，整体来看非常漂亮。但现在一塌糊涂，规划乱七八糟，以前村里面的古建筑非常漂亮，但现在新建筑就是乱七八糟，这是怎么产生的？因为我们举人，我们村长不搞规划，只拿工资。
农民居住的房子，以前有一些就是现在搞的大理石，钢筋水泥，不比现在房子差，但现在开发商就要推掉，这是对社会一种资源的破坏，为什么不把这些房子进入现代化，进入未来，高水平，高水准，有思想，有诗意里面呢？西方比我们先进很多，他们都觉得古老的城镇，中世纪的城镇很好，居住在里面就是中世纪的风光，景观，他们意识很强，我们这些房子还是现代建筑，而不是木结构，我看到一些很好的建筑都被搞掉了，这种搞法只有统治者不尊重劳动者，他才会搞长城，挖运河，这样一看这是一脉相承的。
我们一方面没有房子住，一方面我们要把那么好的地拆掉，我觉得我们可以进行改造，种上绿化，这样就可以过很好的生活了，我觉得我们要保护，提高环境质量，居住质量安全质量，提高通行的水平，水、电、暖、气、通行、网络搞好，不要破坏掉，要让它们留下来，进入将来的共产主义，我要大拆大建，否则这就是错误的这是方向性的错误。
我们要发展什么？高科技，高水平的产品，在世界上可以站得住脚，不要太看重GDP，这是城市公民包括农村农民的福利待遇，要把房地产开发看成这是福利，提高人民生活的生活水平，生活待遇来看，其他话不说，我都同意大家的意见，这是一个历史过程。
还有政策，政策是为我们服务，为我们执行某一个事情来服务，政策可以变，人也是变，农民里面不可能永远都是同民，农民的也是变的，我们的思想要站得高一点，我同意大家，我们要为小产权房取得自己的利益，为可以在市场经济占有一席之地而奋斗。
李文高：杨老师纯粹在理想主义传统的乡村和社会结构的理想状态，今天所有这些状态都是拿来主义，在语境下随着环境变了。
李文高：新乡村实验建设研究者 油画家
小产权房最核心问题就是利益问题，利益平衡，如何分配这些东西，大家围绕这个点谈到就是说关于宅基地市场，宅基地市场分为三个部分，就是所谓城市的城中村，城市郊区，远离城市的农村。大家说就是前面两者，这种现象也都发生在前面两种城中村、郊区，最集中地区也是外来人口最集中的地方，虽然不合法但合理，因为它有它存在的现实需求还有可能性，如果脱离庞大就业人口，解决城市中心在郊区的话土地大量荒废，送给人家也不会要，这是非常廉价，这个东西我也可以谈谈自己的切身感受，因为刚才谈到的话题大家讨论很多，我觉得也是非常合理，讲得非常到位，我也谈谈自己的切身感受。
我觉得自己现在可以讲是一个伪农民，因为我现在我的户口还是农村的，还拥有所谓的农田宅基地这些但我在城市已经待很长时间了，回到农村跟农村环境还是会有差异性，还是有很多区别，我在老家的精力也是跟社会发展这是重叠，因为我家房子在2009年被征收，因为高速公路被征收，赔偿分几级市场，市县、县里面还有城乡规划区等在最低区域划分这些非是现实问题。
我们这种赔偿随着分散制，或者赔偿不管，你可以自己建房，我们可以再购买土地，在村里面购买土地建房子很简单，因为户口在这里，在户口解决问题很简单，但如果脱离这个范围，可能就很复杂，这些都是现实问题，因为我家建房子200多平方米，这是真正别墅，地有两亩地，树林很多，但平常只有父亲一个人在家，大家都出去了，房子特别大，农田一年我们那边可以种两次，因为没有劳动力，年轻人也不会种地，所以农地一大片这是非常巨大机会。
中国现在是城市发展过渡期，但中国真正要走向相对均衡，比较平稳的社会，必须要有所谓的从城市人口慢慢要回归到农村的空白里面去，因为农村没有人才没有资源，农村发展起来需要人才，需要在城市里面经历了过渡期，再回归农民，然后带着他们的观念去重新建设农村，这里面就需要很多配套设施的解决，包括土地的法律问题，所有权的确立，在今天这些问题可能还是属于一个城市化过程一个过渡期，存在一些必然现象，至于将来这里面肯定有机会，有巨大机会，处理起来也会激发很多社会矛盾问题，在我们这种年龄阶段，如果真正这一块给他证明，我觉得这是非常巨大的市场，容量很大，政府很可怕不敢看到这一块，真正证明就很厉害了，这对政府冲击太大，所以还是利益博弈问题，最终还是利益产生的价值，大家都盯着价值。
黄穗诚：刚才有人说到农村土地不值钱，其实这种想法，这种说法不符合新提法叫做新型城镇化发展，既然是新型城镇化也就是说我们城市发展不能铺大饼，这意味着村镇产业必须要有产业，如果有产业有人气，地价肯定会涨上去，所以我觉得现在就是必须策划小产权房怎么变成大产权房，因为新型城镇化需要，城镇化的发展必须要有城镇的产业，城镇产业必须要有住房，人家需要住房，所以小产权房发展趋势必须会变成大产权房，中央提出新型城镇化发展，我们城市要有城市的样子，还不能铺大饼，所以我非常有信心。
谢逸枫：所以建立城乡统一建设用地，实现同等入市，同权同价。
黄穗诚：新型城镇化一个市场小产权房面临消失这种说法变成大产权房指日可待。
郑珺：听了前面专家的说法，我觉得都有道理，从各个层面讲非常好，而且把一部分，就像这位嘉宾所说一部分可以转为经适房对待，前面到关于宅基地合法问题，宅基地合法了以后能否像刚刚黄专家所说变成大产权房，如果变成大产权房对谁都有好处，因为农民的权益得到充分保障商品房可以自由买卖，小产权房为什么不能自由买卖？在买卖过程当中政府又合理税收又增长了，买一次收一次税，这对政府、国家也有好处。
胡刚：土地不能买。
郑珺：商品房土地也不能买，就是使用权，宅基地房既合法，像城中村那么多，其实最热销还是这部分，城市需求量比较大，这部分的房子合法让它流通起来，不合法真正小产权房就变通起来就变成经适房，这样也解决低收入人群这部分的需求。
郑 珺：广州女知识分子联谊会专家
城中村说到没有规划的问题，我觉得这是一个大问题，一个和谐的社会，一个和谐的城市，美丽的，舒适的城市很多城市放在城市里面，而且没有什么规划，又存在很多隐患，有一些占据很多很好的地方，比如说麓湖旁边的，很多都不能改造，位置非常好，很多宅基地，小产权房放在这边，还有养老院又在这里，这是谁规划，谁批，是不是不用政府批，村子里面有这个权利就建了。
胡刚：这个土地是他，他就建了。
郑珺：又有什么好处，又增加负担了，城中村这种宅基地，这种性质如果不是很好的规划的话，既然是集体所有又不用政府批，我想怎么建就怎么建，这个城市问题就越来越多了。
杨烈宏：有一些房子是清朝的时候就传承下来了，现在你说他违章。
郑珺：古迹就要保留。
杨烈宏：农民不愿意，因为古迹的补偿会少一些，一个普通房子补偿高一点。
沥滘补偿很少，村民不愿意作为古迹。
郑珺：这有行政依据，不是想怎样就怎样，如果这样他可以去信访。
杨烈宏：跟村子里面的干部博弈，他们就像如何少出钱，多得土地。
郑珺：现在都有法可依，不能因为违法违章建筑去修改法律，有人提法说先修改法律然后再合法化，我觉得这个提法还是要慎重。
杨烈宏：因为他已经触动了一些根本法了。
郑珺：现在让它依法。
申格联：有法不依。
许学锋：今天来的时候想一个问题，70、80年代的时候很多人都逃去香港、澳门，现在没有人愿意去香港、澳门逃过去，除了犯罪分子需要逃，否则给你逃都不需要逃。
小产权房作为一个类比，很多人违法建小产权房就有利可图，如果我们整体房地产市场，商品房的价格能够调控或者是怎么样，可以回到类似于商品房的价格，5000元/平方米左右的话没有人违章建小产权房，为什么呢？因为建设的成本不要说高成本，也不要说低成本加上简单的配套我们算1500，建设成本正式商品假设5000元/平方米，配套小区各方面差一点城中村估计价值就是3000元/平方米，如果自己的建设成本，弄下去超过2000元/平方米也没有利可图，也不会有人争着建，有人争着买，这就相当于60、70年代逃去香港，就因为工资，生活水平有落差，这也是小产权房跟商品房价格有落差一样。
杨烈宏：还有这边吃不饱，都饿死了，达到这种程度。
许学锋：在城里面没有地方住也是要命，居住在立交桥下，还要住水泥锥很要命，要找一个住的地方很关键。
郑珺：还有关于你在城中村发生交通事故交警不管的情况，城市里面商品房住宅也是一样，进入小区之后这是一回事，小区里面交警也不管就归保安物业公司管，这没有什么差别。
申格联：我补充一个观点，刚才我们讲土地所有形式这是两种，一种国家所有一个劳动群众集体所有，这两种都是国有形式，我们想一下这种观念能否出现土地所有所有制，作为一种有益的补充，这种私有怎样私有？城市我们这样看，城市属于国家，那么城中村或者城市周边土地属于集体所有，落后偏远的农村，可以私有化，你有钱就建设，就像美国开发西部的时候，为什么可以开发？因为私有，农村很多土地都丢荒，我觉得我们可以让土地资源，把落后地区的土地和荒漠实行私有化，吸引国有企业，民营企业还有各种资金去开发这种地方，也不违法，土地改革，土地变革，我觉得就应该试行在落后农村设立特区，就叫特区，土地私有化，农民私有化，农民在这里也富有，把资金汲引在落后地区。
郑珺：一些沙漠就搞风力发电。
申格联：我觉得这些地方可以私有，你有钱可以建一个农村。
杨烈宏：拉斯维加斯就这样搞。
申格联：对，否则怎样汲引资金，人往高处走，水往低处流嘛。
许学锋：我们可以搞一个提案给全国人大，形成一个提案，但我们这里没有全国人大代表，提案交不上去。
申格联：落后地区的发展就试行一个私有。
黄穗诚：这个问题在现实已经解决，土地承包制，50、100年不变，没有期限，所以在性质上已经解决了，但问题在于什么地方？既然是你实行市场经济，市场经济最重要特征是什么？产权私有化。市场经济跟私有化联系在一起，不是公有制在一起，如果跟公有制联系在一起这个市场化就不完全的。
申格联：70年产权之后就按什么自动续期，我也可以，我也可以按照村民委员会相关的规定自动续期，这些问题可以解决。
许学锋：这也是一个事实，现实当中土地权的扭转，还有临地扭转没有问题，主要就是所有权的问题，所有权不是你，承包使用权在上面投资，各方面就有所保留。租房子来住大家都可以感受到，自己花钱装修，配什么好家居肯定不会这样干，我们租人家厂房来干周边的道路配套，绿化，厂房的东西可以简单就简单，不要花钱就不用花钱，不会说再傻帽花钱，这是公有和私有完全不一样。
申格联：在边远地方就要这样。
胡刚：但有一个权属问题。
申格联：现在所有就是国有制这跟私有制对立。
胡刚：我们可以把使用权抵押。
申格联：要在土地改革制度方面进行突破，有公有和私有，不突破改革没有什么意义。
许学锋：现实当中最大障碍就是土地使用权是村集体，村集体跟人家合作租你的土地要花很多钱建厂房，建完了之后房产证还是写村集体，变成我花了几千万下去，没有保障，只有一纸合同，上一届村集体。
郑珺：法院不受理。
许学锋：最大障碍就是人家出钱建房子，包括城中村以前出钱跟人家合建小产权房，但利益你没有分，你就是出钱帮人家养鸡，但这个鸡在人家的名下，使在流通过程当中有很大的障碍，所以要尊重市场规律，回归市场，由市场配置资源，在这种原则上农村集体土地的确权，流通的保障在法律上要给予它应有的法律地位。
也就是说我作为流通的使用人，我就要有法律地位，这个可以保障下来就很好了。
胡刚：由于时间关系讨论非常热烈，小产权房产权明细，可以流转就可以产生很多机会，但小产权房是一个很复杂的问题，今天的讨论就到此结束，谢谢大家。
