编者按：2013，年终将至，又是一个调控年。2013年，是楼市过山车的一年，房价涨跌起起伏伏。又是扑朔迷离的一年，限购令、房产税，唱衰与吹捧，乐观与失望。回顾一年来的威海楼市，可谓风起云涌，跌宕起伏。从1、2月份的楼市持续低迷，到三月惊现“小阳春”、楼市红五月，再到金九银十持续走量……2013楼市大考，开发商究竟感触几何？2014精准预判，威海房地产又会何去何从？新浪乐居独家策划，带给您权威解读，把握威海楼市最强音。
回顾2013大考 预判2014阴晴
场地：理想山项目售楼处
嘉宾：
威海保华置业有限公司营销总监 韩丰泽
皓城置业营销副总 陈存勋
万方置业策划经理 杜永杰
主持：威海新浪乐居新闻中心
话题一：2013威海楼市印象最深刻的是什么
陈存勋：威海城市名片亟待宣传出去
今年威海在“金九银十”之前，整个威海楼市销售形势不是很好，反而到了“金九银十”之后有了一定起色。有个别项目表现比较出色，特别是一些比较有特点的楼盘。“普通来讲今年威海在整个市场调控之下，涨是有涨，但涨得不多。这个我觉得跟整个威海统一推广有关。对于我们业内人士，我们希望威海这么多的开发商能集结在一起，通过大家集合的力量，把威海这么好的优势展示出来。威海实在有太多的天然资源，不管是海洋、气候、人文，还有居民素质各个方面，都是非常好的资源。但是现在开发商整合发挥得不够。”
威海开发商需要整合起来发挥力量
“然后是威海的地理环境，它属于天之尽头，所有的这种最接近的天然的资源都聚集在这里。这么好的自然资源并没有为当地创造更大的价值，别的不说就说房地产这块，创造更大价值这块没有特别凸显，所以我觉得是比较可惜。”我相信会越来越多的在威房地产行业的人士会看到这块，我们有机会还可以整合在一起，把这块发挥出来。我一点不认为威海会比三亚差，但是在全国三亚的口碑比威海的口碑大，因为它以全省的力量把三亚这一点爆发出来，但是山东我们还没有做到这一点。”
威海旅游人口激增 市场潜力巨大
因为我们那个楼盘是有产权酒店的，所以我非常关注威海这边的旅游市场。威海今年的旅游市场虽说整体数据还没有出来，但我从几个方面数据可以看到目前整个威海旅游人次剧增。今年国庆黄金七天，整个威海旅游人次大概是六十几万，但荣成占了四十几万，比例非常大。平摊到每一天，威海这边最著名的西霞口一天平均七万的旅游人次。今年威海这边的单单国庆节七天黄金周，大概整个旅游人次比去年增加了20%左右，其中80%是自驾游，非常大的量。
威海这边我还不知道，荣成那边的数据我知道，好的酒店七天的入住率全部100%，平均的是能够达到80%左右。大部分客户是以前来过的客户，再来或者带着亲朋好友或者介绍亲朋好友再来的，能够增加这么多的旅游人次，本身威海的吸引力是非常大的。对我们地产人来讲，我们非常看好这个。但是从我们做营销来讲，我们自己也觉得自己做得不够，这么大的一个资源在那，我们并没有很好地去开发出来。现在越来越多的人来了威海之后，他们不但是选择来这边玩，而是说我要选择在这定居。当我到了50岁、60岁退休的时候，我要来这个地方定居。这个不管是对哪个行业来讲，因为一旦有足够的人气聚集的话，各个行业各个方面发展都是非常好，各种资源会被吸引过来。
杜永杰：人居节房展会给威海带来崭新契机
我对2013年房地产行业最深的印象应该是人居节房展会。今年“人居节”和房展会不管是规模还是体量都很好，跟以往相比应该还有超越。8月份，全国各地一片高温酷暑烧烤模式，但唯独威海气候非常宜人与清凉。那个时候咱们召开房展会，汇集了很多开发商，比以往规模要大很多。另外这次威海也到外地做了宣传，从外地请来很多看房团，成交的效果也比较喜人。我觉得就说明一点，全国房地产形势处于比较迷茫状态下，威海能保持这种局面，我觉得还是挺可喜的，威海的房地产市场是比较稳健的，还是向上发展的一个好态势。并且此次房展会出现了各种各样差异化的产品，高中低档，有刚需的，还有别墅项目，尤其有一种适合外地人度假型产品，公寓式产品等有很多，我觉得对威海来说还是一个全新的展示。
韩丰泽：购房者的居住理念在发生变化，更加注重居住品质
“我可能长时间在外地做项目，给我感觉变化比较大的是几个方面。”首先一个大的环境上，我全国走过那么多城市，它是最好的。包括空气的优良率、整个气候的湿润度等，在全国都属于得天独厚的自然资源，属于上天的恩赐。
另外，开发商这块，作为现在威海来讲，也有外来的一些大的开发商，也有本地的一些好的开发商，已经由原来最初给大家提供一个居所，转变为现在我们更多的去关注一些产品其他方面，比如物业、产品品质，包括一些景观绿化。整体来讲在我们依然保持原来那种比较清醒、舒适生活的同时，又上升了一步，就是我们居住的档次，这成为了我们生活当中构成了一个重要的部分。
另外，本地买房人，包括我家人、身边的朋友，他们也是由原来最早的有一个居所，转变为现在我可能享受到的是一种生活，态度上的一种转变，包括人们对居住的一些理解跟理念转变，都让我感觉到威海房地产这么多年发生了一个很大的变化，这是我在威海2013年给我印象比较深刻的一部分，是对比之前我在威海居住的时候当时一些感受，所以觉得威海整个房地产市场给我带来是非常积极向上，或者作为本地人来讲可能是比较欣慰的一种状态。
威海房产增值价值日趋显现
话题二：最新数据显示，威海市区房屋成交套数周均130套，并且11月份呈现每周递增趋势，对此如何看待？
陈存勋：威海房产增值价值日趋显现
“我最近看了一些数据，威海11月份和10月份之间的增幅比例是0.2%，其实过了黄金周以后，通常金九银十这段时间表现特别突出，但在过了这个时间段还有增长的话，我觉得本身威海潜力比较大。但跟整个市场有关系，因为威海现在很大一部分销售是属于内地(客户到这边消费，他们可能在金九银十的时候，没有机会来到这。当他错过这个高峰期来到这个地方还是消费，就是他们还是按捺住了在大城市购房的需求，选择到威海。而且这里面每一周能够达到130人，当然这130人如果按照某个大城市比的话，这是毛毛雨，但是因为威海还是一个比较小的城市，总共人口就这么一点，能够达到这么大的一个利好我觉得相当不错。对我们威海的房地产行业应该是很好的信号。我相信对已经置业的人来说也是一个比较好的信号，因为房产毕竟越来越增值，而且增值的幅度会逐渐地往上升。
杜永杰：政策性刺激利好明年预期
如果从专业的网站上取得的信息还是比较准确的，也是令人振奋的消息。一个我觉得可能跟有些楼盘集中在下半年开盘，正式办理预售、转签，跟这个技术层面的操作有关。另外一个可能跟国家的十八届三中全会的召开，国家的宏观的经济比较向好，给市场比较振奋的信息这样的刺激也有关系。不管怎么样正常来说也算是销售的萧条期，能有这么好的销售，对明年是一个比较好的预期，是比较好的一个兆头。
韩丰泽：购房者从购买一个居所转变成购买一种生活
我对这个事情的理解，可以简单地概括一句话，就是说群众的眼睛是雪亮的。为什么？因为我觉得有一些销售数据当然我也在看，现在比较卖的不错的开发商底都是属于那种它的品质做得很好，并且在客户方面也有比较好口碑。所以说哪怕在整体市场不好的情况下，这些项目特别的突出。比如说我们现在算是前期，但是在借鉴过这些相关的一些其他项目成功经验之后，也是像我之前说的现在品质才可能是真正对于客户来讲更重要的。每个人现在包括威海很多人已经脱离了我需要一个住宿，他可能购买的更多是一种生活。所以说这种应该是威海的一种发展趋势，我相信在大家一起努力的情况下，房子我们会越造越好，给客户的生活也会越来越美好，但是总体的房地产市场伴随着就是大家都很好的一个状态，这才是我觉得正常的一个威海的这边接下去会走的一个很好的趋势。
话题三：三中全会过后威海楼市将迎来怎样的发展契机
陈存勋：房地产慢慢回归市场化，将更加理性
三中全会开的以我个人来理解，对房地产来说是一个好的信号。首先，它没有在硬性的政策指标上给房地产下一个套，如果下套对房地产开发商来说，对地方政府来说，都是一个比较难过的槛。因为房地产本身属于市场化运作。我相信政府经过这么长时间的研究分析，更能准确地把握它的规律性。这种规律性的东西一旦交付给市场之后，大家统一都在无形的手下，而不是在一个有形的手下，在客观的一个规律下面，而不是主观的规律下面。这个是有助于每个开发商把关注点都放在市场上。这个市场到底我该怎么做，我该卖多少价，该以多少资金拿一块土地，更加理性化。我觉得这几年走向一个比较好的趋势，这是非常有利于房地产发展。
杜永杰：市场化有利于房地产平稳健康发展
我对三中全会相关宏观东西了解得不是很多，但是我知道这次对房地产调控这方面没有直接地提及，我感觉也是政府对市场的一个充分的尊重。可能之前的调控靠行政手段干预，靠金融的手段控制，可能从市场的手段以前表现得比较薄弱一些，但是现在的表现感觉更多的是尊重市场。这样更有利于未来的中国房地产平稳的发展，这是一个好事。
另外这里面提到了城镇化、土地制度改革，到独生子女问题，都涉及到房地产。比如城镇化，城镇化比例越高，城市建设、基础保障、住宅供应量这块可能都会上升，这对房地产来说是很好的消息。还有独生子女既然要放开，如果放开的话，未来家庭结构就要变化，还有一个不是在三中全会上提的，就是在这之外提到的房产税的落实、扩容或者是普及开来，这件事对未来的房地产市场也是有很大的影响。这两样加一起，我觉得定位家庭购买房地产可能从量化转到求质，而不是求量了，更多的老百姓要关注我要改善自己的生活品质，就像你说的那样，买的不是房子，而是一种生活，那可能对改善型的要求更多一些，可能我要大户型、高品质。如果是单独地这块放开，家庭规模也放大了，我们对房子的要求跟以前也是发生了变化，这样所有东西的变化也都要引起房地产开发商的注意。我们未来的产品定位以及它的品质保障，以及未来的配套各个方面走向，一定要适应这些东西发生变化。就是要跟紧这种形势，目前我们理想山在做后期的户型规划、对比这方面，我们目前也在做这方面调研，所有这些调研做的方案也要围绕着形势发展的变化，在户型方面要改进，要更大地提升，然后在品质方面肯定满足老百姓更高的对居住品质的提升。
韩丰泽：三中全会更多的体现对于市场的充分尊重
因为三中全会召开之前，整个业界对这次三中全会对房产方面有哪些政策实际上是高度关注的。反而三中全会出来之后，对于大家所关注的焦点一反原来常态，没有由中央层面直接提及的一些调控，反而在各大网站包括报纸头条，中央反复在重申市场这个词，就是让市场决定价格和价值。当然这可能不止房地产这一块，但是这一块同样也去适用，这本身是对市场的一种尊重，也是中央对房地产政策这块相对来讲一个初步的转型。中国是一个地大物博的地方，它不同的城市、人口、经济、文化，各方面存在其他的差异。以前都是中央统一下令，一刀切，该怎么样怎么样去办，然后相对来讲调控比较单一。现在可能各地会出一些相关的政策，关于银行信贷，包括建设方面等等，都是由于各地的一些不同情况，我们自己采取一些措施。这样可能就不单一是对房地产采取一刀切的形式进行一些调控举措，而是现在尊重各个地区不同的发展，我有可能除了价格之外，也更多的关注产品，更多的关注其他方面，这也从另外一方面，从中央关于十八届三中全会要尊重市场的一个很好的一个举措，这也是它的一些实际的行动。
我认为这是各地的房产现在为止这是一个向好的开始，因为它的目标不再像原来那么单一，而是关注到各个地方不同的发展，不同的一些情况，可以单独采取制定的政策，这样最终的受益者是整个房地产的市场，是所有的开发商，更是所有的一些购买者。这实际上是一个很好的开始，当然也是我们所有开发商从整个一个区域各个项目逐步走向剥离开，这是一个很好的开端。
房产电商大势所趋
话题四：大家对电商如何看待
杜永杰：房地产营销创新模式不应仅仅局限于电商
在其他领域电商可能做得更靠前，房产这块毕竟是大宗商品，电商比较时尚、潮流化，可能还需要一个过程，需要一个接受的过程。我们目前也不是特别多，威海这个市场来说，可能还比较适合做电商，对全国性的普及，对外的宣传推广可能更好一些。我们本地的针对本地的目标市场这块，我们今后以后还有待深化研究，怎么样借用电商新颖的营销手段，需要不断地深化一下。而且房产营销创新的模式也不仅仅局限于电商，我们还要做好产品的创新和营销的创新。
韩丰泽：开发商应逐步把科技的力量转化成共赢
我觉得可能我比较年轻，正好赶上中国改革开放最好的日子，可能每一个对我们阶段来讲的话生活都是千变万化，可能十年之前、二十年之前绝对不会想到现在这种的生活状态，电商作为一个新兴的媒体，也是作为改变我们生活状态的其中最重要的一部分，对于这种新兴的媒体，可能起到的作用是未来我们无法去估量的，作为我们来讲，认认真真地学习，把握好时代的进步，把科技的能量转化为对大家作为一个共赢的东西，这是我们最美好的一个目标吧。
陈存勋：电商需要在客户体验方面增强保障
我觉得网络这块，网络的发展肯定是不可阻挡的，也不可扭曲。只不过电商在房地产行业它能够扮演到什么程度的角色，我觉得这有待于电商整体的一个发展。因为电商像阿里巴巴、天猫今年“双11”表现太出色了，真的是一天的销售额，物流行业需要通过10天甚至20天来消化它，这实在是不可估量。在这里面我通过个人的了解，我觉得有一个很重要的东西，电商现在所涉及到的效果比较明显都是属于对体验性要求不是那么高的，当你存在高体验性的时候，因为网络没有办法给你太多的体验性，你可以通过眼睛去感受，但是没有办法亲身经历到那个过程，像一些高端的产品电商基本上对它的影响力不是很大。包括住宅这块，到目前为止，我相信更多的人他们会选择我要到现场感受一下，这边的空气是怎么样，这里的周边配套是什么，这边的户型是什么，它的建筑质量是什么，这个还是不一样。举一个例子，现在人生活节奏越来越快，能够允许他有充裕的时间去亲身体验的时间越来越少，在这个中间的比重大家就开始选择，我是选择差不多，反正有品牌在那里，别人也看过了，或者我通过别人的一些口碑的评价这方面的，我愿意去相信这块，通过电商我可以选择。电商也越来越多的去发展，尽量在网络上充分地去体现这块每个房地产它的优势，包括给到了一些条件，比如说贷款各方面的这些条件，更多的给到这些消费者。这个东西还需要一段时间发展，但是这个趋势肯定是不可阻挡。还需要参与电商的这部分人这些运作的团队，能够把各个方面的东西更完善起来，尤其是在体验方面能够更多的满足到客户对这个可信度的一个保障。
话题五：威海未来房价预测
杜永杰：威海房价将会稳步上升
我觉得威海未来的房价还会稳步上涨，随着城市“一小时”生活圈的形成，青烟威城际铁路明年就会开通。这样形成一个城市群，这样对威海的发展有一个很好的带动作用。另外，大家也说了威海是得天独厚的在全国范围不可多得的自然资源，也是值得各个方面的发展，知名度会越来越高，随着城市的形象，还有开发商开发水平都是在不断地提升，所有这些东西综合起来都决定着威海房地产的价格肯定会往上上升。
陈存勋：威海房价预期会跳跃性增长
我倒是说乐观也好或者说什么，我对威海未来这三年时间，我觉得它是威海的一个爆发期，因为从这两年来看，越来越多人开始关注威海，现在每年的增长人次一年都是几百万的增长，这些增长所带来的信息量也扩大，信息量扩大目前对威海来讲，更多的80%的以上是正面信息，威海是好地方。正所谓“一传十十传百”，这里面比如说你增加一百万人次的旅游，所上报的信息绝对不是两百万、三百万可以涵盖得了。
另外，随着整个全球气候的变化，这种优势会更加凸显，原来大家可能不觉得，城市里面就是堵一点嘛，就是挤一点嘛，就是晚上看不到星星嘛，反正晚上我也不去看星星。但是现在已经涉及到你出行都有问题了，公交车开着开着会迷路，直接到了一个极限的部分。这时候再来对比，你会发现原来这个东西这么重要，环境这么重要，居住对于一个人来讲有这么大一个效果。所以我觉得已经到了一个临界点，开始跳跃了，之前大家觉得还可以过得去，熬一熬还可以过得去。但是接下来一个到了一个临界点，必须改变。
所以我相信在未来三年左右的时间，威海的房价，当然我不希望它暴涨，因为暴涨是不正常的，但是我相信是一个跳跃，而且青烟威荣这个轻轨的开通，更多的信息量是向外发射，因为威海原来一直属于比较偏远的、闭塞的地方，但是信息量一大，发射出去，这个光芒一旦掀开了，肯定是不可限量。我相信威海的未来的一个发展潜力。所以我们公司集团也是要设在威海，重点在威海，着力发展威海。
