经济适用房是保障性住房的一种非常重要的形式。经济适用房制度的建立已有十几年的历史，为解决中低收入家庭的住房问题做出了重大贡献，但该制度一直存在这样或那样的缺陷，广受争议与诟病。依笔者看来，这项制度在运行过程中确实暴露出了供给量不足、开发建设监督不力、购房者准入监管不严、退出机制不完善等问题，尤其是退出机制的安排有着不可避免的弊病。目前经济适用房普遍采取5年后直接上市出售的方式退出，其弊病主要表现为：
1.造成财政收入流失严重
在上市出售的退出过程中，已购经济适用房的购房人在收益分配上掌握主动权，政府应得的分成收益往往得不到保证；通过出售经济适用房，购房人得到了高额的寻租收益，经济适用房变成了取得高额收益的寻租工具。
2.经济适用房保障了非保人群
一方面，持有5年后上市的经济适用房的持有人，可能随着收入的变化，不再是应保对象；另一方面，即使购房人在保障范围，经济适用房一转手便可取得高额收益，也使这些人会因房致富，而不在保障范围。这种制度安排背离了经济适用房当初设计保障低收入者住房的初衷。
3.不能保证经济适用房的良性循环
上市出售后的经济适用房变为商品房后，政府又需要投入新的土地和资金再建设新经济适用房以满足相应的保障群体。这使经济适用房丧失了多次循环用于低收入者住房保障的功能，一套经济适用房解决的只是一户低收入家庭的住房问题，不能进行良性循环解决更多低收入家庭的住房问题。
4.削弱了利用经济适用房来调控房价的作用
如果经济适用房能够实现政府回购、封闭式的内循环退出机制，就可以不断增加经济适用房的供给，改变住房的供应结构，进而对调控房价起到一定作用。但在现行退出机制下，上市出售后的经济适用房已经变成商品房，租用或者购买二手经济适用房的价格也与正常商品房市场价格没有区别，使得经济适用房供给减少，大大削弱了利用经济适用房来调控房价的作用。
由此可见，现行的经济适用房制度安排不具备应有的循环累积效应，也不能实现住房的过滤效应，导致政府投入相当可观的财力物力建设经济适用房，但始终满足不了低收入住房保障的需要。因为低收入者人群也是在变化着的，当建设了一批经济适用房满足了一部分低收入者的住房需求后，又会有另一部分低收入者需要解决住房问题。
假定经济适用房的目标是解决10%的低收入人群的住房问题，由于经济适用房没有实行动态的退出机制和政府回购的封闭循环，即使进入机制非常健全，执行非常严格，但已购经济适用房可以一次购买，长期拥有。没有考虑到这些保障人群的收入等资格的变化，政府的住房保障里总有一部分中高收入者得到了住房保障。住房保障的对象已经不是10%的低收入者，可能是20%，甚至30%……这意味着政府提供的经济适用房越多，面临的低收入群体也越多，经济适用房永远满足不了低收入者的住房需求，就如同我们房改前旧住房制度下公房的弊病一样，经济适用房的需求由于有高额的寻租收益，其需求总是无穷大的。所以，我们经常看到，有些人开着豪华轿车但仍在享受经济适用房的福利待遇，也就不足为奇了。
为此，必须改革经济适用房的退出机制。一方面经济适用房要实现政府回购，封闭运行；另一方面，从未来的顶层设计来讲，经济适用房的退出应纳入楼市长效机制设计。像经济适用房这样的产权式保障房，应该慢慢退出历史舞台，更多的发展公租房、廉租房等租赁型保障房或给予低收入者货币补贴，使住房保障真正落实到需要保障的家庭，不断提高住房保障制度的覆盖面，实现应保尽保。(赵秀池，首都经济贸易大学系主任、博士、教授、硕士生导师。 )
