新华房产北京11月6日讯 (记者王飞) 近期，中央频频用数字喊话。“京7条”后，紧接着就是“383方案”。“数字话”背景下的楼市受到了哪些影响？进入了怎样阶段？近日，北京市房地产协会秘书长陈志通过新华有约栏目做出独家解读。
??“京7条”意在堵漏 北京楼市“8字总结”
??陈志认为，京7条中最核心的新内容，是成立了保障房监督委员会，以更好的监督市场中例如保障房分配不公，摇号环节弄虚作假等问题。因为房屋毕竟具有财富价值，难免有些人会为了获得不择手段，因此这一条的目标设定是让整个分配制度尽量公平化。其余六条基本是“老调重申”，不过是借“自住型商品房”这样一种新型住宅类型出现的时机再次强调，以强化执行，政府意在堵漏。
??具体到北京楼市近年来的情况，陈志归纳为八个字——“底部抬升、高端扰动”，抬升对象是普通商品房，火热情形始终持续，价格也随之上升；扰动因素则是指今年以来，改善住宅和豪宅的成交有抬头迹象，尽管这样的高价盘去化速度慢、受众群体小，但在某几个月集中签约的时候，这些月份的全市均价水平就会出现相对较明显的上涨。
??增加土地供应仍是调控之重 未来市场普通住宅占主位
??北京楼市的的现状是“向外扩展”——尤其是供地结构上：四环内可以较完整的拿出进行出让的土地少之又少，新地块几乎全部来自五、六环。也就是说，新建商品住房就位于五、六环。这样的项目在初期入市时，价格是相对低的。但由于地价的飙升和土地的越卖越少，这些盘的的售价也开始悄悄攀升。而普通商品住宅的土地供应满足不了市场需求也确是实情。保障房、限价房的供地也紧紧巴巴。这些住宅建不够，中低收入阶层就住不上房。最尴尬的是“夹心层”，保障房条件够不上，普通商品房价格又够不着。如今自住型商品房出市，实际上是从供应端来解决需求端问题。北京市需要牺牲大量的土地财政收入来满足中低收入阶层的居住问题，这实际上是一种调控思路的转变。因此说增加土地供应仍是未来房地产调控的重中之重。
??习主席关于增加供应要做几方面的平衡的要求，北京市政府实际上已经在提前落实了，本月(11月)，按计划就有十几块需配建自住型商品房的土地入市交易，2万套目标在今年年底应该就可顺利实现。明年5万套再一落实，未来二、三年内，市场应该是中低价的普通商品房占主体。
??商品房需求将“分流”和“分化”
??对自住型商品房概念的落实，陈志认为，首先从供应端，自住型商品房会在未来相当一段时间内占较大比重。受此直接影响，从需求端会开始“分流”——相当一部分普通商品房的准购买者会流入自住型商品房市场。后者锁定的“7折”影响力巨大。
??三季度北京市经济数据刚刚发布，统计局领导解释说，房地产价格快速上扬的根源是百姓对市场“没房可买”、“越等越贵”等恐惧。但这种恐惧来自于何处呢？还要倒回去说——来自房地产价格的飞速上涨，因此这是个死循环。今明两年累计推出的7万套自住型商品房，其实远远不够需求。这从几个数据就显而易见：一是北京每年新增的30—50万的户籍人口。以30万计算，其中至少会有10万个家庭、10万个个体会增，占1/3；如果按50万算，1则是1/5，也就是说，至少有20%—30%的人口量是住宅的潜在需求者；二是人口增长的年龄结构，北京市每年至少有十万个个体年满18周岁以上，当即就具有了购房资格，他们又是一批潜在购房群体；另外还有一些拥有北京市工作居住证的、或专门引进的特殊人才；不可忽略的还有年年新增的满5年纳税、社保条件的“有资格人”。而从2009年至今，北京全市一年的新房供应量也不过10万套左右。以上几大群体人数加总后，几倍于每年的总供应量，自住型商品房在其中的覆盖范围就更小了。因此，在自住型商品房不够的情形下，如何增加更多的让置业者“退而求其次”能买得起的中低价普通商品房，也是地方政府需要迫切解决的问题。
??另外，陈志认为，自住型商品房还会促使市场分化。普通住宅和高端豪宅之间其实可会分出很多层面普通商品房和自住型商品房会让中低收入阶层的购房者心理更笃定，会淡然地等待轮到或买得起的时候，不太再会非去凑高价。而另一些收入较丰的人士仍可选择价格和品质成正比的产品。
??新经济增长点替换房地产业 房产税短期内难推出
??对于主持人“‘383方案’‘涉房’方面与长效调控机制有何关联”的问题，陈志回答其实就是“房地产行业要不要调控、要如何调控”的问题。
??他具体说到：这几年来的房地产，好的经验和坏的教训参半，但都透露出房地产是一个综合性产业，绝不是简单的市场层面表现。宏观经济方面的GDP、CPI、货币政策的投放量、利率高低等因素都会对它造成影响。北京市房地产协会尝试从供应端、需求端、政策端三方去进行分析，得出的关联度不同，但都有不同程度的影响：从宏观层面上，货币因素是一个重要影响——货币的数量、货币的价格等，直接关系到行业的整体运行和买房人的支付；从供应端说，土地供应是一个重要影响——土地量和高价地的此消彼长，实际上改变着房地产价格的基本刚性支撑的构成和购房人的需求预期。
??另外，税收政策是关联度当中政策因素的层面，税收政策的改革直接关系到房地产。比如大家都在不断诟病的地方政府的过度土地财政依赖，实际上是分税制的结果，因为地方市权和财权不匹配。分税制不调整，就很难看地方政府土地财政依赖的减弱。
??至于房产税，的确可能会在某些层面抑制未来需求、减弱投机性持有，但房产税的改革更多的要依赖国家税收体制改革和税制结构。税收体制就是地方和中央的分权关系，税制结构就是流转环节和持有环节各自的税负比例。总体上看，中国老百姓税负负担还是偏重。如果只简单地把房产税一推，不做整体税制结构的调整，不做税收体制根本上的调整，实际上很难改变目前的房地产市场运行态势，无非是又加重了百姓的税收负担。陈志个人觉得，社会的稳定、民心的安定才是国家发展的最重要基础，因此房产税推出还需要相当漫长的时间。
??此外，陈志通过“383方案”中“要形成新的经济增长”这点，判断出今后的房地产市场结构将趋稳。在“十二五”期间，房地产对经济增长的贡献应该是中性的，而不该是过热的，也不该是过冷的，在稳妥推进一些改革制度的同时，稳定的让整个经济逐渐形成换挡，更多的在金融政策层面去扶持中小微企业和新兴产业，而不是更多的让资金流向房地产。形成新的经济增长来替换既有的增长模式，或者是带来新的经济增长总量，替换的过程就是房地产税推出的过程。
??最后，陈志强调：住宅领域是社会、民生、经济的交汇点，要在这个点上做文章，保持民生属性，保持社会功能，逐渐减弱它的经济属性。
