??2015年上半年，可以说是楼市风云变幻的半年，楼市政策也是一波未平一波又起，一直未曾停歇，尤以“央妈”最为“任性”，连续的降息、降准不仅让股市坐上了过山车，楼市也深受其影响。市场在库存与利好的平衡中螺旋式回暖上升，尤其是北上广深等一线城市，从年初各大中介及售楼处的门可罗雀，到如今在各大媒体上不断出现“房价暴涨”、“楼盘日光”等词汇，楼市似乎上演着一场“咸鱼翻身”的好戏。很显然，房地产市场已由低潮期走向回暖。而今年上半年，中山楼市的网签成绩也一直不俗，截至6月，中山上半年共网签54871套，网签面积524.61万平方米，创下了中山历年上半年的成交历史纪录，6月份更是以13878套刷新了中山网签的全新高度。如有购房问题，请拨打中山房价热线：400-606-6969
??那么下半年，中山楼市又将会呈现什么样的局面？是否能够延续上半年的火热成交呢？本期业内人士将为您一一解答。
??预测1
??政策问题
??以稳定为主导
??对于房地产行业来说，2015年上半年楼市经历了半个政策年。三次降息、二次降准，认贷不认房……为了拉动经济稳定发展，让低迷的中国房地产市场脱离低谷，国家有计划地打出了“政策组合拳”，而且时间、地点、力度都掌握得比较好，可谓拳拳到位。房地产在众多的利好政策下，终于在今年的上半年度过了最艰难的时刻，走上逐步回暖的步伐。接下来的下半年，中山楼市的政策面有什么变化呢？
??合富辉煌（中国）中山公司市场研究经理谢仲娟表示，今年上半年中山鲜有地方性的楼市政策出台，但市场表现依旧可圈可点，预计下半年也会维持上半年的政策模式，稳定为主。但如果下半年的房地产销售量整体遇到瓶颈，政府有可能出台措施。
??预测2
??股市如何影响楼市
??百姓会弃股买房
??今年上半年最红火，关注度最高的非股市莫属。破5000点的数字让万千股民斗志昂扬，但短短一个月的回调已经让大部分股民一下回到解放前。而股市财富效应的受挫，也不可幸免地波及到了楼市。据了解，近期各地都出现诸多购房者因股市亏损而放弃购房订金或者首付不足而无法购房的情况。
??“很多客户把钱放在股市里面，希望博一下，一套变两套，但现在一套房子的房款都被套住，很多一手楼都出现了退订的现象。”合富辉煌销售人员说。
??相比之下，懂得分散投资的股民在剧烈的震荡面前就显得格外聪敏。
??深圳的张先生在年前曾经一度在买房与炒股之间挣扎，因为在他看来，利好不断的楼市与如日中天的股市同样吸引人，最终他用一部分资金购买了一套位于宝安区的住房，另一部分用于炒股。原本直到5月底股票都净赚数十万，结果到了6月底倒亏十多万。“好在这半年来我买的房子又涨了价，这才为我捞回点本钱。”张先生表示，等这段时间股市震荡期过去之后，自己打算找机会从股市撤离，全身心转战房地产投资。
??有业内人士预测，从最近的政策上看，股市应该在下半年会维持稳定。不过在经历近阶段股市震荡之后，在逐步稳定和向好的房地产市场影响下，也会有不少人会考虑重回固定资产投资的怀抱。
??预测3
??房价问题
??大涨几无可能
??近半年来，深圳等一线城市房价大涨的现象已成为业内常态，有专业人士分析认为，一线城市的房地产市场持续向好，下半年价格将稳中待涨；而发展潜力较好、库存不大的二、三线城市楼市也将全面向好，但库存压力大，新增持续，供求倒挂的城市将继续探底，楼市复苏尚待时日。各级楼市的分化将越来越明显。
??业内人士预测，虽然今年1至5月份的全国房地产开发企业到位资金情况、房屋新开工面积、土地购置面积同比普遍出现大幅下滑，但是降幅在持续收窄，说明商品房销售情况在逐渐好转。受此影响，上半年楼市交易量较好的一二线重点城市，下半年的土地供应量、土地成交量、新开工面积等都有望“稳中有升”。在楼市库存在逐步消化的同时，未来对新增供应的预期也将有所保证，有助于缓解房价上涨压力。虽然市场环境将进一步宽松，但是购房需求仍将是以改善型和首次置业型客户为主力军，没有了投资客的搅乱，房价大涨的可能性不大。
??预测4
??房地产将迎来真正“互联网 ”元年
??“互联网 ”如何影响楼市
??“互联网＋”概念已然成为中国经济新一轮转型升级中最大的“风口”。在房地产行业整体下行的背景下，许多房企开始瞄准互联网金融领域，以求站上“风口”寻找增长新动力。
??2015年5月，地产界最引人注目的事件就是万达集团和万科集团即将达成重要战略合作，双方将在房地产相关领域进一步联手。此外，金地与“平安好房”合作加速互联网金融跨界营销、绿地集团牵手洲际酒店合租开发洛杉矶大都会项目、世茂将推出“52 ”MiniMall产品线、泰禾投资深圳吉屋、方兴携腾讯打造“智慧家”“2 X”等各种“互联网 ”的转型动作也引发了社会的高度关注。
??此外，地产商还将战线延伸至娱乐业、体育界甚至教育界。如恒大集团已拥有多个文化产业公司，包括恒大经纪公司、恒大唱片公司、恒大动漫公司等，甚至投资了足球和排球俱乐部。地产巨头绿城、河南建业、亚泰、富力等，则均已先后踏入绿茵场。
??房地产专业人士黄峻表示，地产商转型均为情势所逼，在这个利润逐渐下滑的当口，墨守成规只会坐以待毙。他预测，2015年尤其是下半年，将真正打开房地产行业全面与互联网融合的局面，如果说去年提出“互联网 ”的概念，使2014年成为房地产“互联网 ”雏形，那么2015年才是房地产真正实现“互联网 ”的元年。
??但是也有机构曾预测：“大都是趋之若鹜，难免会九死一生，死得很惨”。
??预测5
??房产税问题
??雷声大雨点小落地仍需时日
??自从今年3月1日《不动产登记暂行条例》施行以来，老百姓都特别关心房产税开征时间的最新消息，因为不动产登记为房产税的开征提供了技术可能。
??近段时间，房产税再度成为焦点话题。此前曾有消息称，房地产税立法初稿已基本成型正在内部征求意见，房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。按照每个家庭户承受能力和国际通行做法，首套房的税率一般在0.5%-1%之间，以总价100万元的首套房子为例，若依照按年收取的方式，一年需缴纳5000元房产税。
??这条消息传递出来的信号，具有很强的攻击力。一方面，立法节奏快。房地产税立法推进速度看似快于预期，开征节点步步逼近。另一方面，征税范围大。居然对于首套房也要征税，岂非将涉及九成城镇居民（我国城镇住房私有率达九成）。这点大大超出公众预期。
??对此，有业内人士预测，市场所传“房地产税立法初稿已基本成形”的消息，既非官方文件所发，又无官方代表所讲，基本可以判断是不靠谱的。而从过去一年不动产登记的落地进程看，执行力度低于市场预期，作为房地产税必要前提的不动产登记还未全面完成的情况下，房地产税落地的可能性很小，在房地产依然是经济重要支撑的情况下，房地产税至少在两年内不会出台。
??房地产专业人士黄峻表示，房产税征收的矛盾点比较多，反对声音比较厉害，而且作为试点城市的上海实施效果并不好，对财政收入的帮助也不大，还影响了土地拍卖，因此实施起来并没有那么快，即便征收也会有一个比较宽松的免征标准，对房价的影响也不会太大。
??业内问答
??中山下半年楼市主旋律——去库存
??记者：中山商品房在上半年打了大胜仗，月均成交9000多套，比最热的2013年上半年成交量还要大。下半年成交量会不会进一步爆发？
??谢仲娟：对于下半年预测，受制于全国政策的稳定性影响，中山下半年楼市也会跟上半年差不多。此外，高成交也是一把双刃剑，好的地方是火热的成交将惠及后面的时间，让整个市场进入热销通道，但经历十个月高成交的中山楼市，整体人口量不大，刚需消化总有一定的量，要持续近万套的月成交还是有相当压力的。
??记者：中山下半年楼市主旋律是什么？
??黄峻：去库存。虽然上半年楼市表现尚可，但中山库存高企、供大于求、人口基数小造成持续消费力弱的客观市场环境仍旧存在。
??价格将稳中有升
??记者：2015年上半年中山市商品房成交54871套、524.6万平方米，均价6014元/平方米，同比去年同期成交套数和面积分别大涨43.3%和30.9%，均价下降2.8%。导致价格略跌的原因是什么，这样的状态是否会持续至下半年？
??谢仲娟：上半年中山楼市价格同比去年有一定的降幅，是开发商让利走量所致。但随着持续热销的市场影响，开发商在今年已经少了“放血”、“割肉”等明显降价的促销模式，预测下半年的中山楼市价格将稳中有升。但如果年底遇到整体销售压力，不排除开发商会在年底促销。
??下半年的土地成交会比上半年有起色
??记者：虽然今年上半年中山商住用地的供应跟去年上半年持平，成交宗数看起来也貌似差不多，但其实今年上半年的土地市场还是比去年上半年冷清很多。首先，从成交面积上看，今年上半年商住用地成交总建面积29.5万平方米，同比去年面积减少一半，成交总金额减少超7成。其次从成交的楼面地价上看，去年上半年的楼面地价是1761元/平方米，但今年的却只有959元/平方米，价格也拦腰折断。可以说上半年土地遇上了寒冬，那么下半年能否遭遇暖流从而解冻？
??黄峻：从上述的情况上看，由于去年闲置土地和禁止空地交易等土地政策的压力下，中山开发商均忙于处理库存土地，对新拍土地的信心还是不足。预测下半年的土地成交会比上半年有起色，但还没有达到完全回暖的程度。缺乏土地储备的开发商也可以考虑在地价低的时候吸纳新地块。
??新增不会大幅减少
??记者：根据合富辉煌（中国）中山市场部数据显示：2015年上半年新增住宅33236套，新增面积374万平方米，同比去年新增34467套，新增面积383万平方米分别下降3.57%，2.35%。2015年各月新增中，4月新增最为显眼，共7387套，为五一提供充足货源，2015年上半年平均每月新增5539套。这样的节奏是否会继续保持？
??谢仲娟：中山的新增在近一两年都是高峰期，新增不会大幅减少。但从上半年的情况上看，开发商和政府似乎都有意识控制节奏，让新增稳定在合理范围内，以稳定市场。预计下半年也会持续这种势头，新增数量预计会稳中略升。
??库存与上半年持平
??记者：中山市库存于2014年9 月底正式迈上“7”字头后。通过“9·30”政策的大力推动和各房地产商年底输出的各种优惠降价配合，在每月成交破万的情况下，终于在去年年底把库存打压在“7”字头以下。在下半年中，库存是否有望进一步降低？
??谢仲娟：新增不断的中山楼市，给库存造成巨大的压力。上半年因为出色的成交数据让库存稍稍下降，但并没有产生根本性的逆转，压力依旧巨大。预测在维持上半年成交量的情况下，库存也应该平稳，与上半年持平。
??首付政策短期对楼市不会造成冲击
??记者：近日，有传闻称“三季度后建行，工商，中行，农行，邮政，按揭贷款业主首套比例即将上调为 40%，二套房首付比例恢复为 60%。对于现在的购房者来说，大部分都是贷款购房，若首付比例提高一成，首付款支出少说也要多给几万元，被这些信息频繁“洗脑”确实能达到逼客的目的。那么传闻到底是真是假？
??黄峻：已经有媒体证实，建行、工行、农行现在依然实行按揭贷款首套房首付30%，二套房40%，其负责人都纷纷表示目前没有收到任何相关通知，目前依然按照最新指示执行。至于以后会不会变更，则需要看政策有无变动才会做出相应调整。谈及首付比例调整落实的可能性，个人认为考虑到各家银行自身的风险体系运行以及现今贷款额度不一致的情况，个别银行可能会提高首付比例，但依据中山现行的楼市大方向看，短时间内并不会全面实施。首付政策的收紧是为了防止房价上涨过快而制定的措施，一线城市可能会首当其冲，但对于中山来讲，由于今年还是以走库存为主，开发商想要把房源尽早出售，房价升幅就不会太大，加上中山CPI指数上升的压力，因此，政策从实施到正式落地中山还有一段时间，短期对楼市不会造成冲击。
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