“次新房”的成交價受裝修影響較大。
價格合宜的簡裝二手房更討喜。
靠裝修為二手房增值？裝修和保養狀況對成交價有影響，價差幅度1000~2000元/m2
日前，記者在祈福新村踩盤時了解到，面積相近、朝向相同、位置相鄰的兩棟別墅物業，由於裝修保養狀況不同，市場價差3000元/m2，總價 差距達40多萬元。據中介人士介紹，二手房的裝修和保養狀況會對其成交價有壹定影響，但價差幅度普遍在1000~2000元/m2。而因物業保養和裝修情 況影響成交價的物業，多是樓齡在10年以下的“次新房”。
二手房的室內裝修和保養狀況究竟會對其最終成交價帶來多大影響？“豪裝”和“精裝”又將為二手房增值多少呢？多位受訪業內人士指出，裝修精致、保養新凈的二手房會給買家留下第壹眼好印象，而從大多數案例來看，保養和裝修較好的物業確實要比相鄰物業更能賣出好價錢。
案例：水蔭路68㎡電梯兩房 裝修不同年租金少八千
中原地產水蔭路分行高級營業經理魏乾介紹，分行近期成交中，就有兩套福萊花園68平方米的兩房單元，因裝修保養情況的差異而導致價差的案 例。這兩套68平方米的福萊花園兩房壹廳單元，同是電梯高層，西南向。壹套裝修保養情況較好，以總價170萬成交。而另壹套裝修保養情況相對較差，最終以 163.5萬元成交。
除了在成交總價相差幾萬元，在房屋租金上更有明顯價差。據了解，這兩套二手房的業主購入後均用於出租獲利，但裝修保養情況的差別導致了每月租金價差約700元，“小數怕長計”，同素質的兩套物業因裝修不同，壹年的租金收益就少了8000多元。
買家對帶裝修房屋各有所“好”
房屋賣相好 價高也“多人追”
合富置業時代玫瑰園二分行主管勞惠華表示，該片區帶靚裝修的物業放盤量相對較多，占總放盤量六七成，樓齡約7年，如時代玫瑰園、雲山詩意 等。同壹路段或樓盤，保養好的物業會比裝修簡陋的物業，在總價上貴兩三萬元左右，通常置換型、急著搬屋盡快入住的客戶會喜歡新裝修的物業；部分無暇顧及裝 修或不懂裝修的客戶會特意挑選新裝修物業。總體來看，帶靚裝修的物業會比吉屋容易成交，因為客戶會把裝修成本納入購房成本中，等同物業單價會拉低壹點。
“就目前市場來看，靚裝修但價格略貴的二手房更易成交。”中原地產光大榕岸分行營業經理曾嘉亮表示，光大花園二手房目前均價在3萬~3.1萬元/m2，帶較好裝修的二手房雖然價格稍高於市場價，但該片區客戶承接力較高，因此會選擇裝修較好的二手房。
“因裝修而造成價格差距大的樓盤，通常是‘剛需’戶型。”中原地產崗貝分行高級營業經理李苑峰透露，由於“剛需”盤的買家多是年輕人，裝修 較好的單位對年輕人更具吸引力，且預算有限的年輕買家，也想省事省心，拎包即可入住，能節省壹筆裝修費用的靚裝房屋，更受他們的青睞。
老房靚裝修 多增值1000元/m2
不過，也有部分中介人士指出，由於購置二手房的買家，多半會考慮重新裝修，因此，裝修和保養對二手房增值的貢獻十分有限。
滿堂紅研究部高級經理周峰表示，以越秀、海珠、荔灣等老城區為例，樓齡在10年以上的兩套二手住宅，若處在同壹棟樓、朝向壹致、樓層相鄰且 面積相仿，其成交價格因裝修和保養狀況往往會有700~1000元/m2的價差。“如果是超過1000元/m2的價差，往往也受其他因素影響，譬如明顯的 樓層變化和朝向不同等。”
裝修好壞對成交價影響大不同
“次新房”保養好壞對成交價影響大
此外，從物業的樓齡來看，10年以下的“次新房”成交價，受到裝修和保養狀況的影響較老舊樓齡的二手房明顯。因為符合“次新房”樓齡條件的 二手樓盤，多數都是曾經由開發商統壹精裝或豪裝的壹手樓盤。此類業主在向中介放盤時，多會將當年發展商所配送的3000元/m2或5000元/m2的裝修 標準也算入放盤價。因此，裝修標準和保養情況對這類“次新房”的直接作用要比樓齡較長的二手物業大得多。
從市場成交比例看，目前最受買家歡迎的還是普通裝修或簡裝的二手房。據滿堂紅促成的二手房買賣交易看，約有六成買家會青睞普通裝修的二手房，選擇精裝修二手房的買家比例約占兩成，另有壹成多的買家會傾向毛坯，而選擇豪裝的二手房買家，僅占3%~5%。
業主叫價過高 靚豪裝也沒人買
合富置業海逸分行主管張鉅漢表示，江南大道中板塊裝修較好的物業比裝修簡陋的物業均價高出1000~2000元/m2，雖然價格不便宜，但深受年輕人和“首置”買家追捧，成交速度也相對較裝修簡陋的物業要快。
在中山七路板塊，盡管靚裝修的二手房放盤不多，從放盤價格看，普遍比普通裝修的同素質二手房貴3000~4000元/m2。合富置業高級營 業經理張瑞斌表示，中山七板塊帶裝修出租的盤源約占總體租盤的兩成，而用來買賣的則占壹成左右。通常是投資客的物業，或者是業主自住時間不長的房子才會帶 靚裝修。
不過，大多數客戶比較看重地段、配套、性價比，對裝修的關註程度不高，甚至還出現個別帶靚裝修的物業反而不及吉屋容易成交，“主要是業主叫價太高的原因。”
打磨地板、上漆、壁畫裝飾可加分
合富置業勞惠華建議，業主可以考慮將全屋塗上淺色的墻漆，“會顯得物業新凈和明亮，吸引客戶選購。”而多位受訪中介經紀均表示，買家若想在 放盤時獲得好價錢，打掃衛生、打磨地板，為墻壁翻新、刷油漆等，不失為省錢見效快的“裝修”加分項，放售的房屋看起來幹凈整潔，更有利於業主獲得更好的價 錢。
中原地產崗貝分行高級營業經理李苑峰則指出，由於目前不少“剛需”買家多是年輕人，因此可選擇在客廳或者房間掛上精致裝飾用的壁畫，增加居 家溫馨的感覺，這樣放盤更易獲得更好的價錢。簡單的擺設或裝修已可為放盤加分，但中原地產華苑分行高級營業經理莫建國則提醒，如果天花板稍有掉漆，切勿為 了美觀而加裝塑料天花板，“這樣反而會破壞了原有的空間感，過度的裝飾反而不利於放盤時獲得更好的價錢。”
