和讯房产消息 后任志强时代，面对高额存货压顶的华远地产，如何平衡债务结构、保证现金流充足，是摆在继任者孙秋艳眼前的头等大事。
4月23日，赶在2014年年报发布之前，华远地产先抛出了融资方案，根据其发布的公告显示，拟发行规模为14亿元的公司债券，期限为5年期，七夕日为2015年4月27日，2020年4月27日到期。
华远地产拟将本次债券募集资金14亿元，扣除发行费用后，用于调整债务结构，偿还金融机构借款，补充流动资金。
那华远地产债务到底高到什么程度呢？地产与金融类公众号《地产金融视界》第一时间注意到，截止2014年9月30日，华远地产资产负债率为81.07%，高于行业平均水平；为此，华远地产所有权受限制的资产账面价格高达83.43亿元，主要用做银行借款的抵、质押物。
毛利率不到21%：保障性住房是“罪魁”
华远地产主营业务以房地产开发销售为主，但《地产金融视界》梳理发现，2011年到2014年第三季度，华远地产房地产开发项目的毛利率分别为50.41%、51.43%、38.22%和20.53%，呈现下滑态势，且下跌幅度比较大。
华远地产方面给出的解释是，2011年-2013年度，公司在北京地区开发的项目毛利率相对较高，而2013年度由于北京地区收入占比显著下降，导致公司房地产开发项目毛利率有所下降。
另外，保障性住房也是拖累华远地产毛利率的“罪魁”之一。2014年1-9月，由于北京铭悦园（资料、团购、论坛）保障性住房结转收入，华远地产的房地产开发项目毛利率进一步下降。
目前华远地产北京地区的在建及拟建项目，均包含部分保障性住房及自住型商品房（地块汇总、实拍、论坛），项目毛利率偏低。华远地产方面坦言：“未来随着保障性住房、自住型商品房项目结转收入占比的上升，公司面临房地产开发项目毛利率下降的风险。”
近152亿元存货“压顶”
在房地产开发项目毛利率不断走低的同时，华远地产的存货余额却在“节节攀升”。《地产金融视界》统计一下，2011年底到2014第三季度末，华远地产的存货余额分别为71.73亿、79.26亿、129.99亿和151.83亿元，主要由开发成本和开发产品构成。
2014年前三季度，华远地产的销售签约额为29.5亿元，同比减少21%。若以此为基，华远地产151.83亿元存货余额，消化周期需要46.32个月。
最近三年及一期，华远地产并没有未计提存货跌价准备。但未来若房地产行业不景气，开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，华远地产也承认：“将面临存货跌价损失风险，对公司的盈利能力产生不利影响。”
另外，值得注意的是，华远地产的房地产业务主要集中在北京、青岛、长沙、西安四个城市。2013年度，由于北京地区新增项目尚未达到收入结转条件，青岛地区暂无新增项目，因此长沙和西安地区的收入占华远地产主营业务收入的比例达到84.84%。
2014年1-9月，随着北京地区铭悦园（资料、团购、论坛）项目逐渐达到结转条件，长沙华中心项目继续结转收入，北京和长沙地区的收入占华远地产主营业务收入的比例达到91.84%。
由于业务集中在少数区域，一旦上述主要城市的房地产调控政策、市场需求或市场价格出现较大波动，将直接对华远地产的经营业绩产生较大的影响。
中诚信证在报告中指出，目前华远地产的储备项目和开发项目主要位于北京、西安和长沙，市场集中度较高，业务对单一市场区域的依赖程度过高，存在一定的区域集中风险。
83.43亿资产所有权受限制
2011年到2014年前三季度，华远地产经营活动产生的现金流净额分别为-7.59亿元、9.00亿元、-9.08亿元和-27.68亿元。
华远地产方面也坦言：“受拿地节奏及项目开发进度等因素的影响，公司经营活动现金流波动较大，公司面临一定的资金周转压力。”
但随着经营规模的持续扩大，后续开发仍需大量资金投入，华远地产表示，若未来销售资金不能及时回笼，公司可能面临阶段性现金流量不足风险和资金周转压力。
房地产项目的开发周期长、资金需求量大，现金流量的充足程度对维持房企正常的经营运作至关重要。
截至2014年9月30日，华远地产持有待开发及已开发房产储备总面积共约260.4万平方米，这将给华远地产带来了较大的资金支出压力。
然而，华远地产不断走高的负债率让其“举步维艰”。《地产金融视界》梳理一下，2011年底到2014年第三季度末，华远地产的资产负债率分别为72.69%、76.92%、79.22%和81.07%，呈现上涨势头。
但速动比率却始终低于1，2011年底到2014年第三季度末，分别为0.29、0.49、0.32和0.28。速动比率是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力，速动比率维持在1:1较为正常，表明短期偿债能力有可靠的保证。速动比率过低，意味着企业的短期偿债风险较大。
速动比率与流动比率不同在于，后者包括存货，前者则将存货剔除了。那看看华远地产的流动比率，2011年底到2014年第三季度末，分别为1.59、1.34、1.45和1.49。
首先要知道的是，一般说来，流动比率越高，说明企业资产的变现能力越强，短期偿债能力亦越强；反之则弱。
业内一般认为流动比率应在2:1以上，流动比率2:1，表示流动资产是流动负债的两倍，即使流动资产有一半在短期内不能变现，也能保证全部的流动负债得到偿还。
但近几年来，华远地产的流动比率始终低于2:1，且《地产金融视界》注意到，华远地产所有权受限制的资产账面价值合计为83.43元，占公司总资产的比例为42.59%，其中存货占了77.09亿元。
所以华远地产不得不提醒投资者：“较大的受限资产规模，将影响公司未来以资产抵质押的方式进行债务融资的能力，且若未来公司未能按时、足额偿付债务本息导致公司资产被冻结和处置，将对公司正常生产经营活动造成不利影响，进而影响公司的偿债能力。”（本文经授权转载自微信公众号）
