2014年，广州楼市到底走向何方？楼价还会如去年一般疯狂吗？2013年底，一场由2014年广州是否会取消限购、限价等行政化干预措施引发的争论使市场变得沸沸扬扬。地方政府在调控上力图有所松动，而中央政府表态对于房价上涨过快的一线城市依然将采取强力措施。业内人士分析认为，长线来看房地产行政性调控手段将淡出，但不同的城市会有不同的调控方向，全局性的调控新政今年或许不会出现。■新快报记者 陈齐
猜想
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限购会不会取消
新年首周，广州楼市成交量和成交均价的数据都上演了“大跳水”,出现三成以上的大幅滑落。经历了去年一整年的高烧，今年广州楼市初现降温态势，这也为广州楼市调控政策在今年会不会有所调整提供了猜想空间。
2013年12月24日，广州市国土房管局局长李俊夫在向市人大常委会汇报时称，2014年将“探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制”,此言一出引发广泛关注。而同一日，住建部部长姜伟新却在住房城乡建设会议上表态，北上广深等房价上涨过快的城市要继续执行住房限购政策。中央和地方两种表态让人惊讶。但就在第二天下午，广州市房管局却突然“改口”,在官方网站上挂出公告强调要“严格执行我市房地产市场调控政策。”
对于地方政府改口的行为，业内人士认为，这显示出目前在楼市调控上，政策的变化仍然相当敏感，地方政府在探索有所突破的同时，也相当在意与中央保持一致的问题。
广州房地产专家韩世同认为，限价与限购的取消应有轻重缓急，对于限价这样纯粹由地方政府推出的行政干预手段，应该尽早退出。韩世同甚至认为从今年初就应该取消限价政策：“政府卖地的时候并未约定限价，但在销售的时候就限价，这显然是不合理的，而且该政策导致市场上出现两套合同的现象，反而扰乱了市场秩序。”
而对于取消限购，韩世同则表示要谨慎而行。韩世同认为，在广州楼价居高不下，成交量暴涨的市场环境下，限购取消会释放出一种错误信号，绝不能轻易实施，普遍的共识是达到一定的市场条件才能取消限购。在韩世同看来，只有在广州楼价已经得到有效控制，或者是市场成交出现明显下降的时候，政府才会考虑取消限购，而在此前，政府应该会有一系列的新政策来调控市场。
近期由CRIC研究中心发布的一份2014年度展望报告则认为，从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购、限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善型需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会较大。
猜想
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楼市调控会放松吗
分析人士认为，十八届三中全会以来，宏观的变革思路下，房地产领域的改变无可避免，新一届政府在房地产调控上，转向“长效机制”的思路也十分明显。不过，长效机制的建立和铺开需要时间，限购政策取消一蹴而就也会引爆危机，较长一段时间的“过渡期”是必须的。在过渡期内，目前的楼市调控难以放松，但市场手段将更多得到支持，调控或呈现表面松实质紧的状态。
“普遍来说，未来楼市调控肯定都要转向建立调控的长效机制，尽管目前对于政策短期走向的看法有不同意见，但从长期来看，房地产行政性调控手段肯定要淡出。”韩世同认为，建立楼市调控长效机制的手段有增加土地供应、增加住宅有效供应、适当提高土地容积率、加强保障房建设等，而房产税这样的措施需要中央一级来决策的政策，则不是地方政府可以决定的。
克而瑞分析师杨晨青向记者表示，2013年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：其一，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主、以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，促进供应被放到了前所未有的高度；其二，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制，推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用，尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年政府会保持楼市调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施，同时，强化对于不同城市的“分类指导”,北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。
猜想
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楼价还会疯涨吗
网易房产发布的一份报告认为，在今年的市场供求方面，由于2013年土地市场成交数据的恢复，2014年的楼市供给会呈现上升趋势。同时由于全社会融资总量的增速下滑和偏高利率维持的局面，投资增速将回落，房地产市场销量也将放缓。
但就广州而言，2013年120270套的库存和今年(十区)11万套的预增新货，将给市场提供充足的货源。不过，由于楼市真实价格上涨过快，消费力提前消耗，广州楼市成交已在2013年第四季度出现明显萎缩，预计2014年初无法立即恢复。但广州的购房需求基数大，成交撑力足，下半年或回升趋势显著。
从宏观角度来看，随着QE退出、美元指数走强和今年中国经济的下行压力，今年全年人民币波动幅度将加大，但对国内资产价格的支撑力将削弱，2014年中国房地产的价格上涨放缓是大趋势。
就广州而言，2013年房价存在诸多上涨因素。一方面，2013年主要开发商业绩完成情况好，大多不愿降价出货，而目前买方入市欲望也不强，预计今年初，广州楼市依然持续“有价无市”。另一方面，2013年的限价限签政策对中心区楼盘、大户型和高价楼盘均施加了颇大压力，这部分需求在2014年放出或形成成交均价的“补涨”。不过，也有不少人认为广州房价并无下降的理由。在强劲的刚性需求以及高成本的推高下，即使楼价下调，空间也十分有限，上涨放缓、价格维稳将是大趋势。
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今年还会出
“国×条吗”
今年中央是否会继续出台调控楼市的新政是一个备受关注的问题。但业内普遍认为，从2013年下半年政府对于楼市调控问题的风向来看，今年应该会以地方微调为主，难有大的全国性调控政策出台。
CRIC研究中心2014年度展望报告分析认为，十八届三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程， 2013年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购、限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国“一刀切” 式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的调控政策不会出现。
在业内人士看来，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，这主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购、限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。
