新松地产牛晓荣女士
虽然养老地产在中国早已不是一个新鲜词，但定位于社区养老的项目却屈指可数。
“社区养老项目不应该仅仅服务老年人，而应该为整个家庭的需求提供解决方案，只有这样，才能更实际地解决养老问题。”11月10日，新松地产董事长牛晓荣在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时介绍到，新松地产即将推出的哈尔滨新松茂樾山项目虽然定位于社区养老项目，但目标并不局限于老年群体，而是通过首个服务式跨代社区的建立，为各个年龄段的人群提供全周期服务。
“跨代社区模式既避免了以往养老项目‘画地为牢’的尴尬，也不是机会主义式的另辟蹊径，而是根据现有国情、经过大量市场调研后提出的解决我国养老问题的‘自然之道’。”牛晓荣表示。
中国住房：当前，以“421”家庭结构为主体的养老格局正加速形成，这将给养老需求带来怎样的变化？
牛晓荣：应该看到，当前养老需求已经不仅是老年人自身的需求，同时也是老年人子女的需求。随着家庭结构的变化，越来越多的独生子女要肩负比父辈更重的养老压力，这是一种来自于道德、物质、精力方面的三重压迫，使得他们迫切需要找到一种途径来缓解压力。
中国人的养老观念也在悄然发生改变。一方面，居家养老的传统养老习俗根深蒂固，另一方面青年一代自主独立的意识越来越强，家庭的小型化倾向显著。大多数子女希望和父母住所的距离既不要太远也不要太近，父母在健康的情况下可以帮忙照料下一代，在父母需要照料的时候子女又能及时照应。只是现实中，这种理想的状态目前很难实现，很多人也不知道应该如何实现，而社区养老项目恰恰能够解决这种需求。
中国住房：这种来自于几代人的需求在社区养老项目中怎样具体实现？
牛晓荣：针对跨代社区的群体需求，不仅要在社区中设置满足老年人生活需求的配套设施，也要针对全体家庭成员提供配套服务。比如不仅要设置老年人托管所，也要设置幼儿园、幼儿托管所等。除了生活需求，还应该满足老年人更高层次的精神需求，如开设老年大学、文化中心、老年创业工作室等，帮助老年人实现自己的社会价值和兴趣爱好。对于老年人生命的不同阶段不同情况，社区中也应提供完备的配套服务，比如提供居家服务、酒店式服务以及全面照护的养老公寓等。
这种社区包含了老、中、青、幼等各个年龄群体，老年人在这样的社区氛围中老去是没有恐惧的，在整个养老过程中不脱离家庭、社会、城市，这会让老年人感觉自己很容易参与社会活动，减轻心理压力，有助于保持年轻健康的心态，延缓衰老，因此是最健康的养老方式。
中国住房：这些年国内上马了很多养老项目，但趋之者若鹜，得益者寥寥，能够持续经营并挣钱的项目并不多，你对此怎么看？
牛晓荣：正如新松茂樾山一样，养老地产其实是一个综合性的项目，对于开发商的综合运营能力要求很高。从我们自身来说，首先是客群定位不能仅仅局限于老年群体，而要通过全年龄全功能社区的打造提升项目价值，使项目不仅具有居住和养老功能，也具有投资收益功能。而在项目具体经营方面，要成功运作这样一个社区养老项目，必须要有专业化的运营团队去支持，特别是养老公寓的运营，国内并没有多少成功的经验可以借鉴，因此国际化专业团队的合作非常必要。当然，任何国际化运营机构要想在中国成功，都需要进行本土化创新，我们在定价和服务项目方面也做了具体改良，以保证和当地市场的紧密结合。
中国住房：拿地成本较高一直是养老项目的难题，开发商应该如何处理养老项目的土地问题？
牛晓荣：拿地成本并不是决定一个养老项目成功与否的关键。很多开发商希望借由养老项目获得政府在土地等方面的优惠政策，实际上这不一定有利于项目的可持续运营。
拿新松茂樾山项目来说，我们在拿地时并未享受任何政策优惠，但这并不影响我们的产品计划。一方面是因为我们对于养老市场的前景很看好，另一方面是因为有助于项目实现完全的商业化运营。公益性的养老项目虽然在政策方面享受了优惠，但政府必然会对其有诸多限制和掌控，由于缺乏天然的市场动力，将无法满足市场尤其是中高端养老市场的需求。
我认为服务式跨代社区是解决中国大多数家庭养老问题的最好模式，既不用花太多的钱，又可以让家庭成员之间互相照应，在全国具有普及性和可复制性。当然，项目的成功与否还有待时间检验，我们愿意将自己的探索经验与大家分享。
■本报记者 时宜 北京报道
