??從單價2 .8萬到單價4 .8萬，橫琴用了18個月；而從樓市瘋狂搶購、月銷2000多套到如今回歸理性、月銷百套，橫琴只經歷了不到半年。如此大起大落，甚為罕見。南都記者梳理發現，橫琴利好政策和配套產業未完全落地、房價上漲過快提前透支、短期供應量增加、澳門博彩業不景氣、澳門樓價下跌導致購房者回流等正在成為影響橫琴樓市成交量的重要因素。
去年3個月3樓盤賣了3000多套
??告別瘋狂，橫琴樓市正在逐步回歸理性。去年第四季度，橫琴不少樓盤沒有售樓部、沒有樣板房、沒有園林展示區，甚至還是一片荒地，就已經被哄搶一空。澳門房地產聯合商會會長、前澳門立法會委員吳在權曾粗略計算過，去年10月-12月期間，橫琴3個樓盤到澳門賣了大約3300套，按照平均300萬一套計算，成交金額達到100個億。
??橫琴樓市珠海中原地產統計數據顯示，去年10月份，橫琴3個樓盤共成交住宅2018套，占全市當月銷售套數比例達到48.8%。當時，該區域的房屋存量大約566套，按照消化速度，基本處於供不應求的狀態。而到了今年5月份，橫琴5個樓盤共成交住宅115套，環比下跌36%，占全市銷售套數比例為11%。該片區庫存量為323套，去化週期約一個季度。
??該機構數據還顯示，從去年11月起，橫琴的住宅交易量便呈下跌趨勢，價格卻在穩步走高。這半年間，橫琴的樓價在明顯上漲，去年10月份，均價為35257.81元/平方米，到了今年5月，價格已經上漲到44125元/平方米，漲幅達到25%。不過，成交量卻呈明顯下跌的趨勢，去年11月，橫琴片區成交324套，到了今年3月份，成交量下跌至146套，到了5月份，則進一步下滑至115套。
??一個非常明顯的反差是：在兩年前，橫琴島上只有一個樓盤在售時，雖然價格不到3萬元/平方米，但當時甚至出現一個籌能炒到幾十萬元的天價，整體基本處於賣方市場。到了去年10月份，不少樓盤都還處在打樁階段，也被搶購一空。而到了如今，橫琴不少樓盤先後拿到預售證，也紛紛做起了精美的展示區、樣板房，一切看起來似乎信心更足了，但成交量則陷入不溫不火的局面，購房者和投資客們可以有足夠的時間看完各大專案再慢慢做決定。
澳門購房者比例從八成變五成
??“現在整個橫琴樓市的氛圍很淡很淡，島上不管哪個住宅專案，都是賣得很一般。以前橫琴樓盤的澳門購房者比例絕對超過八成，但現在一半都占不到了，反倒是內地人買房比例增加了。”橫琴一家品牌開發商高管李明(化名)告訴南都記者，他最近接觸了橫琴其他開發商，發現各個樓盤如今每個月銷量都不多，但開發商們普遍的心態是寧可賣貴一點，哪怕賣得少也無所謂。“我相信等澳門單牌車進橫琴的政策落地了，樓市銷量就不是問題了。”
??不過，對於橫琴樓市的前景，不少地產專家依然看好。吳在權指出，從政治和經濟角度看，橫琴在國家“一帶一路”中有重要地位，也是三個自貿區中的一個板塊，前景絕對是光明的；而從供應、需求以及建築成本來講，目前橫琴只是剛剛建設，這一方面也不是問題。因此，橫琴的房地產市場從總體來講，未來絕對是光明的，只不過目前價格比較超前，而且還沒真正達到房地產核心因素的“使用”這一功能，因此現在稍微緩衝一點，也是正常和正確的。
原因剖析
??1
??橫琴利好政策和產業未完全落地
??國家利好政策還沒完全落地，樓價還沒到巔峰。現在主要是沒有政策支持，有些政策說了好幾年仍沒落地。
??影響橫琴樓市成交量的第一個因素是政策利好和產業配套未完全落地。在李明看來，接下來要有產業進入，橫琴才能旺起來。而如今很多產業都處於觀望狀態，進度比較慢。“近期大家都在等待一個重要的政策，就是澳門單牌車進入橫琴，這個政策是影響橫琴發展最重要的因素。未來橫琴肯定能火，因為利好的政策一個都沒出。國家利好政策還沒完全落地，樓價還沒到巔峰。現在主要是沒有政策支持，有些政策說了好幾年沒落地。橫琴的樓市，說白了就是政策樓市，跟市場沒關係，政策來了，怎樣都能上去，政策走了，怎樣都沒辦法了。”
??大家地產董事陳志近日寫了3篇關於橫琴發展的長博文，引發不少業內人士、政府官員和購房者關注。他在接受南都記者採訪時也表示，橫琴之所以從賣方市場逐步過渡到買方市場，主要原因是橫琴本身是一個由政策驅動的區域，影響橫琴的房價和房屋銷售速度的主要因素是國家政策落地時間的快慢。“橫琴的基建專案、配套等並不是我關注的重點，我最關心的是它的產業政策引起的產業發展。據我瞭解，澳門應該很快會實行澳回鄉證政策，這個政策落地的話，會在澳門和橫琴之間形成一個人的關聯度，但這些還不算最重要的，包括單號車牌能進入橫琴。最重要的還是產業政策的落地，只有產業落地了，房價和成交量才能上一個臺階。”
??陳志說，事實上目前橫琴的政策落地情況確實不算理想，原因是客觀的，加上目前澳門產業也在升級中，由原來靠純粹賭博逐步轉向觀光、旅遊、會展轉型中，中央不完全想將橫琴變成澳門後花園，所以在兩地政策上會謹慎，而且現在橫琴發展，功能是要完全配合國家的整體戰略，產業更加是牽一發而動全身的事。“在目前資產證券化和國際化進程中，橫琴是一個人民幣出海的窗口，政策落地進度會更慢。”
??“橫琴樓市變得不溫不火是比較正常的現象，有些措施往往在利好沒有落地之前，可能給人更多想像空間，利好出盡之後，可能要等到兌現，大家才會明白，是不是真有那麼大的影響力。”珠海市橫琴匯基投資有限公司副總裁官海京認為，如今橫琴樓市變得不溫不火，是比較正常的狀況。“我之前已經預測過，這一輪瘋狂之後，橫琴樓市整體情況會逐步偏向於平淡。”
?2
??橫琴房價漲勢兇猛
??短期供應量加大
??橫琴房價漲得太快。房價由兩萬八漲到四萬八/平方米，用了18個月，這種漲幅完全超越了正常房價的邏輯關係。
??2013年年底，橫琴一手樓均價大約2.8萬元/平方米。到了今年5月份，均價已經漲到4.4萬元/平方米，部分樓盤售價更是直逼5萬元/平方米的大關。以該區域最早開賣的指標樓盤為例，18個月以前，均價大約3萬元/平方米，如今在售產品均價已經賣至4.3萬元/平方米。一年半的時間裏，在全國樓市普遍不溫不火的背景下，該樓盤單價上漲1.3萬元/平方米，漲幅達到43%。
??“橫琴房價漲得太快，我相信每個人都有這個感覺，房價由2.8萬漲到4.8萬/平方米，用了18個月，這種漲幅完全超越了正常房價的邏輯關係。”在陳志看來，如今橫琴4萬多的房價需要時間的沉澱，這個價格預計會維持到明年，到明年四五月份的價格，應該才是橫琴樓市的真正價格。
??“橫琴早期的定價完全針對澳門的客戶，喜歡把澳門和橫琴之間的房價差直接拿來進行對比，本身定價方面有點偏高。”官海京認為，橫琴樓價拉得過快過急，已經有點提前透支上漲空間，之前橫琴賣出去的房子小部分是買來居住，大部分是買來投資。“所以到現在這個階段，樓價漲得過快的情況下，後續的上漲空間大家感覺比較小，加上供應量比較大，投資動力自然也沒那麼強。”
??吳在權指出，橫琴樓盤價格已經處於一個超前的狀態了。“事物不會一直上升，它總會有一個頂，會經歷波幅的。現在由於價格已經超前，橫琴樓價應該停一停。”
??從長遠來看，按照橫琴官方公佈的詳規，雖然橫琴的居住用地只有510.27公頃，占城市建設用地比例18.22%。而且根據仲量聯行澳門研究部統計，橫琴近10個在售專案，在2017年前將提供2萬套住宅單位，其中部分為宿舍配套占總住宅建築面積28%，可銷售單位約1.4萬個。以首階段12萬的目標人口計算，相信橫琴2萬個住宅供應量未能滿足需求。
??然而，從短期看，今年以來，橫琴的供應量明顯大幅增加。中原地產年初提供的數據顯示，2015年珠海在售專案潛在供應約124.56萬平方米，其中潛在供應量最大區域為橫琴，33.5萬平方米，占整體27%。
??今年以來，橫琴的供應量明顯增加，除了早期的華融琴海灣、中海名鑽、華髮首府和K 2荔枝灣以外，蓮邦廣場以及蓮城印等專案也紛紛亮相。而包括橫琴周邊的中邦浪琴灣等專案也打出橫琴概念吸引投資者。
??“橫琴概念推出這麼長時間，新鮮感已經在淡化，供應量在逐步加大，剛開始可選擇的餘地不多，在澳門一推，能夠撬動比較多資本，但澳門本身的消化能力畢竟有限，已經消化一部分，再重新產生新的市場購買力，需要一定的時間，更何況現在橫琴還有不同樓盤可以選擇和比較。”官海京預測，未來半年，橫琴樓市成交量難有明顯增加，價格方面，相信新取得預售證的專案定價對未來預期會實在一點，不會再像以前那樣激進，甚至樓價可能會有所回調。
3
??澳門博彩業收入
??連續下跌12個月
??人的心理非常重要，在目前博彩業下調的背景下，就算澳門人的資金、經濟沒問題，很多人都處於觀望的狀態，先看看再說。
??澳門購房者向來占了橫琴樓市購買量的大頭，部分樓盤甚至能達到八成左右。然而，隨著內地反腐等多種因素影響，作為以博彩業為支柱的城市，澳門博彩業已經連續下跌12個月，這方面產生的影響也不可忽略。
??根據澳門博彩監察協調局本月初公佈的統計數據，今年5月份，澳門的博彩毛收入203億元，同比下跌37.1%，跌幅比4月份收窄了1.7個百分點。1-5月份累計博彩毛收入1042億元，跌幅同為37.1%。從去年6月份開始，澳門博彩業收入不斷下跌，至今已是連續12個月下跌，上個月賭收僅為191.67億澳門元，更是創下4年來最低的單月收入。
??澳門博彩業下行，直接影響到政府的財政收入。今年5月18日，澳門立法會全體會議細則性審議通過2015年政府財政預算修正案，經修正後，中央預算結餘由518.6億元下調至188.5億元，減幅達到63.7%之多。
??前澳門立法會委員吳在權告訴南都記者，澳門博彩業自從2003年開放到現在，一直都保持上升的勢頭，直到12個月前，開始掉頭下跌。在他和絕大多數澳門人看來，都認為這和國家最近的反貪、打貪有關系。博彩業一連12個月下調，對包括房地產行業在內的整個澳門的社會經濟都有影響。這個影響首先體現在各行各業的生意實際都出現下調，因此很多澳門人無論買房還是其他消費都受到影響。
??其次，博彩業連續下跌12個月，對澳門人心理層面的影響更為重要。澳門回歸的時候，澳門人的銀行總存款有800多億，現在整個澳門老百姓和居民的存款已經有5000億了。“從這個數字的增值來講，每一個老百姓的經濟狀況平均而言都是好的，我們能說他現在沒能力去買房嗎？從整體來看，不應該這樣說，也不能這樣看。但是，人的心理是非常重要的，在目前博彩業下調的背景下，就算澳門人的資金、經濟沒問題，很多人都處於觀望的狀態，先看看再說。”
??不過，作為橫琴島上的開發商，李明則認為，澳門居民現在有5000億的存款，即便只拿出1/3，橫掃橫琴樓市都沒問題，經濟低迷是暫時的。
4
??澳門樓盤降價
??購房者回流
??澳門市場購買力仍充裕，換樓需求殷切，只是過去礙於按揭成數低、首期成本高，令不少人因為現金不足而無法實現換樓。只要發展商願意提供切合換樓客需求的付款方式，或者銀行願意放寬按揭，都可以有效推動成交。
??澳門中原地產在今年4月份推出的澳門第一季度樓市報告也顯示，今年一、二月份，澳門本地市場繼續承接上季走勢，由於去年第四季外地物業市場熾熱，不少本地買家流向外地市場。
??然而，隨著這股外地物業熱潮消退，投資者重新回流本地市場，第一季看樓量明顯回升，尤其是3月份，隨著澳門金峰南岸、天鑽等大型樓盤相繼入夥，以及大型樓花專案海一居完成物業登記符合銷售條件，市場二手盤源增加，吸引不少想換購高質素物業的換樓客入市。
??為了應對橫琴的衝擊，澳門的一手樓盤也在積極應對，推出靈活的付款方式，提高成交量。比如今年3月份，澳門氹仔新盤豪珀發售三房大單位，發展商推出嶄新靈活的付款方式以及多重優惠——— 買家只需支付10%訂金，若提早成交更可獲每一個月0.25%折扣回贈。由於首期靈活，即使定價較市場二手價格高兩成，仍在短時間內錄得多宗成交。
??“可見市場購買力仍充裕，換樓需求殷切，只是過去礙於按揭成數低、首期成本高，令不少人因為現金不足而無法實現換樓。只要發展商願意提供切合換樓客需求的付款方式，或者銀行願意放寬按揭，都可以有效推動成交。”澳門中原地產指出，由於外地物業熱潮減退，加上新入夥屋苑及二手樓花投入市場，令盤源增加，以及一手新盤熱銷，各種因素帶動了市場氣氛，推動成交增加。
??來自澳門統計暨普查局的數據也印證了中原地產的報告。數據顯示，去年第四季度，澳門單月樓宇買賣套數分別為753、766和637套，到了今年一季度，前兩月月均成交分別為636和488套，從3月份起，單月成交759套，到了4月份，更是達到1029套，該數據創去年8月份至今的新高。
??“近段時間，澳門人很多都在澳門置業，澳門部分樓盤的價格大概回落了20%-25%，所以成交量非常大。”同贏地產澳門分行執行董事甘燕霞告訴南都記者，橫琴樓盤近期的購房比例中，內地人占了比較多。“澳門購房者有一部分已經飽和了，有一部分還在觀望當中。”
??李明也告訴南都記者，最近他有個澳門朋友在當地的新樓盤———金峰南岸買了一套特價房，單價僅為5萬元/平方米，這個價格已經非常接近橫琴的樓價。
??在陳志看來，澳門樓盤從一塊空地就開始開賣，而內地對預售方面的要求比較嚴格，所以對於喜歡短買短賣的澳門投資人來講，在橫琴炒樓的熱情會受到打擊。“也許到明年下半年，很多專案具備了預售條件，短買短賣的投資者會逐步減少，再加上產業政策進來，橫琴會逐步改善這種情況。”
??在吳在權看來，橫琴作為澳門的後花園，是補充澳門的發展創造，讓澳門更加多元。長遠來看，購買橫琴樓盤的對像是以內地的老百姓為主，澳門購房者不應該占太大比例。過去一段時間，澳門人一窩蜂到橫琴置業，如今這段時間已經過了。“由於澳門和橫琴的關係是澳門為主，橫琴為輔，所以澳門老百姓在澳門買房是正確的。更何況，到橫琴買房子的澳門人分兩種，一種是投資，一種是在澳門買不到房子要去橫琴買房住。但從橫琴今天的情況來講，橫琴的房子還沒有達到使用的角度。”
