春节刚过完，“新国五条”就急不可耐地出鞘。实际上，随着去年下半年以来的楼市不断升温，市场对房地产调控加码预期也在不断加大。只不过，“新国五条”尽管是开年后的当头一棒，但定睛一看，缺乏实际内容，楼市也丝毫不为所动。根据中国指数研究院数据，“新国五条”发布周，也是2013年春节长假后的首个交易日，全国42个被监测城市有八成成交量同比上涨。
对于“新国五条”，广东省房地产行业协会秘书长、新闻发言人王韶就曾表示，“新国五条”是2010年以来国家宏观调整措施的重申。目前，楼市还在持续去年年底以来的涨势，调控政策或从严或加码。那么，关于房地产调控，究竟还有哪些砝码呢？
1
扩大限购范围
可能性：★★★★☆
在房地产调控的诸多政策中，限购一招出动，曾引发市场成交量大跌。2010年4月份以后，各地的限购令相继推出。限购令出台后，引发了不少业界讨论，大致的共识是：效果明显，但非市场化调控，缺乏长期可持续性，可谓治标不治本。不过，随着时间的流逝，限购政策实施了长达两年多，不少人希望的“限购”取消一直未演变为现实。而在各地的实际操作中，倒是出现了不少地方政府对限购“放水”的情况，比如不少人通过离婚、借用他人名额、补缴社保税单等方式取得购房资格。
因此，在方圆地产首席分析师邓浩志看来，如果调控政策加码，很有可能会继续在限购上下功夫。一方面是对已经限购的城市的限购执行从严。比如广州前两天出现的外地人补缴社保交易不再受理的风波，就属于这一类。这也符合“新国五条”中加强市场监管的要求。不过，值得注意的是，这些已经限购城市可收紧的空间并不大，而一些出现楼价较高增长的二三线城市很可能会加入限购阵营。
■杀伤力点评
对于一些已经限购的城市，限购收紧的确会对市场产生一定的影响，但影响力有限，事实表明，现在不少一二线城市的购房需求主体仍然是刚需一族。而对于新晋限购团体的二三线城市，这种影响无疑非常具有杀伤力。并且，缺乏刚需强力支撑的三四线城市，将会比一二线城市限购之初面临更多市场风险。
2
信贷政策收紧
可能性：★★★★☆
信贷政策，一直是调节市场的重要砝码。最近一段时间，有关“第二套房贷款政策将进行调整，首付比例将从目前的六成上调至七成，利率由1.1倍上调至1.3倍”的传言引起了众多市民的关注和议论。截至目前，该传闻并未成为事实。此外，平安银行和民生银行暂停办理二套房贷款的传闻，同样获得了不少关注。根据媒体证实，两家银行均未停贷，但由于业务需要，贷款业务确实收紧。其实，一直以来，信贷政策的调整，通常是由各个银行根据自己的业务情况、信贷规模等来进行调整变化。
房地产专家韩世同认为，无论首套房还是第二套房的首付或者利率变化，都可以是差异化信贷政策的具体落实。最关键的还是看有关部门希望房地产调控进行到什么程度。增加土地供应、加强保障房建设等，对市场影响都不是决定性的，而通过信贷政策，减少开发商的开发贷，就是最见效的调控方式。只不过，现在是否需要这么大的举动去调整房地产市场，有待商榷。目前来看，经济宏观面求稳，整体的金融政策也是宽松为主，通过银行控制开发贷的可能性并不大。并且，现在开发商的融资渠道也增多，只是融资成本相对更高。
■杀伤力点评
当初限购限贷政策来临，是刚需救了市场。只是，刚需者虽众，但对信贷政策尤其敏感，增加一成的首付、10%的利率增加，就有可能将众多刚需屌丝拒在成为房奴的门外。不过，在经济形势求稳的前提下，即便针对个人的信贷政策出现大的调整可能性也不大。相应的，控制开发商的开发贷也并非明智之举。应该说，信贷政策的大变化，对市场的影响力是毋庸置疑的，关键在于变量的多与少。
3
地方政府控制高端物业销售
可能性：★★★☆☆
控制房价上涨过快，不少人不禁想起了去年下半年的广州“限售”。去年下半年，广州楼市可谓豪宅唱主角，多个市中心豪宅项目不断冲击楼价新高，而在去年国庆黄金周前夕，高价盘纷纷遭遇限领预售证及限制签约。不过，最终的结果并不理想。事实表明，广州对市区部分高价楼盘实施限售两个月后，中心城区楼价不降反升。根据网易房产的统计，广州中心六区10月份一手房的成交量虽然比9月下降6%，仅1935套，但在价格方面，中心六区一手房10月份均价却高达23991元/平方米，环比增幅9.8%，也创下当年截至当时的中心区最高楼价纪录。
尽管上一次“限售”结果未能如人意，不过在邓浩志看来，在楼价控制目标下，各个地方政府既依赖于房地产市场的稳定成交，又有控制房价的“硬性”任务，很可能会采取对高端物业限制预售，或者控制签约节奏的情形出现。“如果控制严厉，这应该是影响房价最快捷的办法。”
■杀伤力点评
控制高端物业销售，的确是一项见效快，副作用小的办法。不过，同样是治标不治本，不管怎么看起来都有点不地道，对不对？
4
房产税扩大试点
可能性：★★★☆☆
近期的国务院常务会议，首度明确了扩大个人住房房产税改革试点范围。这也宣告一直以来“雷声大雨点小”的房产税扩大范围终于要来了。
2011年1月底，房产税试点在上海、重庆启动。不过，由于上海与重庆版的房产税因为征收基数低等原因，对市场的影响几乎可以忽略。其温吞的疗效，让业界一度对房产税表现出重大失望。而两年以来，试点范围扩大之说不绝于耳，其中湖南、湖北、广东等地的多个城市都被传出纳入了试点范围，只是一直未见行动。
邓浩志认为，房产税扩大试点范围，已经如箭在弦。但扩大范围和具体的试点模式都还不清楚，但各地的房产税政策应该不会照搬上海和重庆的模式，必将与各地的原有调控政策结合。
■杀伤力点评
房产税扩大试点范围，已经喊了将近两年，大家都有点审美疲劳。就算房产税真的来了，关键还是看征收的具体模式。如果像上海、重庆版本一样不温不火，就不值得讨论。但如果模式得当，对市场的影响也应该是立竿见影的，但房产税的推动是一项浩大的工程，征收范围如何、基数如何，如何监管……真的准备好了吗？
专家有话说
邓浩志(方圆地产首席分析师)“新国五条”仅提供调控方向方圆地产首席分析师邓浩志表示，“新国五条”不是调控政策，只是对调控加码的一个方向或者意见，具有不可执行性。但不排除未来围绕着“新国五条”，各个地方政府可能出台相应的执行细则。在我看来，限购范围扩大或者从严、信贷政策变化、高端物业限售和房产税，最很有可能被纳入“新国五条”各个地方政府的实施细则。韩世同(房地产专家)“新国五条”重点在重申在房地产专家韩世同看来，在现有的市场情形下，楼市成交的不断升温和部分城市出现楼价上涨的迹象，为了避免市场出现“失控”，是此次“新国五条”推出的主要动机，而其目标重点在重申，实质性的调控政策，还是要等到“两会”召开之后，看新一届的政府班子是否会有相应的动作。黄韬(中原地产项目部总经理)调控政策“增加版”
预计在五月后出台
中原地产项目部总经理黄韬表示，“新国五条”的确属于温和型，强调型，而不是增加型。就是说，所提的内容都是之前的调控政策，只是相应的从严或者收紧之类。比如限购、针对个人信贷政策的变化、限售都属于加强型。而房产税或其他的增加型的房地产调控政策，可能要在五月后才会出台。具体的政策要到五月份左右才好判断。当然，这一情况也受两会后楼市的表现等影响。
