【长沙楼市12月开盘预告】
新浪乐居讯(编辑 梦田)在房地产市场打拼多年，从初出茅庐的销售到叱咤风云的总经理，合创盈通李麒凭着一股韧劲，迅速成为长沙商业地产操盘的后起之秀。但谦卑地他笑称自己只算“半路出家”，而言谈举止间，却透露着对长沙房地产市场敏锐的嗅觉力和前瞻性。
合创盈通总经理 李麒
谈现状：
商业地产过剩 同质化营销陷“怪圈”
“长沙市场对商业地产的认知与其他城市有一定差距。”这是李麒对长沙商业地产现状的最大感受。从操盘手法到整体开发理念，李麒认为本土房企与外来房企的确存在概念上的差距。
回忆三年前操盘的河西麓南商业广场，李麒感慨不可同日而语。当年的营销中心门庭若市，置业顾问应接不暇，前期并不需要大肆营销，销售便可一路飘红。而如今，房地产已由卖方市场转为买方市场，营销手法和操盘方式需要更花心思。
据不完全统计，长沙未来将有49座摩天大楼，16座5A级写字楼，几乎每个进驻长沙的大型房企均涉足商业地产，这一看似“稀缺”的蛋糕如今越做越大，甚至引来许多业内人担忧，以娱乐闻名的长沙，商业地产却直逼一线城市，这样的“大跃进”将陷入何种困局？
“商业地产过剩已是不争的事实。”李麒认为，一方面受制于开发商拿地指标，政府规定地块里需建设相应百分比的商业，导致商业地产开发量过多；另一方面，源于房企为避免受楼市调控的影响，自发地转做商业地产，有意避开住宅产品的开发，降低投资风险。
但房企蜂拥进驻商业地产的后果，是导致产品同质化严重，集体陷入营销“怪圈”。何解？李麒认为，而对商业地产来说，地段是首要考虑因素。如果某些房企决定做商业地产之前没有因地制宜的进行考量，非但前景不乐观，还将陷入困局——“餐饮非常好，电影院很火，但百货服装表现惨淡。”就连商业巨头万达广场也逃不了这样的宿命。如何走出这一“怪圈”？“长沙市场目前没有达到多元的层次，不像北上广深能容纳不同风格和消费能力的客群，大众消费或小众市场才是长沙未来发展的突破口。”
谈商圈：
未来五一商圈独大 多个商业次中心并存
随着城市的发展，新兴片区梅溪湖、洋湖垸、滨江新城等地的房价愈演愈烈，土地成本被不断刷新的同时，也激发着投资客的热情。穿越半世纪的五一商圈，交通拥堵、停车难等弊端日益凸显，而新城区人性化的商业设计似乎更受青睐。有业内人质疑，五年后，五一商圈的地位或被撼动？
“地段说白了就是人气，做商业地产就需要人气。”李麒直言，人气决定商业地产的寿命。
“五一商圈未来的地位难以复制。”李麒认为，五一商圈集中了湖南省最优质的资源，是天然形成最合理的商圈。未来九龙仓问世、地铁的通车，为五一商圈带来新的发展契机。试问，这样一个具备天时地利人和的商圈，谁能比拟？固然，城市的发展需要很多新商圈支撑，但不论这个城市如何发展变化，都将只有一个最核心最独一无二的商圈，好比上海的徐家汇、武汉的汉口、香港的九龙……而五一商圈就是这独一无二。
谈竞争：
商业地产“存活战” 好码头是关键
长沙的商业地产从稀缺到过剩，短期发展来看，未来三到五年，这一批竞争的商业地产中，真正能存活下来的有多少？这场“存活战”中，究竟谁赢谁输？
对此，李麒形容，“这就好比电影院行业，电影院在跑马圈地的过程中，他们的推广形式与商业(地产)一样，占到好码头的电影院以后就能生存下去，至少能获得别人收购的好位置。”
近几年，长沙迅速崛起的商圈中，李麒十分看好奥克斯广场，用好码头理论来看，奥克斯广场无疑是聪明的。“它周边缺少商业，而且人流量大，只需要合理招商便可迅速跻身河西商业中心。”
相比之下，较偏远地区的商业综合体，想存活下来的机会更难。“同类竞争较多，将来承受的风险更大。”李麒表示，这类商业地产，主要经营中端百货市场，一方面受电商的冲击，市场份额越做越小，人气萧条；另一方面，前期舍不得培育注资，而将租金转嫁给商家。如此经营商业地产，只会落得门可罗雀，惨败收场，陷入商家退场，招商难的恶性循环。
谈调控：
明年商业地产喜忧参半
11月28日，长沙调控细则公布，明确首套房在90㎡(不含)以上的家庭，在市内六区贷款购买第二套住房最低首付比例提高至65%。消息刚落地，便引来业内“吐槽”，首付比例由60%提高至65%，这是跟风的节奏？还是娱乐大众？对明年商业地产有何影响？
“有点跟风的意思。”李麒表示，每一次政策调整，对前期市场的确有影响，经过几个月的消化适应之后，对整体楼市表现并没有立竿见影的效果。社会总体经济在增长，如果房价不上涨不合市场规律。但谈及明年商业地产的发展前景，却坦言“喜忧参半”。
“喜也投资客，忧也投资客。”让李麒喜的是，面对调控，投资者会更多的将眼光转到商业地产这块，一定程度上给不限购、不限贷的商业地产带来一些投资空间；忧的是，楼市调控短期内将打击投资者信心，这种浓重观望的氛围对商业地产发展不利。
尽管商业地产前途未卜，但李麒仍对未来充满信念。“更加积极面对市场、推广项目、让更多投资者认同商业地产投资。”他认为，投资住宅并非明智之举，长沙并非外来人口城市，住宅供应量大，二手房市场成交很不活跃，获利空间更是有限，而投资商业地产，只需要“站好码头”，回报率远远高于住宅。
