抢人气、抢市场 房产营销发动“新春攻势”
2013年将是成都楼市五年来难得一遇的发展良机，可谓“天时、地利、人和”。年初，成都楼市成交迎来了开门红。记者了解到，不少有实力的开发商早已开足马力全情投入新春营销中。
历年必争“新春营销”开发商抢跑年初市场
嘉宾：成都思源经纪总经理廖建华
2013年初，成都楼市成交迎来了开门红。据思源数据库显示，2013年1月的前16天成都市新建商品住宅成交4713套，较去年12月同期微跌4.6%，若抛开元旦假期，则较去年12月同期高出3.5个百分点。同比2012年1月前16天则更是大幅增加105%。这与开发商大规模、集中营销不无关联。可见开发商对商机的把握是从不曾放松的，而“新春营销”也是历年来必争之销售节点，究其原因，我认为有以下几方面原因。
行业环境：利润降低大势所趋
各大房企2012销售额创新高的同时，有数据显示，品牌房企净利润率水平呈现下降趋势。24家大型房企销售利润率已从2007年的24%下滑至2012年的18%。行业利润率的回归促使房企加快销售节奏获得更多利润，而嗅觉敏锐的大型房企更是首当其冲。如行业老大万科早已启动快销模式，并在全国范围复制。而去年销售首破千亿的保利2012年销售整体去化率高达8成，同比增加12%。
政策环境：调控维稳后市信心足
2012年底至今，中央关于房地产调控的措辞始终保持维稳基调。特别是，国土部为防止地王信号干扰市场而重新定义地王标准，将中央维稳心态表露无遗。没有新政策就是最好的政策，业内对后市走向普遍乐观，甚至有发改委专家称“2013年房价稳中有升可能性很大”。
5月将迎第1轮供应潮 新春必抢“头筹”
嘉宾：正合地产董事长毛勇
新春，一度是房产市场的淡季，而在2013年一开年，各媒体广告投放不减反增，预计在2013年新推量的楼盘为数不少，各区域出现价稳量增的指标盘。在这寒冷的冬季，房产市场却一度温暖，为何在2013年开始如此热闹？正合观察有2点原因：
楼市日趋理性市场充满期待
经过2007-2012年，成都楼市经历波峰波谷，几经波折，市场逐步走向理性和健康，楼市营销也更趋成熟、理性，更具有前瞻性。2013年春节比去年晚一些，这给地产市场一个很好的缓冲。刚刚过去的2012年第四季度，全国市场普遍翘尾，成都市场也实现了较好量价，市场对于即将到来的2013的开年都充满了期待，敏锐抓住市场时机，营销往往能够事半功倍。
城市竞争力提升返乡置业者增多
成都作为西部发展战略的核心城市，通过天府新区规划、轨道交通建设、产业升级、城市更新等一系列举措，整个城市竞争力正在无可争议地快速提升，成为名副其实的中西部发展引擎。而每一轮大假正是人员流动最频繁的黄金时段，“春运”的繁荣更体现出新春节点的强大威力，能否抓住这一轮消费需求，做足影响力，扩大知名度，提升人群、特别是返乡客对于城市价值的认知，并实现成交，以及后续的口碑带动，显然是开年的营销关键。而正合代理某品牌项目在2012年与成都关联的外省客户成交占比可达40%。
欲抢占市场份额 必打好新春“第一仗”
嘉宾：四川中原物业顾问有限公司总经理邹玉棠
新年伊始，开发商在营销造势方面可谓动作频繁，且规模较大，究其原因，我们可以从客群特点及节点置业目的两个方面来分析。
抓牢刚需积极跑量
从客群特点上来讲，目前市场上的客群仍旧以刚需为主。据中原地产统计：这部分人群大概在70%以上，牢牢占据市场主力，这在去投资化的2012年表现得尤为突出。在此我们将刚需再度细化为“首置”人群与“首改”人群，其比例大概为7：3。“首置”客户经济实力较为有限，首付，月供承受能力不大，倾向于总价低，小户型多功能房，而对于涉及到居住品质感，如梯户比，物管细节以及户型设计等并不多加以关注。目前市场活跃，房价上涨预期强烈，购房者受“买涨不买跌”的心理刺激积极入市，需求旺盛。而“首改”客群则在经济实力上较为宽裕，对于住宅产品的选择则较为谨慎，在物业品质，居住环境，周边配套等方面更为关注。新年伊始，改善需求抬头，换房现象突出。目前以上两种客群对于年后房价的走势都趋向于上升预判，因此都有赶在年前下手的打算，而基于市场环境改善，开发商必将抓住难得的“窗口期”，节点营销，持续走量，回笼资金。
初期部分投资者转向商业
受住宅限购、限贷等政策影响，投资性需求受到压抑，住宅市场投资比例不足10%，初期有部分投资者转向商业。但随着住宅市场形势的好转，住宅市场投资门槛较低，风险较小等诸多优势凸显，加之受到通胀、流动性宽松等因素影响，投资者目光又开始转向住宅市场，需求略有抬头。
一年之计在于春 楼市“三抢”拉开序幕
嘉宾：成都家慈地产顾问有限公司总经理张猛
2013年将是成都楼市五年来难得一遇的发展良机，可谓“天时、地利、人和”三全其美，但凡有点实力的开发商早已经开足马力投入“三抢”运动：抢地！抢种！抢收！
调控渐明大势所趋
从大势来说，出现这一局面，与楼市调控逐渐透明化有关，当前楼市体现出三个基本稳定：一是，政策环境基本稳定，既无进一步“严打”的可能性，也无取消双限的松动可能。虽然房产税有扩大试点城市的可能性，但从重庆上海的试点效果来看，对市场的影响力相对较小，更多还是体现在增加税源的功能上。二是，供求市场基本稳定，成都楼市东、南、西、北全方位扩张，主战场逐渐向大成都范围扩张，土地出让加大，需求量也未见疲软，随着成都经济的快速发展，“产业红利”还将持续在楼市闪光。三是，房价相对稳定，因东南西北四个方向都有土地供应保障，大量的市场扩展空间，房价大幅上涨的可能性不大，但稳中略有上升应该是大概率事件，也符合成都快速发展的城市经济特性。
新春营销区分客群
从营销角度来看，春节期间有三大客群是抢夺重点：一是年终奖客群，无论刚需族还是改善型，领了年终奖，买房、买车、旅游是三大花钱选择，各取所需。二是返乡客，在外赚了钱，总得在老家买套房，如果能在成都有套房，那更有面子。三是旅游客，特别是二、三线城市和周边省市，有给子女到成都就学准备的，有退休想到成都养老的，有大西北石油矿区的，攒了大辈子的钱，特想把余生交给成都的。平时难得有时间到成都，春节期间到成都选房外带旅游，两全其美。
