2012年接近尾声，传说中的“世界末日”没有到来。有人说这一年是房地产商的2012，楼市调控政策未见放松，房企之间的竞争越发激烈，对于他们来说，想在房地产行业领域做的长久只有更加努力。
新浪乐居讯(编辑 徐佳)今年，是世茂房地产业绩大丰收的一年。12月5日，世茂房地产在香港公布前11月的销售业绩，截至11月底，集团累计合约销售额为422.86亿元，同比增加49%，已超全年销售目标307亿元的38%。业绩增长的背后，离不开营销团队的辛勤耕耘。
12月20日，世茂房地产控股有限公司助理总裁、营销总经理蔡雪梅在接受新浪乐居专访时表示，好的营销必须具备对市场非常强的适应能力、使命必达的核心机制、非常强大的团队凝聚力。
回顾这一年的上海楼市，蔡雪梅称用“乍冷还暖”来形容最为贴切，从年初楼市的冰冻到十八大后政策的逐渐明朗，需求的逐步释放，年末的房地产市场呈现暖冬的局面。
对于明年的房地产市场，蔡雪梅表示，无论是开发商还是政府，都对经济政治环境比较有信心，在经历了两年的限购政策后，投资投机客已得到有效抑制，调控政策不会发生大的改变，结合城镇化建设，新的发展需求会释放一部分机会，明年的房地产市场将会向着良性的方向稳健发展。
好的营销需具备团队合力 适应市场使命必达
新浪乐居：从龙湖到世茂，您成功操盘过多个项目。在您看来什么是好的营销？决定营销成功的关键要素是什么？
蔡雪梅：好的营销一定要从这几个角度来看，第一，要有非常强的适应能力。能够随时根据市场和客户的需求改变，迅速调整自己的原定计划和部署。第二，会有一种使命必达的核心机制，要完成的业绩对营销人来讲是一个必须要达成的目标。第三，要有非常强大的团队合力，具备团队凝聚力。
今年世茂业绩全面开花 明年计划提高30%
新浪乐居：贵公司今年最成功的营销案例有哪些？
蔡雪梅：今年可以说世茂全面开花的一年，成功的案例非常多。包括大连御龙海湾，去年只有一个多亿的销售额，今年有15亿元的销售额。去年南京的项目仅2亿元的签约额，今年有20亿元的签约额。实际上包括三线城市晋江，今年的签约额达到40亿元。在福建省，世茂的业绩超过百亿，这在当地所有的开发商中业绩是最好的。
在整个核心的长三角区域中，也取得了非常好的业绩，在环渤海的天津，至少是前三位的销售额，总体来讲今年各区域的战略和业绩都让公司非常满意。
新浪乐居：公司明年的销售和经营目标安排是怎样的？
蔡雪梅：我们今年在上海的项目主要就是上海世贸滨江，这是一个已经开发多年的老盘项目，今年上半年已完成了全盘的清盘，去化已达到全年业绩。明年至少会有两个新盘在上海推出。
至于明年的销售策略，我认为做营销最重要就是应对变化的反应速度，从这点来讲没有任何一个动作和策略是固定的，需要根据时机、市场、政策和客户需求随时调整打法。销售目标上，明年的业绩指标大概会在今年的基础上有一个大约30%的增幅。
回顾2012：乍冷还暖
新浪乐居：回顾2012年上海楼市，您会用什么词来概括？
蔡雪梅：我觉得是乍冷还暖吧，开始的时候会感觉到比较冷，大家会有冰冻的感觉，但是随着十八大后调控政策才明朗，经济的复苏，需求的释放，今年一些被限购的客户到年底限购的期限满了，就再次具备购房资格，会有新的市场需求被释放。
开发商逐渐理性 明年的房地产市场将更加稳健
新浪乐居：今年以来保利、万科等大型房企已经花费了200亿元以上买地，您看到了什么信号？对于明年的楼市走势、政策预期，您有怎样的预判？
蔡雪梅：可以看到今年今年7、8月后直到年底，土地市场呈供需两旺的态势，无论是开发商还是政府都对明年的经济政治环境比较有信心。实际上经历了这两年的限购，市场客群越来越成熟，投资投机性需求已得到有效的抑制，我们判定明年相对于今年会更加稳健。调控政策不会发生大的改变，结合城镇化建设，新的发展需求会释放一部分机会，从在这一点来讲，应该是良性的促进房地产行业发展的契机。
至于未来的房价问题，更多是取决于市场的因素和经济的自然规律。我相信经过这两年无论是政府还是开发商都会越来越理性，大家都知道要获得的是一个长久的发展，而不是短期的暴利，尤其是一些长期致力于在房地产领域发展的开发商，会更审慎的对待未来发展的计划性和合理性。所以从这点来看，如果价格涨也是供需之间必然规律的结果，不会是因为其他外在的非市场因素刺激所产生的泡沫性增长，大家会更理性的去看待市场、看待自身的成长。
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