新浪乐居讯（编辑 白婧）上半年城区刚需缺货，下半年君珆花园、格兰名筑等城区热盘虽然以“万元豪宅价”入市，仍然遭遇市场疯抢。随着更多刚需楼盘加入万元标杆行列，刚需客对价格的承受力达到极致，最终演变为不买账。
随着下半年房贷持续紧缩及房贷利率不断提高，购房成本的加码令买家难以承受。小编走访市场了解到，最近很多楼盘的客户上门量及人气远不及前段时间。市场分析人士指出，“目前楼市确实出现转向，随着全国房价的一路暴涨，可能出现调控政策的预期越来越高，现在更多的客户选择止步观望，就等着11月召开的十八届三中全会，看会不会出现调控信号。”
购房者：观望主看价格 个别楼盘定价过高“遇冷”
“城区有新盘，我就来看看，不是非买不可，这个价格相对还是过高。不如到万江去买二手房，带装修才7字头。”陈小姐在城区某热盘开盘现场表示。而现场另外一位李先生同样表达了自己是否购房全看价格：“现在贷款好难，我主要看价格。3房总价要是上了70万，我就不打算买了，太贵了。”
客户认为新盘定价过高并不是个别现象。据业内人士透露，某知名品牌开发商在南城的两大项目最近开盘的去货情况并不理想，原因就是价格遭遇瓶颈，总价太高导致买家望而却步。虽说目前一些刚需盘标上了“豪宅价”，但事实上给出的产品又非豪宅标准，只是个普通刚需盘，这种现实让购房者难以接受。
一业内资深人士就以上现象一针见血指出：“现在某些项目定价过高跟区域没关，跟开发商有关，这些开发商对自己的品牌溢价力过于自信，对市场的预估过于乐观，以为消费者会买他们的账，定出完全超过市场及客户承受力的价格，事实证明并非如此。”
碧桂园天麓山售楼处人气火爆
相比之下，碧桂园天麓山在塘厦推出“6字头”带精装的产品则遭遇市场疯抢。其主推85-100平的刚需户型，上周即卖出644套成交，占全市成交的三成左右。同理可证，9月底龙湾新城推出83-130平户型，以4500元/平均价开盘，便劲销7成，与一桥之隔的石龙片区房价相差3000元/平。
如此可见，刚需盘卖符合产品价值的刚需价，才是吸引客户的销售“利器”。 价格对于购房者来说，仍然是最具吸引力的“诱饵”。
开发商：持续推货不降价 二三级联动增客源
购房者目前迫切希望房价降下来，以此降低购房成本。但开发商持续推货却不见价格松动，市场由此进入观望状态。曾有业内人士表示，近来东莞楼盘访客量下降幅度高达40%，因为房贷收紧舆论氛围渐重，以及接下来政策出台的预期，许多购房者对入市持观望态度。
中原地产东莞市场研究部最新报告显示，继国庆首周沉寂之后，大批新盘启动入市步伐。上周有莞城富通自在城、樟木头的香樟1号、凤岗的锦龙又一城等四个项目开盘入市，可见开发商正抓紧时机积极出货。但东莞楼盘整体上客户来访量仍未有所改善，上周客户来访量仍延续前周低位，除受高位价格及预期政策影响外，部分购房者被房贷收紧所累，延缓入市。
另外，从新盘入市价格及个别项目后续产品价格来看，当前楼市仍然呈高位企稳上涨的走势。开发商持续推货，但是片区领涨项目价格仍处高位，亦无松动迹象。
开发商不降价，只能通过加大营销力度来蓄客。小编日前随机走访了西平片区部分二手中介铺，发现许多一手房广告展架立在中介铺位现场，而打来推销一手房的电话中，8成来自于二手中介经纪的致电。越来越多一手楼盘通过二三级联动来增加项目访客量和曝光度。
随着客户资源的紧缺，楼盘之间互相抢客的情况更是屡见不鲜。日前小编在城区某盘开盘现场，就见到该盘附近的对手楼盘销售人员假扮客户混入人群，见缝插针地偷递名片，说服客户到周边一手项目去看房。
中原地产策略研究中心总监车德锐对此表示，现在二手市场不好做，一手市场对客源又有需求，许多东莞二手中介公司将都自己50%的人手调去做一手房楼盘推荐，因为其有拥有庞大的客户资源，能为一手房项目带去更多的客源。“但是这么做，无疑令原本冷清的二手市场更加难做！别看现在一手楼市火热，很多成交都是透过二手市场抢过来的客源来支撑，如此严重的透支客户，长远而言对东莞一二手市场都不是一件好事！”车德锐不无担忧地表示。
业内：购房者观望情绪加重 12月或现价格调整潮
因为个盘定价过高导致去货量不理想，这个情况并非所有业内都认同。合富辉煌东莞地产研究部副总监李兴旺认为，“现在并不存在刚需卖得不好的现象，主要是一直以来东莞成交处于高位，市场预期太高所致。比如说去年开盘卖100套房子已经很好了，换到今年就觉得这个成交业绩不够好。另一方面，目前城区个别楼盘定价确实过高，比如西平卖到1万我认为偏高。这跟开发商对产品的定位有关。一部分开发商定价偏低，比如碧桂园，一部分定位则过高。跟去年相比，今年东莞房价一直上涨，但是跟广深相比，还算理性，现在整个东莞市场处于温和状态，小幅波动还是正常的。”
对于后市变化，李兴旺认为，后市市场观望会越来越重，除去价格因素之外，还有对政策的观望，因为11月将召开十八届三中全会，客户入市情绪会受整体政策走向影响。另外一方面媒体舆论也是一方面，大部分购房者还是通过媒体了解市场情况。
而车德锐认为，目前成交转差、客户量减少还是主要原因还是个盘定价过高。还有一些是因为项目综合素质达不到购房者的预期。他认为北京已经出台调控政策，其他大城市可能也会相继出台一些房地产调控强化政策，这样一来会使得市场的观望情绪加剧。加上房产税的预期比较强，预计临深片区的别墅会全力出货。而东莞市场在今年12月左右会有一波价格调整潮。
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