一方面,自贸区、旅游城等概念的公寓产品销售火爆,另一方面萝岗、番禺、花都、增城等这些非传统中心区域公寓产品承受着高库存压力。未来,公寓这种在以往被称为“八面玲珑”的产品随着国内城市限购的放开似乎面临骑虎难下的局面。有业内人士指出,未来公寓项目的出路,需要依靠开发商更好地发掘楼盘办公方面的潜能,并为楼盘植入更多的增值服务等。
■新快报记者 谢蔓
公寓产品短期内不会被取代
今年上半年广州成交的商业物业中,有多达九成是办公物业。日前,中原地产研究部的统计数据显示,今年1月-6月,广州一手公寓总成交量66.12万平方米,同比增长约14%。上半年全市商业公寓项目月均成交近870套约11.87万平方米,并在第二季度出现反弹和大幅度增长。
不过,今年上半年以来,随着全国各大城市限购纷纷放开,因限购政策而受到市场青睐的公寓产品也前景堪忧。如毗邻广州的佛山,今年5月1日取消限购后,禅城等商业公寓货量较大的区域,公寓的成交量明显下降。不少商业公寓楼盘发展商表示,在新的政策环境下,对项目的销售前景表示担忧。广州方面虽然政府多次表示限购暂时不会放开,不过也有业内人士表示放开限购是大势所趋,迟早会到来。
有分析认为,佛山公寓项目目前面临的难消化,其实隐患早已埋下,限购松绑只是推波助澜而已。限购三年多使佛山的商业开发进入高峰期,但与之不配的是佛山的第三产业不及广、深、莞,使得佛山当地并没有那么多的商用物业租赁需求,而限购放开后风光不再的商业公寓仍在大量入市。手中握有商业指标的发展商,因为惯性,一时放不下这类产品。
高力国际华南区咨询服务部董事陈厚桥表示,从目前的土地市场看,无论是广州还是珠三角地区,商业性质的用地占据了相当的份额。而一般一个总建筑面积70万平方米的商业体,除了商场的部分用掉15万平方米之外,其余的面积则会规划为写字楼或者公寓。两者之间,很多发展商还是会选择做公寓,因为公寓产品总价低,市场更容易接受。
去年拼价格今年比概念
高力国际日前发布的分析报告指出,近几年来,不少投资者对公寓的发展前景有一定的担忧,似乎认为公寓是一个介于写字楼和住宅之间的“次新品”。通过对公寓购买者的调查发现,吸引购买者购买公寓的主要因素有低总价、户型小等原因,而公寓具有商业性质产权年限问题、商水商电以及没有煤气等问题也是影响购买者购买公寓的主要因素。
在其他城市,限购令的取消刺激了住宅市场的销售,从而对公寓市场产生了一定的负面影响。在各个取消限购的城市中,作为限购背景下产生的特殊产品,公寓的成交量在限购令取消之后均表现出一定程度的下降,购买者对公寓的购买意向也明显下降。同时,分析报告还指出公寓市场的外围走向十分明显。近三年来,广州外围公寓单位的成交比例每年同比的递增幅度都高于20%。就在今年上半年,外围区域公寓单位的成交达到了最高峰的9800多套。不过,也正由于货量大,不少项目都走低价去量策略,使得公寓单位整体均价只有14000元/平方米左右,是自2013年以来的最低。
除了短兵相接的拼价格,公寓项目还能做什么?陈厚桥认为,公寓产品要迎来新的春天,在开发居住功能时要注重为用户打造广阔的社会交往平台,开发以客户向导为主的服务体系。同时,除了居住功能外,更要注重发掘公寓产品的办公功能,提升产品和产业的关联度。“今年上半年,公寓产品的实际成交也证明了有概念、有‘故事’的公寓项目是成交的主角。如2014年,碧桂园空港国际、敏捷华美国际、合景天峻等公寓项目登上了月度的销售冠军榜,这些项目唯一可以总结的共性就是低总价。今年上半年的月度销售冠军项目则变为南沙万达广场、中惠国际金融中心、广州万达城等项目。从这些项目可以看出,自贸区概念、巨额投资的大型旅游度假项目成为公寓项目热销的新亮点。”
陈厚桥表示,今年初自贸区概念落地后,南沙公寓产品去化量增加,除了广州本地外,更多的购买者来自除广州以外的珠三角其他区域,看重未来自贸区带来的商贸商业价值,大部分购买目的为投资用途。如今“互联网 各个行业”的思路也逐渐渗入开发商的市场策略。有部分开发商已经开始注重社交平台的创建,力求为用户打造更完善的服务体系。其中在居住型公寓中,万科·跨界公寓最有代表性。万科物业以客户导向为主的服务体系,跨界创新前所未有物业服务,为业主提供兼顾酒店感和居家感的私属服务。另外,目前新型的“YOU 公寓”,是一个面向现代都市青年的连锁生活社区,凭着“挡风遮雨,有爱陪伴”的经营理念,YOU 迅速得到了广大新锐青年的认可。
