房企融资常见，但在整体业绩飘红的情况下，大规模融资却不多见。本周三晚间，界龙实业拟再融资计划引起业内人士关注，因为这已经是第20多家房企拟再融资了。从拟融资的企业来看，不乏有万科地产、北京城建这样的大型房企的身影。那么，各路房企一边对外声称不差钱，另一边却纷纷寻求再融资，这看似矛盾的背后，又隐藏怎样的玄机？
20余家房企欲融资500亿
本周三晚间，界龙实业拟再融资计划引起业界人士关注。根据公告，界龙实业拟定增募资不超5.4亿元资金，用于收购并投建地产项目。此次拟收购的界龙联合和名都置业股权均为公司和集团合资持有的房产开发公司。其中，界龙联合正在负责开发位于上海浦东新区界龙生活广场项目，为商业地产项目。
这并不是今年房企融资的首例。据不完全统计，截止至9月4日，一个多月里沪深两市共有万好万家、新湖中宝、冠城大通、荣盛发展等20多家房企抛再融资计划，总规模超过500亿元。当中，既有新湖中宝、宋都等中小型房企，也有万科、北京城建等大型房企参与的身影。融资金额有最小的5亿元左右，也有像华夏幸福融资总额高达60亿元的规模。
以最先发布融资方案的新湖中宝为例，其8月1日发布公告称，计划发行不超过17.91亿股，融资55亿元。在此消息的刺激下，此前停牌近一个月的新湖中宝在复牌当日逆市大涨。8月9日，北京城建发公告称，拟以9.38元/股的价格非公开发行不超过4.16亿股，募集资金不超过39亿元，拟投入北京世华龙樾、北京海梓府、北京上河湾、北京平各庄土地一级开发项目。
品牌房企也在频繁融资。中原地产研究中心统计数据显示，今年万科、恒大、富力、华润等10大标杆房企融资额已达380亿，接近去年全年413亿的融资额。
有房企计划融资建造商品住宅
对于此次的再融资申请潮，方圆地产首席市场分析师邓浩志指出，目前房企的融资方案并不是针对商品房市场的融资，而是面向棚户改造项目等有政府特殊支持、关乎民生的项目。目前，政府在鼓励房企进行土地一级开发以及旧城改造等项目；因此对这些项目的融资进行局部放宽，但对市场未来影响有限。
记者了解到，在今年3月的“两会”上，政府宣布“再改造1000万户以上各类棚户区”。由此，正式拉开了新一轮棚户区改造计划的序幕，吸引了各大房地产商的积极参与。而对于棚户改造，最大的困难还是资金问题。住房和城乡建设部副部长齐骥在接受新华社采访时就明确表示，棚户改造计划的资金缺口大。虽然中央政府不断加大棚户区改造补助力度，但仍只占改造资金的一小部分。但就改造资金而言，仍需多渠道筹集，除了政府投入以外，还需大量社会资金和金融的支持。
但值得注意的是，在房企推出国家支持项目的再融资计划的同时，也有房企试图借道国家支持“棚户改造”、“保障房”建设的机会，推出商品房项目融资计划。
宋都股份在8月6日发布的定向增发预案中，计划发行不超过3.125亿股，募资总额不超过15亿元，八成将投入位于南京与杭州的中小户型商品房项目。据了解，该公司计划投向资金的两个项目均为“定位刚需需求商品住宅”，而非国家所支持的棚户改造项目或保障房建设。
同时，界龙实业在公告中称，根据预案，在募集到的资金中，1.4亿元用于收购集团持有的界龙联合17%股权和名都置业40%股权，另外2.4亿元用于扬州御龙湾商业二期项目，其余资金则用于偿还银行贷款。
据了解，两年前，国务院就发出通知，要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管。根据该通知的规定，对存在土地闲置及“炒地”行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
但日前各房企的密集融资计划，让许多房地产业内人士看到地产融资开闸的曙光。可在另一方面，证监会却对房地产融资的开闸进行了否认。证监会新闻发言人在房企新湖中宝提交融资计划后，向《第一财经日报》记者表示，仅从棚户区改造项目再融资通过，就大喊房地产融资开闸，有点过了。目前，对于地产融资没有新的口径，棚户区改造和国务院相关文件中的住宅范畴不同。
但也有业内人士分析，此次证监会有条件地放开对房地产行业的融资，说明地产调控机制正在发生转变。
行业负债率高企
越来越庞大的融资大军，也从侧面反驳了房地产企业“不差钱”的说法。
万科总裁郁亮此前就多次向媒体强调，万科的资金是全行业最充裕的，而且公司拥有在海内外的众多融资渠道，不存在资金短期问题。与此同时，恒大地产、龙湖地产等大型房企也在今年上半年高调表示获得了多间银行的超高额度授信，向市场展示自身的资金充裕程度。而华远地产董事长任志强也曾公开表示，华远地产不存在资金问题，而且无论从固定资产抑或到位资金还是资金总量等数据，都说明市场整体式并不缺钱的。南都记者粗略统计，超过六成的大型房企在中期业绩显示，今年上半年净利润都呈现增长的现象。
当各大房企信誓旦旦地表示“不差钱”的同时，但市场上的各种融资举措暗示事实似乎并非如此。首创财富投资管理有限公司副总经理岳明接受和讯地产采访时表示，无论以目前房企再融资的积极性，房地产基金信托类产品的活跃度而言，都说明行业资金面基本上还是比较紧缺的。
信托业协会数据表明，今年上半年房地产信托新增规模达3076亿元，相对去年上升了17.99%，创下了2010年以来最高水平。
同时，中原地产研究中心统计数据显示，截止今年上半年，全国四个一线城市合计土地出让金收入高达1411 .8亿，相比2012年同期的314.4亿，上涨幅度达到350%。其中，万科、保利等10家标杆房企，今年前7个月的拿地金额便达到了1352.7亿元。在积极拿地的同时，由于地价上升，更直接拉高了成本支出。
对此，邓浩志指出，虽然对外声称“不差钱”，但其实大部分房企在任何时候都会处于缺钱的状态。因为，只有具备充足的资金才可以拿更多的地块，进行更多的项目开发。而手头上的现金越多，也能使企业更好地发展。
房地产专家韩世同认为，在银行的资金流动性收紧之时，又因为临近年尾时，房企在年度资金安排上有很大需要，所以有融资上的需要。虽然万科等房企有着海外融资渠道，但对他们来说在国内外的融资渠道越丰富，越能解决资金安排问题。
在房企融资大军浩浩荡荡之时，难掩市场对部分房企高负债率的担忧。有业内人士指出，房企之所以青睐再融资，首先在于融资成本比较低，而且能获得长期稳定的融资资金。更重要的是，能够降低房企的负债率。
据统计，截至8月30日，房地产企业整体负债率为74 .99%，比去年年底的73.22%增长了1.77个百分点。其中鲁商置业今年中期业绩报告显示，该公司负债率为92.9%，居所有上市房企负债率之首。此外，招商地产、保利地产、万科等典型房企的负债率也保持在70%-80%。
韩世同指出，目前国内房企70%-80%的负债率明显是过高的。香港房企的负债率一般不超过30%。而国内房企如此高的负债率可能会为自身带来一定的经营风险。一旦经济情况有变，就会导致房企的资本收缩、资金链紧张。
再融资或加速房企分化
韩世同还指出，若从房企规模上看，大房企由于资金状况健康且信誉度高，融资的难度相对容易。而融资渠道本来就单一的小房企不具备这样的能力，使得自身融资困难，这也会导致在房地产市场上，强者越强、弱者越弱的现象。
各房企今年的中期业绩显示，当大型房企业绩飘红的同时，上市中小房企有四成处于亏损状态，光华控股、中关村、银润投资、津滨发展、绵世股份等房企的上半年业绩下降幅度高达100%到200%。
面对目前的市场环境，韩世同也强调，若市场出现整体资金紧张，就好比“大河缺水，小河也会断水”，无论大房企还是中小房企都会面临融资困难。
“再融资若放开实际上就是国家在鼓励房企兼并。”房地产专家叶檀在7月的演讲中指出，融资能力是房企的生命线，也是房企实力的象征。
克而瑞分析师朱一鸣认为，房地产企业再融资短期内不会全面放开，而是只对符合国家政策导向的融资方案采取有条件的开放，包括旧城改造、保障房以及商业地产等非直接涉及住宅类的融资方案。
而同策咨询研究部总监张宏伟表示，现在这个阶段，如果房企不快速取得性价比高的土地，调整好土地储备，可能会错失发展机会。而若想加速扩张，拓宽融资渠道，储备低成本的“粮食”就显得很有必要。
如果房地产上市公司再融资方案获得监管层的批准，则表明房地产企业融资环境进一步改善，将给资本市场和房地产市场带来明确投资参考。
——— 某业内人士
房地产企业再融资短期内不会全面放开，而是只对符合国家政策导向的融资方案采取有条件的开放。
——— 克而瑞分析师朱一鸣
