??全面放开二孩的政策尚未落地，楼市已注入兴奋剂。市场上主打改善型产品的开发商早已按捺不住，开始借机推广营销。
??“对楼市而言，二孩全面放开后肯定对楼市是一大利好，家庭成员多了住房需求肯定要增加，只是中间还有个过程，并不会立马显现。”瑞峰置业市场研究部经理李玲玲表示，预计后期市场上紧凑型刚需三房和舒适型四房户型会走俏，原本属于改善型的四房，对于二孩家庭来说将变成刚需。
??房企高管集体躁动
??今年东莞房地产市场成交一直处于快车道。从5月份至今，已连续保持6个月月成交量在80万平方米以上。市房地产协会秘书长陈骏良此前接受记者采访时表示，东莞月成交量保持在40万平方米就属正常水平。而二孩政策放开，令房企高管们都开始躁动，并分析该政策将给楼市带来长期利好。
??“随着全面二孩政策落地执行，传统上满足三口之家需求的两房和紧凑型三房必须升级到舒适性大三房和四房以上。”本土某房企高管表示，这对长期主打改善型产品的本土开发商来说，有极大的促销作用。
??也有其他房企高管表示，东莞本土群体经济宽裕，在机关、事业单位工作的群体生二孩的意愿十分强烈，现在放开后会带来换房需求。
??多个楼盘趁势推广
??市民们还在朋友圈讨论该不该生，嗅觉灵敏的开发商已趁势营销。
??位于东城大王洲桥旁的达鑫江滨新城项目，目前主推140-157平方米四房的君悦组团。“二孩正在到来，机会不可错过。”该项目销售负责人表示，东莞本地人生二孩的意愿很高，现在政策允许了，对大面积户型的房子需求会增加，他们主要在楼盘微信公众号、户外广告牌等渠道进行宣传推广。
??同样，富通自在城、班芙春天等项目也借助全面二孩政策、学位房等主题进行推广。除楼盘外，擅长线上营销的保利地产广东公司，通过企业微信公众号打出“麻麻喊你回家生二孩，保利喊你脱单面单”等主题文字，并配图进行宣传。
??120平米以上大户型成交上万套
??根据瑞峰置业市场研究部统计，今年前10月，全市120平方米以上的户型(不含别墅)共成交13679套。其中，今年新增供应10780套，新增供应部分产品已成交6850套，去化率达到64%左右。“就房地产市场而言，全面二孩政策出台后，必将推动住房需求结构出现革新，刚需与改善型户型面积将相应提高，三房甚至四房或成标配。另外，市场大户型产品销售比例将有所提升，学区房也会成为客户考虑的重要因素。”李玲玲表示。
??个案
??多生一个全家上洗手间排队
??“生完老二后，我发现当时买房子考虑得太少了，现在根本不够住。”在城区某工程单位上班的老李说。
??2009年，刚刚当了爸爸的他，随单位从河北来到东莞从事工程项目建设。刚到东莞时，老李在公司附近的小区租房住。后来看到城区房价开始逐步上涨，加上工作比较稳定，2012年底他便在南城万科某小区购置了一套80平米左右的两房。一年后，小儿子出生了。“当时买房的时候只想着够住就行了，结果老二出生后，发现房子根本不够住，现在每天上厕所、冲凉都要排队。”老李说，虽说大儿子现在上幼儿园了，但两岁的小儿子还要老人帮忙照看，而家里空间太小根本不够用。
??“最近我一直在考虑换个大一点的房子，考虑到小孩未来上学等问题，至少要买个120平米以上的房子才够用。”老李说，根据他的经验，想生二孩但只买了中小户型的人，以后要多考虑换房的问题。现在他还在看房，首付款凑够就得马上入手。“考虑到将来小孩上学等问题，买二套房时我可能比较重视教育资源，最起码小区或者周边得有幼儿园。”
??业内谈
??买房效应预计三年后体现
??合富辉煌市场研究部副总监李兴旺：国家全面放开二孩的政策，对于楼市肯定是利好，但目前不会对楼市成交有大幅度的影响。
??首先，政策落地需要一定的时间，其次现在养孩子成本较高等因素，愿意生二孩的只是一部分群体。从对市场预期而言，未来大三房和四房等大面积户型的产品，销售形势或会大有好转。但这种市场反应并不会现在就体现，我认为较明显的体现应该会在三年后。
??瑞峰置业市场研究部经理李玲玲：二孩放开后，东莞本地户籍的事业单位员工、公务员以及一些企业主、个体户将会积极响应。2015-2025年这10年是人口增长高峰期，其中预计20 17年是二孩生育高峰期，所以换房需求不会立马显现，二孩还有一个前期的家庭计划阶段。
??就产品结构而言，半数家庭对于房子总价的心理预期并未增加，这就要求房企能在控制总价的基础上，做出空间感更强、使用率更高、性价比更高的产品。
??另外，学区房将成为客户考虑的重要因素。对于有学位的房源或者针对二孩家庭设计的产品将会受到市场的欢迎。
??“二孩房”设计，最好能有储藏室
??某开发商营销总监：根据我们对客户的沟通和理解，生二孩后换房的人不在少数，毕竟要解决人口增加带来的空间需求。
??早在2013年单独二孩政策出来后，市场上就有了“二孩房”的概念。对于普通白领来说，110-120平方米的户型是适合两孩家庭的面积。原来市场主推的90平方米三房，房间尺度比较小，卧室只能做两个，主要是针对刚需人群。相比而言，110- 120平方米的房子，面积相对舒适，户型稳定性更强。
??“二孩房”设计时应该尽量减少公共空间，增加可变面积，通过对这些空间进行改造，提高住宅内的附加值。在收纳空间上，最好能设计储藏室，比如第一个孩子用过的物品，可以留给第二个用。
