由中国商业联合会和江苏省人民政府共同主办的“2013年(第八届)中国零售商大会暨零售•金融与商业地产高峰论坛”于6月1日在昆山国际会展中心隆重开幕。
主题：第八届中国零售商大会暨展会—2013江苏·中国商业地产圆桌会议
时间：2013年6月1日上午9：30
地点：昆山国际会展中心二夹层多功能厅
邢和平：各位来宾，大家上午好！首先请允许我代表主办单位欢迎大家的光临，我先做一下自我介绍，我是中国商业联合会专家工作委员会的副主任邢和平，首先让我隆重介绍参加本次会议的嘉宾：
中国商业联合会会长张志刚先生
中国房地产业协会会长刘志峰先生
意大利时装商会主席Mario Boselli先生
蔡云：我是中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云，参加第八届中国零售商大会暨展会，我们通过房地产业和零售业的不断融合，搭建了一个良好的交流平台，现在由我来介绍一下中国房地产业协会与会的嘉宾，他们是：
中国房地产研究会中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如先生
中国房地产协会商业地产专业委员会主任委员、北京国华置业有限公司董事长房超先生
中国房地产协会副会长、上海绿地集团董事长、总裁张玉良先生
中国房地产业协会副会长、嘉凯城集团股份有限公司边华才先生
上海地产(集团)有限公司副总裁蔡顺明先生
来自北京的金融街投资集团副总经理高靓女士
易居(中国)控股有限公司高级副总裁、乐居互联网集团总经理贺寅宇先生
北京汉博商业投资管理有限公司董事长朱友军先生
蓝光嘉宝集团副总裁闫恺先生
北新建材王兵董事长
邢和平：我再隆重介绍一下来自意大利的朋友Luciano Nataloni，他是欧洲投资公司的董事。还有爱国者的董事长冯军先生；力宝集团乐宾百货中国区总裁余沛强先生；佳兆业集团董事局副主席孙越南先生；苏州工业园区邻瑞商业投资顾问有限公司副总裁吴学军先生；上海红星美凯龙房地产有限公司副总裁贾涛先生；佰嘉地产集团的李盈霖博士；还有田晓光先生、周京英女士，以及中国商业联合会购物中心专业委员会副主任兼秘书长赵素珍女士，谢谢大家的光临。
蔡云：此次会议我们还是采取以往的做法，由房地产开发商和零售商分别作为代表对这个会进行讨论。首先请房超先生做开场致辞，谢谢大家。
房超：欢迎大家，我们今天很荣幸张会长和刘会长都亲自到会，给我们一个交流的机会。今天来了很多业内精英，像绿地的张总。零售业协会和房地产的关系越来越紧密，唇齿相依，我们这种形式的交流已是第四届，去年也是在昆山，做了一次非常好的交流，提出非常多的问题，也有很多启示。去年的交流主题是围绕商业和地产的转型，还有商业地产金融，还有其他的一些和电商之间的合作关系，都是去年就提出来了的课题。一年以后的今天我们看到，这些课题是多么重要。这是一个变化的时代，所有的人都在变，经济、消费结构，包括房地产的宏观环境、零售环境都在变，所以在这个时期，我们可能需要一些思考和研究，需要一些顺势而为的改变。所以多一点这种研讨，多一点交流，对我们战略性的思维，对企业的发展都很有益。
今年的主题是和当前的变化形势密切相关的，我们也安排了一些企业，针对自己的问题进行思考，我们希望通过发言，能够互相启示，理顺自己的战略思考，达到交流的作用。这个活动我们准备把它作为一个强社的活动，我搞了十几年商业地产，我深切地感觉商业地产和零售业的关系已经越来越一体化，过去说商业是跨界，现在商业地产本身和零售业已经不能算跨界了，只能算产业链，所以这种交流，将来怎么融合法还会变，现在我们还是两家，再过几年就不是这种形式的讨论了，可能是内部研讨，所以这是一个非常好的交流机会，非常欢迎大家能够来学习。十分感谢张会长、刘会长和其他各位领导在百忙之中光临，能够对我们做一些指示，谢谢大家！
邢和平：谢谢房总，现在请张志刚会长给大家致辞。
张志刚：尊敬的志峰会长、尊敬的远道而来的意大利时装协会主席Mario Boselli先生和你的朋友们，各位嘉宾、各位朋友，大家早上好！感谢大家在百忙当中参加2013中国商业地产圆桌会议，我是第一次参加这个会议，我感觉到两个协会，两个专业委员会已经合作多年，成了在前进的道路上相伴而行的伙伴，这种形式非常好，我也希望这种合作的方式长期进行下去。在此，我首先代表中国商业联合会向来自全国各地的企业工作者、学者、专家和业界的同事，表示热烈的欢迎，向在会议的筹备过程当中付出了辛勤劳动的全体同志表示衷心的感谢！
去年，我们国家的国内生产总值为51.9万亿元，比上年增长7.8%，其中第三产业增加值达到23万亿，增长了8.1%，第三产业增加值占国内生产总值的比重第一次达到了44.6%，占GDP的比重居于第二产业45.3%之后，现在第三产业占GDP的比重还落后于工业、建筑业0.7个百分点。近两年来，国务院密集出台了一系列的政策，促进和支持服务业的发展，服务业在去年底，根据国家统计局的统计和工业一样，增长了8.1%。但是今年第一季度，服务业增长了8.3%，快于工业增长速度。如果按照这种趋势发展下去，今年有可能出现服务业增加值占GDP的比重超过工业的局面，如果出现这种情况，那么可以说国家这些年来转方式、调结构的一个重要方向，即实现产业结构的优化，取得了初步的成绩。今年有可能是实现这个转折的历史性的一年。
改革开放以来，源于建筑业的商业地产跨产业发展，以产业链的方式使传统的商贸服务业呈现出了革命性的变化，与现代流通方式相结合，极大地改变了群众的生活，也极大地改变着城市的面貌。商业地产异军突起，成为我们国家现代商贸服务业一支蓬勃发展的生力军。商业地产历经规划、设计、开发、招商、管理和运营的全过程，实行多角度、全过程的一条龙服务，深受欢迎，特别是地方政府和广大消费者。商业地产不同于房地产，它是增值地产，既可以使城市的面貌更美，也可以繁荣一方经济，商业地产商吹响了商贸服务企业的集结号，使老字号品牌产品和品牌企业相互借重，集聚发展。商业地产商是优秀传统文化的继承者，也是时代风貌的体现者，文化与经济的结合者。我相信成功的商业地产商在国内集聚力量之后，将会勇敢地走向世界。例如万达已经开始收购美国的影院院线。
当前国际经济形势跌宕起伏、错综复杂，国内经济发展的增速下行压力很大，转方式、调结构，为实现科学发展增添着后劲，但是也会给现实的各类企业带来新的挑战。电子商务改变着世界，也改变着市场，改变着人们的生活方式，在给广大消费者带来低价和便利的同时，也给实体经济带来前所未有的困难和挑战。我国的商业地产在继续成长的过程中，会不会重走经济历史发展史上多次出现的盲目发展，下而全、大而全，低水平、高水平的重复建设会不会重演？在机遇与挑战同在，发展与困难相伴的前进道路上，面对新形势，包括商业地产商在内的所有的企业家，都必须做出自己的理性解答和科学决策。发展是硬道理，坚持用深化改革、全面提高开放性经济水平的基本国策，去化解前进道路上的一切困难，这是宏观做出的战略决策。但是作为企业家而言，不断适应变化的新形势，有条件的还可以实现弯道超越，这是我们微观企业必须做出的回答。
十八大的报告明确指出，解放思想、实事求是，与时俱进，求真务实是科学发展最基本的特征，我们应当时刻牢记认真贯彻市场经济当中企业的激烈竞争。市场经济中企业的激烈竞争很像自然界当中物种之间的竞争，达尔文先生曾经讲过这样的话，在优胜劣汰的物种竞争当中，得以生存的并不是那些最强大的物种，也不是那些最智慧的生物，只有那些最能适应变化的物种才能繁衍不断。在这个论坛上，希望大家就如何实现科学发展各抒己见，最后祝会议圆满成功，谢谢大家！
苗乐如：尊敬的张会长，尊敬的刘会长，各位领导、企业家，还有各位专家学者，咱们是一年一聚，今年又欢聚在昆山，刚才就商业和商业地产的发展，张会长从全局的角度做了分析。从地产界和商业的结合发展来看，做了四年来工作的回顾，也展望了将来，可能由两家变成一家，变成内部的交流，也反映了地产界对商业地产发展的期望和判断。十八大给我们确定了2020年的奋斗目标和五位一体的总体布局，我觉得面临着城镇化的发展，对商业地产所带来的新机遇，从中央向经济结构的要求和转变经济发展方式的要求出发，以消费者作为我们的第一动力来拉动促进经济发展的要求来看，商业地产都面临着诸多的机遇和挑战。所以在这样一个形势下，我们能有机会再次在这里进行圆桌讨论，敞开我们的思想，进行深入的交流，共同研判形势非常有必要。所以在这里我代表两会，对这个会议的召开表示祝贺。我希望参会的各位企业家和专家，多多发表真知灼见，共同谋划新的形势下发展的策略，以及面对问题我们自己的主张。再一次祝贺本次会议的成功召开，并希望大伙在昆山渡过美好的时光。谢谢！
邢和平：谢谢苗秘书长，今天我们很高兴请到了意大利国家时装商会的主席Mario Boselli，也请Mario Boselli先生给我们讲两句，谢谢！
Mario Boselli：尊敬的张志刚会长、刘志峰会长和在座的各位嘉宾早上好！非常感谢张会长这次邀请我们参加这次会议，也给意大利国家时装协会在中国的拓展提供了机会，这次的契机是由5月7号在米兰意大利国家时尚协会和商业联合会、购物中心委员会一起关于推广意大利时尚品牌签订的协议，也通过了Luciano Nataloni先生和我一起推动。下午会务发言将会详细地介绍一下这次协议的具体内容，主题是如何把国际品牌更好地跟中国商业和商业地产进行全方面的合作。在此先感谢大家，祝贺大家这次会议开得愉快，谢谢！
蔡云：谢谢外国友人，接下来想请中国房地产协会的副会长、上海绿地集团董事长张玉良先生给我们做发言，谢谢您！
张玉良：第一次参加这个会，非常高兴。第一次参加，很愿意也很高兴，因为是难得的学习机会，从自己打工的这份职业来讲还需要提升，第二是会议在离上海比较近的昆山举行，40分钟就能到，为我参加这此次会议创造了时间的条件。张会长、刘会长都非常重视这次会议，并出席了会议，说明大家对商业地产非常关心，我觉得在当今情况下讨论商业地产的发展，确实有深刻的意义。我认为这是中国当前发展阶段，中国国情所决定的，主题讲的是危机，从机来看，它是中国发展到一定阶段的必然结果，刚才张会长在致辞当中的很多观点我非常赞同，不是说你想发展或者说你想不发展，你想投或者不想投，它是一个经济规律，有巨大的商机，，对地产商来看，是有难点的，一些专业的房地产公司和一些比较综合的公司，这几年比较大的投资都在这里，我认为是有道理的。
经济结构调整过去的产业是在工厂里，现在很多产业不在工厂了，它需要在办公室做，过去相对比较贫困，有间小门面买个东西就可以了，解决温饱，现在需要更多、更丰富、更能符合生活的条件，包括竞争的需要，所以生活水平提升带来了需求。更重要的是城镇化，大量的农村人口转移城市工作以后带来的市场，这个市场而且是在不断扩大的，尤其是从生产方式到生活改善，到我们整个国家的城乡二元经济结构的转变，它都有巨大的市场机遇。有条件、有能力的，应该加入这个市场去，做企业就是抓市场，看有没有市场潜力，经济规律是不是吻合。当然我认为商业地产不仅仅是购物中心、商场，很多还包括办公楼、酒店、会议中心等等、广义的商业地产包括了办公楼、酒店、会议中心等等所有的生活配套设施。我认为这些产品在未来中国都机遇。当然在这个过程中，不同城市的需求是不一样的，比如一二线城市的商业地产更容易发展起来，如果你住在三四线城市，人口集聚很慢，生活水平很低，如果做这样的商业地产，那问题很多，不仅仅是有人说住宅会出现“鬼城”，商业地产同样如此。有钱人都跑到大城市里去，那商业地产投给谁？为什么近一年来除了有特点的、有产业的、有特色的以外，三四线城市居住房地产都搞不起来，因为现在中国的人口导向是往门禁高的一二线城市走，同样有消费能力的都跑到一二线城市去，三四线城市的商业地产还能大规模地做起来吗？从商务办公来看，现在一二线城市更需要，因为大量的经济结构调整完以后，一二线城市的产业更多的不是工厂，所以现在我们绿地五千多万平方米的在建面积大概有50%左右的商业地产，而70%是在做办公楼，我觉得我们在分析这个市场的时候，需要对不同城市和地区不同对待，适应的才是最终生存的。但是同样做购物中心，在不同的城市，它的结构、需求也应该是不一样的，规模也不同。
第二，从微观来看，一个东西产生往往大家都往里挤，这也是习惯，大家也不看未来有没有能力和条件都进去了，中国大都是这样，当然这也需要个过程，像过去产品往往是供不应求的，供大于求将来是个常态，每个行业都供大于求，中国哪些产业不供大于求？我看几乎所有产业都供大于求，或者是短时间的供不应求，但是长期的三五年都是供大于求的状态。供大于求能促使这个行业进步，所以我们也不用担心它不行，我认为一定是进步快、竞争力强的会生存下来。做商业地产竞争很激烈，大家都是老师，我是外行，它的开发难度很大，产品的组合很重要。我们所有的建设都是围绕以人为本，比如说今天这个会场，会场做得很好，如果跟这个会议定位不太符合也不太合适。我们做任何事情都有责任，做开发商也有责任，应该以人为本。做大规模的会场，旁边一定要配办公楼，要配住宿的酒店，要配围绕着展会需要的元素。每一万人应该配多少商业，以及商业里面多少细化的内容，这个时候需要仔细研究，使它真正地以人为本，给人创造更好的消费。而且不同的会展中心，它的消费都是不一样的。比如在座的房总，有钱人开会跟一般人开会，老板开会跟一般的销售员开会，也不一样，配置也不一定是相同的。像中国城镇化，城镇化要做以人为本的城镇化。智慧城市这些过去都没有提过的，现在都以人为本提出来。未来需要的产业结构，也要跟我们以人为本的需求相结合。我认为现在电商对商业地产的冲击很大，有人在打赌，我觉得这是很愚蠢的东西，为什么要打赌？电商跟实体商业的功能不一样，但是电商一定是会对实体商业形成很大的冲击，它是信息化时代对实体商业提出更高的要求，现在全世界所有的产业都随着各个不同的交易方法，随着信息化的发展都会发生很大的变化，你实体商业完全应该利用电商的便利化来提升它的能力，应该要利用现代的信息技术，来壮大你的实体商业竞争力。同样，电商对其他有些产品你离得开，实体商业也离不开，因为他需要体验，而普通的不需要体验的一般消费，电商能够替代实体商业吗？不能够替代，它是互相促进的，但同样一般性的商品销售不需要柜台，电商的成本很低，电商的购物很方便，我家里和我的小孩一般用品全是电商。不去商店买的，因为很方便，价格也很便宜，用品牌的电商质量也有保障。但是有些商品是一定要到实体店去买的，这是两者互为一体的。
第三，我觉得商业地产跟国家的政策关系很大，刚才张会长也讲到，他是升值的一个产品，确实，现在投资渠道不够，大量印货币，许多的消费者，投资商也是消费者，他认为买个店铺放在那里也不错，因为它有投资的功能在里面，那一部分的商业让投资者来投资，这也不错。但是如果这个政策进行调整以后，你试试看还行吗？肯定不行，如果让你交易的成本弄得很贵，让你租住的税收很重，那我觉得它会受到很多的制约。如果投资渠道很多了，那他会不会再去投资商业地产，有些商家也很智慧，有些大店很贵的，旁边的商铺价格很便宜卖了。等等诸如此类的，我觉得也是存在的，怎么适应？我觉得还是围绕着市场去适应，这是一个规律。自然经济规律会起作用，行政的调控虽然是短时的，但是我们都要无奈的被适应，你如果不适应就要死了，所以你要活就应该要适应自然、适应规律、适应政策的导向。我说完了，说错了请批评指正，谢谢两位会长。
邢和平：今天我们是一个跨界的融合，在这里讨论的是商业地产，在中国实际上应该跌倒过来，应该是以地产为主导，商业为辅，从现在的开发阶段来看都是这样，但是我们都是阶段性的。刚才张总把地产开发的心得讲出来了，但是我希望我们商家也讲一讲。
张玉良：我补充一句刚才会长说的，我们是围绕经营商转，不是商家围绕我们转。经营商说是多少就是多少，我们都会虚心听取意见的。
余沛强：接着刚才张总的一些精彩发言，我想我作为零售百货的一个经营者，我在看看这个市场，最近我通过一些资料收集到，比如说去年我们国家的零售总额是14.6万亿，这两年会发展到有可能超过20万亿。诚然电商的发展，比如说去年做了7000多万亿，但是像对我们这么大的体量20万亿来讲还不是很高，以前讲王健林董事长和马云就打赌较劲，我觉得我作为商家来讲不是电商会分掉我多少份额的问题，但是我想想我们没有足够的人才去做商业的问题，有些朋友告诉我，未来中国的商业房地产，中大小城市超过300个来算，它的购物中心，它的一些所谓商业地产，大大小小的，有可能超过2500个项目，那么2500个项目，我假设里面有百货，有购物中心也好，它需要的人是多少？从我的观察，包括外面的百货连锁业，最缺的不是市场，而是人。大概算一下，每一个购物中心平均算300人，基本的管理，不算店铺的店员，300人乘以2000亩，数量非常大，我个人觉得如果商业房地产能够结合做百货和零售的一起去考虑这个问题，我想未来我们有更多的话题、更多的想法，或者是有更广泛的思想空间可以考虑。今天因为有很多前辈、学者和领导嘉宾，我只抛出这样一个想法。这么多的商场，这么多的房地产老板聚集起来，将来我们应该有多少这样的思想，有多少人力我们需要争取，我们把这个思想做大，把这个蛋糕做大，然后我们也给国家发展贡献一点力量，谢谢大家！
蔡云：谢谢余总，如果我没记错的话，余总是多次参加我们的论坛，每次开发企业都愿意跟您这个零售百货业一起来探讨这个问题。接下来请房产协会的副会长、上海嘉凯城集团的总裁边华才边总给我们发言。
边华才：我也是第一次参加这个会，张总、余总都说得很好，我以前也做商业，商业做了十几年，后来就转成房地产开发了，现在我们中国的地产商，刚才说了既是机遇，同时也存在着最大的挑战，因为现在我们政府的有很多项目，县里面、市里面都希望你们来做一盘棋，四六开、五五开，所以现在政府没有一个总体的规划，在一个市里面，在一个县里面，需要多少商业，刚才余总说的，商业有多大，几年的配置是什么样的情况，所以现在实际上是无序的，商业地产发展还是很无序的。
第二，现在商业地产发展也是很冲动的，大家都看到随着中国老百姓生活的提高，现在无论是开发商还是政府，在这方面都是一个大的冲动，使商业地产发展成为了很大的盲行。
第三，电商的冲击大家都看到了，刚才张会长说了会改变我们的生活方式，会改变我们的市场。大家都看到了，我觉得商业地产在不久的将来三到五年里面，商业地产的构成性是很清楚的，包括我们公司也有，我们公司现在是三家公司整合起来上市的，其中一家是主要在商业地产，这家商业地产的运行情况还比较差。这当中主要是一个运行的能力和管理的能力不足，招商的能力不足，所以我们每一个平方产生的效果是很差的，而且是亏损，三四年下来还是亏损。所以很多的房地产公司在做商业地产的时候，大家就是都看看商业地产好，在这种情况下面，地产商一方面要自己培养这种能力，但是同时，真正要把商业地产发挥它的供求作用，使老百姓重视和运行的效果好，还必须要跟我们商业的专业人士结合起来。所以我觉得房地产商业地产委员会和商业协会，各个中心能够有机结合，这是非常好的，因为我们还是要有专业的管理人员专业地来运行企业，参与到这个当中来。
实际上，今后商业地产发展当中，我们千万不要忽视另外一个事情，就是城镇化，我是浙江人，我们浙江现在新公布了27个小城市，这些小城市的经济是非常发达的，而且有些中心镇的GDP，老百姓的收入比一个地级的还要高，绍兴有个镇，它的联排价格比市里面的房子价格还要高。所以一些镇变成小城市，这就是一个很大的市场，产业的配套，卫生、医疗、教育的配套，商业需要满足老百姓生活的改变，这方面的提升，都是需要我们在城市化过程当中去思考的。而且在这个过程当中，我觉得更重要的是我们要考虑到，消费城镇商业，现在电商需要，老百姓也是需要的，现在我们叫做家庭广场，就是是我家庭生活的一种延伸，这当中我觉得我们在商业上，应该更多地去关注这个方面。现在这也是我们在思考的一个方面，我就简单地讲这么多，谢谢！
邢和平：谢谢边总。
蔡云：来之前前一天中国房地产业协会浙江房协房地产专业委员会成立，成立的上午我专门去了趟边总的公司，边总公司的整个商业地产发展战略，我觉得就是边总刚才讲的，商业地产的开发公司对商业地产从购物街、购物中心、邻里中心，包括开门七件事做了多层次的开发，我觉得这种开发方式对在座的开发企业可能有一定的借鉴作用，所以今天我们再次感谢边总给我们带来好的经验分享，谢谢！
邢和平：今天的主题是发展和转型，实际上在转型过程中我们感觉到红星美凯龙的力度是最大的，也感谢红星美凯龙对我们这次会议的支持，请贾总给我们介绍一下红星美凯龙的转型过程。
贾涛：很高兴有这样的机会参加商业地产的会议，我在这个会上讲三个问题，第一个是商业地产和地产商业的不同，政策也好，包括孙总也在说，大家都在做商业地产，做住宅、做地产，现在不靠商业没有活路，都要走到同一条路上去，这是政策导向。最后肯定是要步行的掉到河里去，会死得很惨，因为什么呢？住宅跑了，房子一万平米卖不了可以卖六千八千，可以处理，但是商业地产不行了。对于整个资源的浪费，对于社会环境的浪费是很大的。所以真正是做商业地产还是做地产商业，地产商业是我为了办住宅配一些商业，做什么不知道。很多企业包括员工，都非常地痛苦，因为我们是做运营的，不是做开发的，开发好了拿设计图纸，建造完了做什么用途就不知道了。包括对面一个世贸广场，最早是给红星美凯龙定制的，后来到了三年以后，实际上重新规划、重新定位，最后打造成唯一一个以餐饮娱乐为主的广场，所以算是活了，主题性的问题。所以我想真正做商业地产，一定从商业角度，从最初拿地要符合商业地产，住宅拿地是山清水秀，靠山、靠湖、靠江，商业如果靠山、靠湖、靠江就没法活了。包括前段时间有同志给我打电话说安徽有块地，很便宜，我说多少人？他说不到10万，我说一个超市三公里半径还要15万人呢，没有人是没法做商业的，这是第一点，做商业地产还是做地产商业，这个要想明白。未来我感觉，这几年一定是洗牌，很多企业说做商业，深入商业的，会死得很惨，这是必然的结果，比住宅会更惨烈，这是第一个。
第二，因为我加入红星不到一年时间，所以我先澄清一点，因为红星美凯龙不是转型的，4月26号我们在人民大会堂召开了新闻发布会，张会长还有几大协会的会长对我们非常支持，也澄清了，我们不是转型，红星美凯龙家居这个板块会继续发展，我们新增了地产板块，那么依附于地产开始商业地产的运作。所以刚才邢主任讲的，实际上商业是依附于资本的，有了资本才有商业，首先是地产，地产要靠资本，地产活了才能有商业。所以红星美凯龙现在全国113家，我们增加了另外一个板块，是红星地产，红星地产发展了4年的时间，去年我们销售达到80个亿，今年的销售要达到130亿，因为地产的发展，也伴随着整个商业来开始做商业地产，所以给我的感觉还比较明确的是什么呢？因为毕竟红星美凯龙原来是做家居的，大的概念还是商业，从商业角度来考虑我们的规划设计、建设，所以做的是商业地产，所以今年我们是开两家，一个是北京，一个是无锡，明年是天津、福州等四个项目，后年可能是上海、重庆、苏州、常州五六个项目。
第三，谈一下招商，因为刚才讲了不管是电商还是实体商业还是百货，这块我觉得还是围绕市场，市场需求是硬道理，人的需求是硬道理，消费者要求是硬道理，电商取代不了很多体验的东西，化妆品、奢侈品，不是在电商买来能够享受到的尊严和尊重，但是一些日常的用品，像矿泉水等常用品，80后、90后不会去提着把东西抬回家，这是方便。电商是个平台，是个渠道，不是在实体，是在另外一个空间上，但是它也需要供给。所以在未来的招商过程当中，可能更多的是我们要增加体验值的内容，包括我们也在寻求和余总合作，购百货除了综合百货以外，未来综合体的发展必不可少要百货做配套。但是我有一个考量，百货是不是需要做大？百货做大和购物街有一个非常强烈的冲突，可能购物中心更需要有的是一个主题板，两万平米，和购物中心做一个非常好的互补和配套，经营的可能就七八个门类，化妆品、内衣、大书、运动等等，这两万平米做一个主题板，同时我们也不能让百货煎熬了，房地产卖写字楼、卖商铺赚钱了，不要让百货痛苦地熬不过去。该商业地产承担的要承担，为什么要去让百货陪两三年的时间？因为房地产要赚钱，要把商圈打造好，要时间。余总那里有好的发展，大家都好购物中心才好，因为我们是搭建平台的，我们搭台商业地产唱戏，购物中心精彩大家才能精彩。谢谢！
蔡云：感谢贾总。接下来请北京金融街投资集团副总经理高靓给大家发言。她也是多次来参加了我们的圆桌论坛，也是我们的老朋友和好朋友，谢谢高总。
高靓：非常荣幸今天能够参加这个圆桌的会议，我记得上次跟刘会长见面还是在第一届圆桌会议，当时的会议开过以后就觉得认识了很多新朋友，第二是对我们做商业地产思路和想法有很多的启发。金融街应该是做商业地产比较早的，当然商业地产现在这个概念也不太清楚，商业地产到底是指的商业还是非住宅的地产，可能现在想怎么用就怎么用，我个人的感觉，其实商业地产的范围和概念还是明确的，2009年的会议的时候大家是在住宅市场上遭到了机构调控以后纷纷考虑转型，那次我们讨论的主题也是危机，危是什么？机是什么？大家觉得做住宅危比较大，做商业地产开发或者是商务地产开发机会比较多，然后考虑转型，怎么解决资金、人和管理的问题，这是当时讨论的内容。实际上从2009年到现在，或者是从2007年、2008年到现在，商务地产的发展经历了一个非常大质的变化，原来是有点全民做住宅，开发商也做住宅，因为不怕销，利润高，只要拿到地就可以赚钱，老百姓也做住宅投资，开发商做了大批以后，老百姓就是一群一群的购房团开始半零售，然后再去做零售。现在的状况可能有变化，现在是所有的房地产开发商，无论是原来宣称只做住宅的，还是原来做商务地产开发的，现在大家都转去做商务地产的开发，因为的确是住宅开发受政府的压力比较大，对投资人的压力也比较大，同时对公司发展的压力也比较大，老百姓也是全民转向了商务地产了，原因是住宅限购，商铺不限购，然后老百姓又开始买商业地产。我觉得这种发展的情况，应该还是在整个行业发展过程中必需的。但我们也要看一看虽然今天是这样的状况，但是应该是怎么样的，或者是我们的未来和明天，到底应该是怎么样的，刚才各位老总都讲了很多真知灼见，像商业地产和零售的关系等等这些方面，都说了很多的思考，同时我们也可以看到，绿地实实在在地在市场上做很多实践和尝试。刚才余总，包括贾总，包括边总，他们也从零售和商业地产的转变转型中谈了很多想法。
我今天不想说太多，因为涉及到的内容很多，人的问题、管理的问题、资源整合的问题等等，我只是想就商务地产的融资方式，想说说我们的体会。因为我们金融街控股也是个上市公司，我之前是在金融街工作，当时做的时候感觉到压力非常大，因为我每个月都要把我们的报表和上海万金包括绿地去比较，我们的存款率是多少、负债率是多少、收入、利润、成长率都需要比较，比较的结果都会发现，其实商务地产跟原来的住宅模式，在财务报表上有绝对的劣势。因为它的投资额非常大，投资周期非常长，建设期，包括培育期都非常长，回收又非常慢，而且经营的环节也特别复杂。像贾总讲的商业做得好就是一个特别美好的产业，但是做得不好一分钱都没得赚，而且每年要往里面贴钱。上次我也说了一个观点，我们在解决了所谓叫资源的整合，包括人才、包括管理的环节之后，其实很重要的一个是如果要促进或者是要形成商务地产和商业地产的大发展，它的融资模式必须要进行改革。 我觉得在这里面，商业地产现有资源层面上的一些整合，我们学习、借鉴、调整这些是可以的，但是融资方式实际上是需要改变的，因为原来我们没有这个东西，现在出了这个东西以后，我们要去想我们的金融产品、投资模式、投资人的关系，应该怎么样去配套，这是一个很核心的问题。
我今天早上看了一下，从我们商务地产2002年，每年的年投资额大概是2000多亿，但是到去年为止，写字楼和商铺的总投资额已经超过了一万多亿，增长速度特别快。很重要的一个钱从哪里来的？一万多亿的钱是谁给的？给了做什么的？收益是什么？目标是什么？这其实是一个很值得思考的问题。原来我们所谓的房地产开发商也好，或者是投资商也好，我们的钱无外乎一是自有资金，二是银行的贷款，有很多的名人志士都有个话的，如果房地产倒闭，先是银行倒闭。每一个房地产公司资产负债控制在70%已经很好了，但是跟其他行业相比是非常高的负债率。但是银行的钱，现在看起来是不能够满足我们做商务地产开发的需求的，然后再有的是销售的资金，销售的资金是我们原来做开发很重要的一个方面，但是现在我们做商务地产了，不是做住宅了，消费资金的回流也没有那么快。所以现在看起来自有资金是有限的，我们要做商业地产的开发，钱是有限的，银行的钱又是受到限制的，销售回流的钱也不可能很快实现，银行的钱现在很重要的一个问题，首先它是认可你，比如说绿地，知名的房地产公司，我可以贷款，但是也要等到张总拿到四证以后才可以。所以张总这儿急得火急火燎的，要拿着几十个亿去拍地，商务地产是地价贵，相对盖房子的钱是很少的，但是土地的钱拿是很难的，银行现在拿不出来，所以你靠回流的资金也是有限的，所以这就需要看一看，未来应该怎么去解决钱的问题，现在大部分的公司是通过信托的方法去寻求，因为信托的资金相对来说限制小一些，但是信托大家因为资金需求量非常大，信托公司也觉得自己价格非常高，所以信托资金的成本也是在不断地飙升，从8到10到15到20，恨不得有更高的，实际上这一块的危险也很大，原因是信托资金毕竟也还是一个短期的资金，跟我们做商务地产，我们四到五年的建设周期，从拿到地就开始做规划设计，三到五年的培育期，跟这样的一个周期相比，这个资金还是很短期的。所以这几年很多公司都来按照做房地产的思路解决，这也是我们觉得是未来一个很重要发展方向的产品。
今天下午我们集团有一个恒泰证券的副总来讲商务地产的融资，向大家推荐一下房地产融资的思路，因为这毕竟是我们今后房地产公开上市的信托基金，这里有个钱的准备，这个钱好在什么地方？第一，可以解决比如说张总拿地的钱的资金，房地产私募的资金是不需要证的，只要有好的规划和好的可行性报告就可以投资，这样张总就不需要特别着急去哪搭桥，这个桥是不是贵，所以这是从实际来说最难的事。第二，我们原来合作的证券公司、信托公司、银行，其实都是你的借贷方，不是你的合作者，刚才大家的发言里面其实我们很重要的一个体会就是商务地产的机会很大，但是危险也很多，困难重重，所以投资量很大，未来增值潜力很高，但是投资风险也非常大，房地产私募基金的所有投资者，其实是真正的跟我们这些房地产投资商同进同退，同甘共苦的真正的投资者，而不是信托公司，信托公司说我不管，到点了我这10%的收益我要拿走，你是死是活我不管，不是这样的，所以这是为我们房地产开发商能够在未来更高的商务地产基金需求的情况下，寻找到更多志同道合的合作伙伴，这是很重要的。第三，我们去看国外的很多商务地产，所有的这些商务地产，实际上都是跟保险公司有密合关系的，原因就是这些保险公司有非常大量的低成本的、长期的资金，现在在大陆我们也看到了这样的希望，因为保监会出台了关于保险公司投资于不动产的细则，这个细则里面对保险公司对不动产的股权投资也好、债券投资也好，都有很明确的规定，去年我们也是常识性地做了，跟保险公司做了股权的和债券的，看起来还不错，这个是很重要的，因为我们保险的资产，就人寿，每年有10%是千亿的资金允许投资在不动产，这个钱的对象，比如说张总、房总这样的公司来说都是很眼馋的，而且收益率很低，可以做五年、十年甚至更长的时间，所以说房地产私募基金，可以通过这样的方式，可以有效地把保险公司的资金拉到商务地产的投资里面。让正确的钱去做正确的事，这是很重要的，否则的话银行还有压力，信托公司也有压力，这些钱都是投得不稳定的。第四，如果说真的要做商业地产，我们可能现在看起来都跑不掉未来要做房地产证券法律责任这样的一个方向，因为看来看去，比如说美国的所有房地产协会里面，排名最前的是五家公司，全部是做非住宅开发的，第一家SKP是做零售的，第二家PSA是做仓储的，你做什么都没关系，但是看起来做住宅的都是排在后面的，但是反而做零售的、办公的、仓储的，包括做写字楼的，甚至有说你做卫星塔台发射的，都可以是市值很高的房地产的上市公司，反倒做住宅的公司不是。所以既然我们是这样一个方向，我们现在在现有的国家政策的许可情况下，能够找到我们合适的合作者或者是投资人去做房地产私募基金这样的投资，我们相信在不远的将来，一年、两年、三年，我们估计不会再超过五年了，房地产的公募基金应该会呼之欲出，在这样的时候你也可以把私募基金经过无数倍的升值，我们再把它变成公募的基金来上市。其实这个对现在每一个做商务地产的公司来说，可能都是我们未来房地产投资的很重要的点，那可能也是另一个技术革命带给我们的数倍增长。所以也非常希望大家能够关注我们今天下午关于商务地产融资模式的一个介绍，也非常希望能够跟同行们在我们共同前进的道路上去共担风雨、共享阳光，谢谢大家！
邢和平：讲得非常好，商业也好、地产也好，最终它是一个基本的产品，我们知道佳兆业集团现在也是筹备投资商业地产，也请孙越南孙总给我们讲一讲。
孙越南：首先感谢主办方给我们佳兆业集团这个机会，佳兆业集团主要是三个板块，一个是金融，第二个是地产，第三个是商业，刚才听了各位的发言，我感觉中国商业地产未来的发展与转型，我谈谈我的一些看法和现在正在操作的一些案例。最近这段时间，大家应该关注商业地产，我们首先要关注地产是什么状况，目前北京、上海、广州最近的房地产土地的升值，大家都已经看到了，涨得非常厉害。那么土地的升值，给我们商业的地产，特别是商业的经营造成了一个非常大的经营压力，为什么呢？广州，特别是最近拍的地已经达到3万多，这个地价说明什么呢？住宅地价的上涨，传导给商业地产，只是时间的问题，我们商业地产的发展，在去年也意识到，第一是电商的冲击，第二是购物中心同质化的竞争也非常激烈，贾总的红星美凯龙，做知名家居行业非常好，一转型两三年时间地产就是一百多个亿，去年80亿，这说明什么？地产行业，各个行业都在往高端的行业挤，一挤给我们商业带来压力。所以我们的想法，去年开始，我们做了一个转型，我们是怎么转型的？我们就是想，假如大家都同质化的竞争，没有特色，没有创新，没有关注市场的变化，你的商业地产会很难升值。我们关注哪一块？把商业地产我们想结合文化跟体育，因为商业地产这一期，未来能不能把它的范围再扩大延伸一点，把一些文化，把一些体育的概念融合进来，我们在深圳已经做了一个尝试，当然也有深圳市政府对我们佳兆业集团的很大的支持，把深圳2010年的大运村体育场馆全部给我们做了总的运营商，我们借这个机会，把商业、文化、体育、会展整合起来，我们做出这样一种尝试，我们想在商业地产做一个突破，做一个转型，靠文化和体育，正在摸索，而且通过半年的操作来看，效果还是非常明显的。所以我想，今天借这个平台和机会，我想把我们的一些操作和创新，在这里跟大家分享。谢谢！
蔡云：谢谢！下面请行业当中最早做商业地产的销售、代理的朱友军朱总，因为他是我们商业发展会成立的第一届的副主任委员单位，跟随我们有四五年了，共同创造这个平台，也是我们这个行业目前最活跃的商业地产的顾问、营销公司的专家，应该是我们国内最好的公司，有请朱总。
朱友军：非常高兴今天能够参加这个圆桌会议，我们公司成立了9年，从成立开始主要是做商业地产的全程服务，规划、招商和营运管理，现在我们公司营运管理的收入占了60%，我们今年到目前为止还有6个运营管理项目，包括我们自己开发的项目在内。
我来讲一下，因为今天大家把商业地产的大势讲了一下，我讲得稍微具体一点，商业地产从意义上来讲是包括商业、写字楼和酒店这些不动产，但是因为我们现在今天主要的，酒店都已经比较标准和成熟了，购物中心才刚发展，所以我们想把商业中心重点放在购物中心，购物中心是两者都要用的，所以我们主要讲购物中心。购物中心在美国四五十年代发展，到八九十年代东南亚和日本、香港开始，中国内地是由九十年代开始做，真正大规模的发展，应该是在2008年金融危机之后，这些地产开发商住宅商的危机，持续的收入才开始转型，从2009年开始到现在，咱们的购物中心应该是非常快的发展，我们在2008年购物中心才几百个，现在应该几千个了，但是大家可以看到美国开业的购物中心有4万个，日本也有将近2万个，从总量来讲中国的购物中心数量是不多的，但是问题是我们城市在这这两年的量放得太大，包括成都今年要两百多个，在一两年之内要开一百多个购物中心，大家可以算到它的总额一年才百分之十几的增长，购物中心几乎是百分之几百的增长，商铺的压力也非常大。所以大家可以看到今年所有的零售商铺开业生意都非常不好，大家把原因归结为电商的冲击，我觉得电商的影响有，但是不是很大。一个城市今年销售了100个亿，明年资源增长120个亿，但是购物中心如果要维持盈利可能要三四百个亿，那肯定会亏损。所以我觉得中国现在的问题是，政府在意识到购物中心带给他持续的稳定税收、就业，但是没有意识到购物中心需要良性的发展，比如说我们放在总量上来讲，可能放在10年之内我们做100个没问题，但是你在一两年之内做出来，这个市场会断掉。所以现在很多商家不谨慎，包括零售商参与，所以这样的话我们会发现招商非常困难，其实这个东西是跟放量有着大的关系。
第二个问题，我们现在的购物中心开起来之后，大家都会感觉到，包括百货，去年我们在合肥开了购物中心，新开的百货有4家。几乎每一个百货开业的生意都非常差，这只是合肥的例子，我们把它放到全国，新开的百货几乎没有几家好的，我们去年统计了一下有100个左右开业的购物中心，真正能够进入到良性运转的，生意还不错的，能够具备60%以上商铺盈利的购物中心不超过10个，也就是90多个购物中心商铺在开业的过程当中很痛苦。我觉得这个实际上就反映了一个问题，我们的购物中心现在的经营，包括开发商地也拿了，钱也解决了，但是大家没意识到，你把这个购物中心做起来，这个购物中心才有价值。现在很多家居、百货都在做转型，但是这么多的投资商、零售商，包括很多的开发商转型做这一块，如果你做了这个东西开起来生意不好，你的市场价值就不高，而且还影响你的现金流，这其实是对行业是一个很不好的效应，这样会使商铺的生意不好，你再开店就不跟着了，这样的话他就很谨慎。去年很多的商铺都把开店的计划调整，因为我们传统的一些比较畅销的，一些快销品牌，已经在很多项目里面出现亏损的，这以前大家可以见到，能够带来大量人流的快销品已经不行了，所以说这里面我觉得最重大的原因，我想应该是两点，一点是放量太大，第二个是购物中心的同质化太严重，同质化是大家经常讲的问题，但是解决起来很困难，大家经常讲要找一些新牌子就不会同质化，其实不是这样的，一个购物中心怎么样把零售和这种餐饮、休闲、娱乐、企业式的东西完美地结合在一起，要找到城市和区位、人群的特点，能够让他在这里找到一种感觉，把这个氛围和调性营造出来，它才可以活起来。否则你的品牌再多，奢侈品、一线品牌再齐全，大家也看到了很多例子，开起来，北京就不说了，奢侈品都有，但是生意不好，包括很多快销品都有，年轻时尚的也有但是生意不好，也就是你搭在这里的业态组合在一起没有发挥威力，让消费者没有找到感觉。很多开发商想要复制，其实是很难复制的，日本的购物中心应该是可以复制的，因为他们80%以上是中产阶级，他们的消费习性很相似，但是中国的地区差别太大，城市差别太大，同样的一个北京城，东南西北的消费者，消费群体不一样，西单、王府井不一样，包括西城和东城也不一样，在这个情况下购物中心都是很个性化的，在个性化的时候用标准化的产品来做这个事情，就会出现很多问题，包括我们在合肥做的项目，万达其实现在已经开始也发现了这个问题，原来因为新做，没有竞争者出现，它的标准化在全国很多的二三线城市开起来很不错，但是这两年开始上海的购物中心出问题了，开业率从80%往下跌，很多商铺也跟不动了，50%已经不跟了。商铺的很多刚开起来店铺就开始撤。这个过程，购物中心解决了经营的问题，解决了设计的问题，比如说设计很漂亮，定位也很准确，但是我们讲这还只是其中一部分，我们还要讲后面的运营管理，运营管理后面的购物中心，比如说我把店铺的安全、保洁保安做好，这不叫运营，运营必须要把每个商户每天的数据拿出来分析，然后要通过很好的营销，你带着消费者一起玩，让消费者认同这里，在这里找到感觉，商铺找原因生意不好是为什么？要每天分析它，而且要一开业就开始调整，而不能等到一年后这些商铺被迫走了才调整，我们认为基本上从第二个月开始就要调整。而且所有店铺的装修，现在风格也发生了变化，再不是标准的装修了，每个商铺都有自己的装修，所有的一切都是让消费者在购物中心里面能够找到他的记忆，是一种生活方式，真正把这一点做起来，我觉得这个购物中心才能真正地运营下去。
最后，讲一下企业，为什么中国本土的上市公司做商业地产会有压力，因为我们中国的财务方式，你的购物中心、你的租金、你的现金流减掉你的折旧、财务成本，一般情况下在前两年，如果是内地上市的公司都是亏损的，所以内地上市公司不敢做这些商业地产，但是香港上市公司每年会重新评估一次，按照评估的增长来抵消这个，所以我看很多的企业，包括绿地都去香港上市，这样如果他们来做商业地产会好一些。其他的我就不讲了，最后讲一下，中国的购物中心，像酒店，我们最早也是自己做，到最后是外资的酒店管理公司全部进入。现在是购物中心，开发商的投资量太大，但是真正有能力自己做购物中心的，除了像万达、中梁、凯德这些，也是找外面的公司，自己人管理，其他的公司很难有能力，一个最大的原因是人才，需要很多综合的方面，现在项目太多，拼的是细节、理念，而不是往往靠品牌，品牌救不了你。这一点我想可能在座的要花很多时间，用很多专题会议来讨论怎么把购物中心运营好，运营好了才有价值，后面所有的通道才能解决你的资本价值，才有未来。所以我想这些购物中心要建立在你的生意好、人员管理好等基础上。谢谢！
邢和平：接下来有请冯军。
冯军：各位建筑行业、商业地产行业的专家和泰斗们，我们原来是做电子、数码的，自从奥运会之后，萨马兰奇当了我们的总顾问之后给我们出了主意，任何一个奥运国家是在奥运会之后的第五年会出现自己的品牌崛起的契机，像日本的1964年的东京奥运会之后，1969年出现了很多大的品牌，东芝、松下等等，历史惊人的相似，1988年汉城奥运会之后的5年1993年，三星等等品牌就抱团，像意大利的朋友一样，他们也是用抱团之后的模式走向全世界。我们也一样，所以我们是从去年开始在国内先建根据地，目的还是为了国际化，所以将来在国际化和房地产方面来讲，我希望将来大家有更多这样的机会。因为中国人很勤劳，咱们很拼命，但是市场经济的最终结果必然是生产过剩，必然是经济运行，这没办法，各行各业都是这样的。所以地产还稍微好一点，因为地产来讲，它那个地方是垄断企业，是稀有资源，所以只要那个地方占住了之后，别人还没办法在你头顶上盖楼。所以地产相对要好多了，但是随着竞争的推进，包括刚才朱友军朱总的发言，我觉得都是很实在，商业房地产的竞争，现在也开始出现了越来越多的竞争现象。所以这个时候来讲，在市场经济里面，最重要的是如何掌握稀有资源，最后谁有稀有资源，谁就是赢家。而生产过剩之后，没有稀有的资源，或者是同质化竞争的，必然要被淘汰或者是出现惨败的现象，这是非常残酷的现象。
怎么办呢？作为爱国者联盟，我希望给大家增加一个思路，因为我们这些企业家，包括海尔、联想、安踏，我们汇源果汁，我们整天在一起聚的时候，其实这些中国的品牌、中国的企业，现在也有苦。，也就是说包括电商的扁平化，现在这些品牌都特别希望拥有自己的资产，特别是在地产方面。大家都知道这是起到了一个很重要的作用，开起了旗舰店，就不愿意跑到别人的地盘去开旗舰店了，希望有一份自己的资产，如果有一份自己的资产就可以全力以赴地投入精力把人气拉大，他拉了人气对商业房地产来讲就是个帮助。如果一个品牌是拉品牌有限制，但是100个品牌去拉人气的时候就相当于奥特莱斯，像意大利的朋友就是我们学习的榜样，包括日本的品牌也是抱团到全球去走，韩国也是。对很多人来讲奥运会是不应该存在的，但是恰恰是这个不应该存在的奥运会现在在全世界成为了第二大品牌，现在第一的是苹果，到了巴西的奥运会的时候，奥运会的品牌价值一定会成为世界第一，那时候苹果是什么样我不知道，但是奥运的玩法，这种共赢的方法，恰恰是咱们中国人现在最缺的东西，咱们中国人的个体能力都很强，但是随着市场竞争激烈之后，现在资源整合变得越来越重大。
作为品牌来讲，我们有个意向，也想跟各位商业地产的老大们汇报一下，我们特别希望在国内，可能我们抱团的建立500个精品一条街，每个城市只选一个合作伙伴，我们不做地产，我们就是跟地产商合作，所以在这个方面来讲希望能够实现共赢，对地产商来讲，对各个城市的地产商，如果希望跟这些品牌合作。其实也非常地简单，这是大家共赢的，这是平等的合作，什么是平等的合作？比方说一个地产10万平米，拿出2万平米给这些品牌的特区，相对地给一个优惠就行了，让这些品牌开自己的旗舰店或者是专卖店，让这个地方成为他的利益关心点，他一旦投了资，这个钱也减轻大家经济上的压力，同时他投了资之后他上新，他会扎堆效应，他会把资金往这里投，一个品牌放在这个地方没什么力量，但是50个品牌如果抱团都往这里放，这个地方的人气肯定就起来了。我粗浅的理解，地产的核心价值就在于地段，第二是地段，第三还是地段，我认为地段的背后，实际上是人气，哪个地段能够人气旺，现在大家都开车，所以商圈之间也在竞争，只要是能够把人气动起来，这时候地产的价值就会发挥出来，这2万平米吸引品牌，另外的8万平米来盈利，该多高的价格就多高的价格，这对新的商业地产来讲可能是思路，用抱团的方式，不仅是中国的品牌抱团，也可以是意大利的品牌抱团。现在各商场比较重视国际品牌，对国产品牌，不能怪消费者，因为消费者好像是对国产品牌看得太差，但是随着奥运会之后，中国人的自信心也在上升，产品质量在上升，质量标准也在提高，而且全世界的品牌，基本上在中国比较多，所以把中国的质量水平给它提高了，而且中国的品牌自己崛起的意愿也在提高，而老百姓从内心深处也希望中国脱贫，而现在又是中国梦，所以国家领导人和整个舆论环境也是在鼓励自己的品牌起来。我们觉得爱国者国际联盟的发展，可以跟大家做个充分的合作，参与奥运的全是赢家，不管是原来的可口可乐还是麦当劳，他们是第一名，他们参与奥运之后成为了绝对的第一，拉开了跟竞争对手百事可乐的距离。而零部件的三星，原来前十名都算不上，后来参与了奥运之后，这种抱团效应，导致三星超越了苹果成为世界第一，而不参与奥运的摩托罗拉和诺基亚，大家也能看到它们的局面。中国原来靠个体的力量去发展已经发展了30年，再下一阶段的主体肯定是抱团，中国的天时地利人和，从人和来讲有巨大的成长空间，大家都知道中国是世界上最勤劳的人们，但是抱团还需要磨合。所以我特别希望跟大家共同探讨一下，在全球的地产我们有很多的事情要做。我们不是做地产的，所以我想最后表达一个意愿，我们国际化联盟愿意跟各位地产商，不但在国内要合作，更大的市场是到全世界，包括今年的12月21号会在巴黎开第一个，如果有机会能够跟大家一起合作，到全世界建一大批新的中国中心，不跟原来的唐人街挨着，唐人街给人的印象不太好，我们要像聚集的小区一样，高人才去聚集的，代表中国高端形象的新的中国中心，拜托各位了！
蔡云：欢迎爱国者进驻我们的购物中心，谢谢您！接下来请新浪乐居，也是这次会议的支持单位，请新乐互联网集团总经理贺寅宇给我们做发言。
贺寅宇：非常感谢给我们新浪乐居这样一个平台，在这个行业当中会发生很多的变化，特别是在商业地产方面，大家也提到如果有互联网介入使整个生态圈发生了变化，比如说我们的电子商务，在过去一年当中我们房产电子商务已经很大程度上改变了传统的房产营销模式，接下来我觉得对于电子商务，对于我们商业地产都会带来很大的影响。比如说随着我们移动互联网的发展，京东现在有1/3的生意已经不是来自于PC电脑，而是来自于手机和平板电脑，而是来自于移动。以前我们是哪人多就往哪去，但是我们在互联网上人的聚集方式是以兴趣的方式聚集起来，对这种人群的聚集方式发生了变化。
第二，互联网商业带来的成本结构的变化，大家可能看到的是互联网商业的成本比较低，我们曾经做过一个统计，前两年有一大批团购网站倒闭，最大的成本来自于哪？其实很可笑的是当它有一单团购成交的话。为这个人进入他网站的成本是128块钱，为了吸引他能够点击到我这个网站，付出的入口费是128块钱，所以电子商务成本结构的变化，也是电子商务上面跟传统的不题一样的。
第三，老百姓购买的商业习惯也发生了变化，有了互联网技术的时候，我可能来到了你这个商圈，但是决定我最后选择哪家商家的，不是装修，不是看表面，不是看人多，有时候甚至是拿起手机来看一下，哪家商家得到的好评更多。实际上大家也有可能发现，我们在日常的生活当中当到一个商圈的时候，选择哪家饭店吃饭的时候，很多人可能会拿起大众点评来看一看，哪家餐馆的好评更多，哪些才要受到的好评更多，这些习惯都在改变我们传统的商业习惯。
我想这些也是互联网技术，特别是接下来移动互联网改革带给社会的。新浪乐居也希望能够跟大家一起，能够共同把握时代的变革，和地产行业、商业行业，无论是商业地产还是地产商业，我们都希望能够第一是扮演好媒体的角色。第二是给大家提供好的分享平台，第三是有新技术能够跟大家一起共同的成长。谢谢大家！
邢和平：时间过得很快，大家有很多的话想说，下面有请中国房地产业协会的刘志峰给我们做总结发言。
刘志峰：第一次参加这个会，以前对商业地产很陌生，作为我来讲，参加这次会议也是学习，刚才听了十几位朋友的发言，大家讲得都很好，目前来讲商业地产怎么做好，因为我不了解，我也很难讲，我就谈谈我个人的看法。
第一个看法，要关注市场，因为咱们国家从2003年开始调控房地产，特别是这几年政策频频出台，调控政策力度越来越大，特别是实行限购限贷限外的政策以后，对房地产住宅开发来讲有一定的影响，实际上住宅的需求量还是很大，住宅市场有一个基本的归类，基本上是100户家庭一般来讲有108-110套住房，这样的市场是比较稳定的，而商业地产我说不清楚。但是为什么要大家去关注市场呢？因为限购限贷包括限外，很多政策出台以后，咱们有相当一部分房地产公司除了进军房地产的多元化，包括商业地产、旅游地产、养老地产，这几年据我了解到，商业地产出现过剩，效益也不是太好，商业地产是根据城市规模还是根据老百姓的消费习惯。商业地产包括酒店、会议中心要搞多大的比例，是以什么样的形态，这是我们应该要关注的。你就关注市场、研究市场、细分市场，振作商业地产，这是我讲的第一条。
第二个看法，要关注政策，咱们国家讲搞市场经济，实际上市场经济还是比较难的，一旦出现这个问题、那个问题，政府要干预，政府干预也不是说不对，就看你怎么干预。有的时候往往是政府，咱们国家政策非常重要，开发商去做商业地产也好，还是住宅地产也好，还是要关注政策。
第三个看法，要有正确的定位，自己的企业要有正确的定位，你开发的产品和销售的产品要有正确的定位，你是做高端商品还是普通商品，要有正确的定位。前不久我们参加了王总的皇后中心，之前我去参观了一次，前不久参加了他们的10周年纪念活动，我觉得它这个应该讲是成功的，它本着对各方负责，高起点规划，超前意识，引进国内国外的优势资源，从规划、设计、施工、招商、运营，到最后的经营，在三环到四环开发了两个五星级酒店，几栋写字楼，还有住宅，目前有近250家跨国公司在那办公，有近3万人在那就业，每年税收五六十亿，应该讲它的硬件配备比较好，团队的决策能力和队伍的执行能力和整个商业市场的竞争能力都比较强，我认为应该是商业地产的一个标杆。因此你一做商业地产，就要看你是什么定位，我觉得企业要适应自己的融资能力、资源整合能力、管理能力、服务能力，来对自己企业有个正确的定位。
第四个看法，要关注产品，商家、品牌，品牌的影响力和议价能力是很强的，品牌的美誉度也是很强的，有个好品牌，不管是商业地产的地产品牌，还是做商业卖的品牌都要关注。有个品牌叫柯达胶卷，开始做得很好，到了数码时代还是抱着不放，后来就破产了。搞商业地产要关注品牌，品牌首先来源于产品，你开发的产品也好，经营产品也好，品牌都非常重要。另外，品牌来源于管理，看管理水平怎么样。品牌也来源于战略，来源于你的发展战略，战略是三大战略，前不久中房协出了本书叫《赢在战略》，你开发商品也好还是经营商品，主要的是赢在战略，关键要看战略。品牌企业或者是经营品牌的企业，过去企业值钱的是厂房设备和商品，现在企业搞得好坏，首先是战略，然后是人才、团队。因此我觉得这一条，企业要重视战略，还要来培育品牌企业，培育品牌产品，这个东西如果要讲要专门讨论半天。
其他的我就不多讲了，就讲这么几点供大家参考，谢谢大家！
蔡云：感谢刘会长对我们房地产协会商业专委会的支持，每次我们的圆桌会议都是在意犹未尽当中走向结束，在这个过程当中，今天可能有很多代表还没有发言，下午咱们还有机会。期待着明年，期待着在昆山这个地方我们再次相聚，共同创造我们的事业，谢谢大家！今天上午的会议到此结束，谢谢！
